רגע לפני: כל מה שאתם צריכים לדעת על רפורמת המשכנתאות

על פי הנחיית בנק ישראל ותחת הכותרת של "הגברת השקיפות במשכנתאות", לקראת סוף חודש אוגוסט אמורים הבנקים למשכנתאות לעבוד לפי נהלים אחידים בכל הקשור להגשת בקשות למשכנתה והאישור העקרוני הראשוני, כשהמטרה היא שקיפות.

• אפשרות להגשה מקוונת של בקשת המשכנתא (ההליך הזה כבר קיים כיום בכל הבנקים)
• קיצור הזמן עד לקבלת אישור עקרוני
• אישור עקרוני ראשוני ב-3 מסלולים זהים לבנקים - כמובן שללקוח תהייה אפשרות לבנות עצמאית מסלול המותאם לו אישית.
• מבנה אחיד קל וברור של האישורים העקרוניים בכל הבנקים
• במסגרת האישור העקרוני, יוצג ללקוח סך הריביות הצפויות להיות משולמות לאורך תקופת המשכנתא כאשר הבנקים יצטרכו להציג את התחזית לעליית ריביות ואינפלציה ואת נקודת ההחזר הגבוה ביותר על פי תחזית זאת.

נשמע מצוין. האומנם?

נתחיל בהסבר קל מה הוא אותו "אישור עקרוני" שכולם חפצים בו. אישור עקרוני כשמו כן הוא -"עקרוני". הכוונה היא שהבנק בדק את הנתונים של הלווה הפוטנציאל, ועל בסיס הנתונים שנמסרו הוא כעקרון מוכן להעמיד את הלוואת המשכנתא ללווה. נשמע סביר, אך שימו לב שהאישור העקרוני אינו בודק את המצב המשפטי או הרישומי של הנכס והאם ניתן בכלל למשכן אותו נכס נרכש, האישור העקרוני אינו בודק האם הלווים בעלי יכולת לביטוח חיים (שהרי זאת דרישת חובה בבנקים).

לכן, בראש ובראשונה, חשוב לזכור שקבלת אישור עקרוני לא אומרת שתהייה משכנתא.

האישור העקרוני אינו אישור סופי והריביות שיופיע בו תקפות ל-34 ימים (תעשו את המשא והמתן הטוב ביותר, אך בפועל אם לא מימשתם את המשכנתא במרוצת ימים אלו - עבדתם לחינם). חשוב לזכור, כספי המשכנתא רלוונטיים וניתנים למשיכה רק כשיש חוזה רכישה חתום, לאחר ששולם ההון העצמי של הרוכשים, בוצעה שמאות לנכס הנרכש (במידת הצורך), נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק והמוכרים חתמו על כתבי ההתחייבות וכמובן, בהתאם ללוח התשלומים. רק בסמיכות למועד זה נמצא המועד הנכון לבצע את המשא ומתן בין הבנקים.

כמובן שלפני ביצוע המשכנתה בפועל יבצע הבנק אישור סופי, בדיקה נוספת לנתוני הלווים והנכס, בדיקה קצת יותר רצינית ובהנחה שהנתונים של הלווים נשארו זהים, הכל תקין. אך אם נתוני הלקוח השתנו לרעה, או מסתבר שהנכס בעייתי למשכון או חס ושלום לא ניתן לבטח את הלווים בביטוח חיים - יש בעיה למרות שהתקבל אישור עקרוני.

בהגשה מכוונת לאישור העקרוני (דרך אתרי הבנק על ידי הלווה) האחריות מועברת מהבנק ללווה - מה שימסור הלווה באתר הבנק ישמש את הבנק לאשר את המשכנתא. לעומת זאת, בהגשה פרונטאלית הלווה מגיע פיזית לבנק מוסר לרפרנט המשכנתאות את הנתונים האישיים שלו, יציג לו את תלושי השכר או את שומת המס (במקרה של עצמים), ישאל מספר שאלות בדבר העסקה על ידי הרפרנט ולאחר בדיקה יקבל את אותו אישור עקרוני - למעשה, מישהו בדק את הנתונים בצורה יסודית וסביר להניח שהכול תקין.


במקרה של הגשה מקוונת, מספיק שהלווה טועה במילוי פרטי ההכנסה שלו, לטוב או לרע, ומכאן זה יכול להתגלגל לכדור שלג. תארו לכם שלווה טעה ועל סמך הטעות קיבל אישור עקרוני על סכום שלא היה מאושר לו לפי ההכנסות המקוריות שלו, שמח ומאושר חתם חוזה רכישה בהתבסס על אותו אישור - לאחר מכן התגלתה הטעות - לחזור בו יהיה מאוד קשה. אך מכיוון שכולנו נהפכנו ל"היברידים" 'כנראה שאין ברירה וצריך להיסחף עם הזרם אך חשוב מאוד להיות מדויקים ברמת בכל הנתונים, אותם מציגים לבנק בבקשה המקוונת.

