וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

רפורמת המסלולים במשכנתאות, כל מה שצריך לדעת

שרון בן יהודה, סגנית מנהל זרוע המשכנתאות במזרחי-טפחות

עודכן לאחרונה: 25.8.2022 / 10:33

בסוך החודש תיכנס לתוקף רפורמת המסלולים במשכנתאות. מה זה אומר? מה כדאי לדעת לפני שמתחילים בהליך ואיזה מסלול משכנתא מתאים לכם ביותר? פנינו אל המומחית וריכזנו עבורכם את כל מה שמי שמתכננים רכישה של דירה מוכרחים לדעת

בסוף החודש (31.8) תיכנס לתקופה רפורמת המסלולים בשוק המשכנתאות. אבל מה זה אומר בכלל, למי זה טוב -והכי חשוב: מה מוכרחים לדעת לפני שרוכשים דירה חדשה? על כל אלה ביקשנו תשובות משרון בן יהודה, סגנית מנהל זרוע המשכנתאות במזרחי-טפחות.

בחור צעיר מול מסמכים. ShutterStock
שוברים את הראש בניסיון לפצח את השינויים בשוק המשכנתאות? ננסה לעשות לכם סדר/ShutterStock

מתי תיכנס לתוקפה רפורמת המשכנתאות ומה מטרתה?

הרפורמה החדשה בתחום המשכנתאות - רפורמת המסלולים, תיכנס לתוקף ב-31.8.22, כאשר בנק ישראל הגדיר לה מספר מטרות מרכזיות ובהן:

שקיפות ואחידות במידע שיאפשרו ללקוח יכולת השוואה בין הבנקים.
פשטות ונוחות ללקוח בביצוע תהליך המשכנתה.
קיצור זמני מתן ההודעה על אישור עקרוני.

קרן השקעות מימון נדל"ן. ShutterStock
קרן השקעות מימון נדל"ן/ShutterStock

איך תיראה מכאן ולהבא הצעת המשכנתה של הבנקים: כמה מסלולים היא תכלול ואיזה מידע נוסף יהיה בה?

טופס האישור העקרוני יופק באופן אחיד על ידי כל הבנקים ויכלול שלושה סלים אחידים שנקבעו ע"י בנק ישראל. בנוסף, הבנקים יכולים להציע סל רביעי, שיותאם לנתוני הלקוח הספציפי ולצרכיו המגוונים.
המבנה של שלושת הסלים האחידים מוגדר מראש:

סל 1 - 100% בריבית קבועה לא צמודה.
סל 2 - 50% בריבית קבועה לא צמודה ו-50% בריבית פריים.
סל 3 - 33.33% בריבית קבועה לא צמודה, 33.33% בריבית פריים ו-33.33% בריבית משתנה (כל 5 שנים) צמודה.
סל נוסף - 4 - מותאם אישית לנתוני הלקוחות.

בנוסף, טופס האישור העקרוני יכלול נתוני השוואה שונים ובהם ההחזר החודשי הראשון המלא, ההחזר החודשי הגבוה ביותר בתקופת ההלוואה סך התשלומים הכולל ועוד. כלל הנתונים ישוקפו על בסיס תחזיות בנק ישראל לאינפלציה וריבית עד תום תקופת ההלוואה.

מסורבת משכנתא. ShutterStock
קבלה של אישור עקרוני מראש, תקל על ההשוואה בין המסלולים השונים וההצעות השונות שנקבל מהבנקים/ShutterStock

כיצד הרפורמה תשפיע עליי כלווה? עד כמה היא תשפר את מצבי ותאפשר לי השוואה טובה יותר בין הצעות שונות ויכולת להגיע להצעה משתלמת מבחינתי?

כלקוח המתעניין בנטילת משכנתה, הרפורמה תאפשר לך לקבל נתונים זהים מהבנקים השונים, גם במבנה תמהיל המשכנתה וגם בנתונים הנלווים, כך שתוכל להשוות את ההצעות בצורה קלה ונוחה.

בנוסף לכך, ישנה חשיבות גדולה לכך שהאישור העקרוני יכלול גם סל רביעי מותאם אישית, שנבנה ע"י בנקאי מומחה, שנותן לך מענה בצורה מדויקת, כך שתמהיל ההלוואה יתאים לצרכים שלך בהווה ובעתיד.

באופן זה, תרוויח גם את יכולת ההשוואה בין הבנקים וגם תקבל מענה ו'חליפה מותאמת' באופן אישי לך.

זוג צעיר חותם על משכנתא. ShutterStock
המסלולים האחידים שהבנקים יהיו מחויבים להציע, נועדו כדי להקל על הלווים את ההשוואה בין ההצעות השונות/ShutterStock

הבנקים מחויבים להציע 3 מסלולים אחידים אבל מותר להם להציע מסלול או מסלולים נוספים. למה בכלל צריך מסלול נוסף? זה לא יגרום לבלבול אצל הלקוחות?

המסלולים האחידים מאפשרים להשוות בין בנקים, אך הם מוגבלים למבנה שבנק ישראל קבע בהוראה, כולל תקופות מוגדרות ובהן 10 / 15 / 20 / 25 / 30 שנים, שמהן הלקוח יכול לבחור את אותה התקופה לכל הסלים.