כיום, באישור העקרוני הנוכחי, כל בנק למשכנתאות מציג ללווים תמהיל שונים כיצד הוא ילווה את המשכנתה שלו. בנק אחד יציג את ההלוואה בפורמט של 100% מההלוואה בריבית קבוע צמודה או לא צמודה ל-25 שנים, בנק אחר יציג את אותו סכום הלוואה בשלשה מסלולים - 1/3 צמוד לפריים, 1/3 קבוע לא צמוד ו -1/3 משתנה כל 5 שנים, צמוד ל-30 שנה וכו'.

למעשה, הלווה מקבל לידיו "הצעת מחיר" לסכום הלוואה זהה בין הבנקים אך התוכן של אותה הצעה (אותו תמהיל) שונה בין הבנקים. ללווה שאינו מכיר את ה-DNA של כל מסלול ומסלול מבצע בדרך כלל את השוואה לפי ההחזר החודשי של כל אישור ואינו מתייחס לתוכן התמהיל שיכול להשפיע על ההחזרים וקרן המשכנתא.

בדרישה החדשה של בנק ישראל, הוא דורש מהבנקים "אל תבלבלו את הלווים", ומבקש מהם להציג ללווים שלשה תמהילי משכנתא אחידים לסכום שהלווה זקוק, וזאת כדי שיהיה ללווה קל לבצע השוואה בין הבנקים (תפוח מול תפוח).

התמהילים שיוצגו באופן אחיד יהיו:

• 100% הלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה למדד
• 1/3 קבועה לא צמודה, 1/3 משתנה צמודה, 1/3 פריים
• 1/2 פריים ו-1/2 קבועה לא צמודה

חשוב מאוד לשים לב, שתמהילים אלו הם תמהילי "שבלונה" קבועים של הבנקים, וכי אין חובה לקחת הלוואת משכנתא המבוססת על אחת מהתמהילים הללו. לכל לווה האפשרות לבנות תמהיל שיותאם לו אישית הן לרמת ההכנסות, ההתנהלות הפיננסית שלו והצרכים האמיתיים ולא אלו של הבנק. מהלך זה הוא מהלך מסוכן, אשר יבלבל לווים רבים שיחשבו כי עליהם לבחור את אחד מתוך השלושה ולא לבנות תמהיל המותאם להם אישית למצבם וצרכיהם.

יחד עם זאת, החידוש המרענן ביותר של בנק ישראל שהוא מכריח את הבנקים להציג ללווים מה יהיה גובה ההחזר החודשי המקסימלי, "הפיק" של תשלומי המשכנתא. בפורמט הנוכחי של האישור העקרוני, הלווה הפוטנציאלי מקבל החלטה בדבר רכישת נדל"ן על בסיס ההחזר החודשי המוצג לו באותו אישור עקרוני סטנדרטי. ההחזר המופיע באותו אישור הוא החזר ראשוני, בדרך כלל מספר "חד פעמי". האישורים העקרוניים הנוכחיים אינם משקפים ללווים את ההשפעות על ההחזרים החודשיים של המשכנתא לאורך השנים, היכולים להיות מושפעים מאותם שינויים בריבית הפריים, בריביות המשתנות או עלייה במדד המחירים לצרכן - שינויים המשפיעים על יתרת הקרן ועל גובה ההחזר החודשי לאורך השנים שיכולים להיות שונים מאותו החזר ראשוני שהוצג באישור העקרוני הנוכחי.

הדרישה של בנק ישראל הוא לגרום לבנקים למשכנתאות להציג ללווים את אותו "רף עליון חזוי" של החזר המשכנתא החודשי שלו (בהסתמך על תחזיות כאלה או אחרות), מהלך שיגרום ללוים רבים לחשוב פעם, פעמים ואף שלוש פעמים בכל מה שקשור לעתיד המשכנתא שלהם או לרצות לבצע התאמה נכונה יותר בתמהיל המשכנתא העתידית.

בנק ישראל, במהלך די מפתיע, מנסה לגרום לשוק המשכנתאות להיראות כמו שוק הסלולר, אך הוא שוכח שבתחום הסלולר המוצר הוא די אחיד - גלישה ושיחות, כאשר הערך המוסף זה שירות או איכות הקו והמחיר החודשי הוא כמה עשרות שקלים. משכנתא היא מוצר יקר הבנוי מסיכונים המושלכים ללקוח או לבנק. הרצון הוא שקרן המשכנתא תקטן עם השנים ושהחזר חודשי יהיה כמה שיותר יציב, וזאת במקביל לכלכלת התא המשפחתי, שאמורה להתנהל בצורה שוטפת ולשלם אלפי שקלים בחודש למשכנתא.

עופר לוין הוא בעלים משותף בחברת Reals - פתרונות מימון ריאליים