המסלולים מוגבלים באופן שבו הם יכולים להתאים לצרכים האישיים של כל לקוח ולקוח, כי ברגע שהתקופה מוגדרת מראש, אין אפשרות לייצר התאמה מיטבית של תקופת המסלולים למאפיינים הייחודיים של כל מוצר (לדוגמה: לא ניתן יהיה, למשל, להציע קיצור תקופה במסלול בריבית קבועה והארכת תקופה במסלול הפריים).

הסל הרביעי הנוסף, נועד כדי לבצע את ההתאמה למאפיינים של הלקוח, הן ביחס לצרכים האישיים שלו והן ביכולת לייצר שונות בין המסלולים השונים, בשיעור שלהם מסך ההלוואה ובתקופת ההחזר בכל מסלול, על-פי הפרופיל האישי של הלקוח.

תמהיל המותאם אישית מאפשר גם לבצע דחיית תשלומים מלאה או חלקית לתקופות שונות, ללקוחות שנדרשים לפתרון הזה (לדוגמה במצב בו הלקוחות רכשו דירה, אבל נאלצים להמשיך ולשלם שכירות עד שדירתם החדשה תושלם ותעבור לחזקתם).

גרף הריבית עולה. shutterstock, עיבוד תמונה
זכרו: חשוב שההחזר בתחילת התקופה לא יהיה המקסימלי אלא האופטימלי/עיבוד תמונה, shutterstock

בשנה האחרונה אנו עדים לעלייה משמעותית בריבית במשק, כשבנק ישראל מעריך שהיא תמשיך לעלות. כיצד אני יכול לתכנן את המשכנתה באופן המיטבי כדי לוודא שאצליח לעמוד בהחזרים בלי בעיות והפתעות?

משכנתה היא ההלוואה הגדולה והמשמעותית ביותר שמשק בית ייקח במהלך חייו ולכן ישנה חשיבות גדולה בהתאמה אישית של תמהיל ההלוואה, כדי שאפשר יהיה לעמוד בהחזר החודשי גם עכשיו וגם בעתיד הרחוק.

על כן, חשוב כי בניית הרכב המשכנתה תבוצע בסיועו של איש מקצוע שבקיא בתחום המשכנתאות. אנחנו מציעים את הבנקאים המומחים של טפחות, אבל הלקוח יכול כמובן להסתייע גם ביועץ משכנתאות, ובלבד שבסופו של תהליך, תמהיל ההלוואה יישקף באופן מדויק את הצרכים האישיים והמאפיינים הייחודיים של הלקוח.

יכולת עמידה בהחזר החודשי בצורה נוחה היא אחד המרכיבים המרכזיים ביכולתו של משק הבית לעמוד בהלוואה עד סופה. צריך לזכור, שמדובר בהלוואה לתקופה ארוכה מאוד (עד 30 שנים), ולכן חשוב מאוד שההחזר החודשי בתחילת הדרך לא יהיה ההחזר המכסימלי שבני הזוג יכולים לעמוד בו. זאת, כדי להשאיר להם 'מרווח נשימה' לתרחישים שבהם הריבית במשק תעלה, ואיתה גם ההחזר החודשי על המשכנתא.

לכן, תשאלו את עצמכם - מה ההחזר החודשי המרבי שאתם יכולים לעמוד בו ולחיות איתו בנוחות ותשתפו את הבנקאי/ת, כך שיתאימו לכם תמהיל אישי, עם החזר המותאם ליכולותיכם, לאורך כל חיי ההלוואה.

אילוסטרציה. ShutterStock
האינפלציה בשיא של שנים רבות והרבית בעלייה. האם זה משפיע על בחירת סוג המשכנתא?/ShutterStock

האינפלציה בשיא של הרבה מאוד שנים. הריבית בתוואי עלייה. מה תמהיל ההלוואה המומלץ כיום?

למסלולי המשכנתה מאפיינים שונים עם יתרונות וחסרונות, מנקודת המבט האישית של כל לקוח. חלקם מאפשרים יותר יציבות בהחזר החודשי ואחרים מאפשרים גמישות בסילוק; חלקם מושפעים משינויי המדד ואחרים מושפעים משינויי הריבית במשק.

מסלולי ההלוואה השונים נבדלים זה מזה בתנודתיות מול יציבות שיעור הריבית, מחד, ובגמישות מול קשיחות בפירעון מוקדם, מאידך.

כשבונים תמהיל משכנתה, המטרה היא למצוא את האיזון הנכון בין המסלולים השונים, כדי לנצל נכון את היתרונות של כל מסלול וגם לפזר ולגדר סיכונים.

אין תמהיל הלוואה אחד מומלץ לכל הלקוחות. כל הלוואת משכנתה מותאמת באופן אישי ללקוח בהתאם למאפיינים ולצרכים שלו. לכן, בעת בחירת תמהיל משכנתה, המורכב ממסלולים שונים, חשוב להתאים את מאפייני המסלולים הנבחרים לצרכים האישיים שלכם ולייצר איזון נכון בין המסלולים השונים.

שרון בן יהודה, מזרחי טפחות. ליאת קוטנר,
מחברת המדריך: שרון בן יהודה, סגנית מנהל זרוע המשכנתאות במזרחי-טפחות/ליאת קוטנר

נהוג לחשוב שפרמטר ההשוואה הכי משמעותי בין הצעות משכנתא מבנקים שונים, הוא ריבית ההלוואה. האם זהו באמת הנתון היחידי שצריך לבדוק לפני שחותמים על הלוואה בבנק? למה עוד לשים לב חוץ מהריבית?

ריבית ההלוואה היא בהחלט גורם חשוב, אבל צריך לזכור שזה רק חלק ממגוון השיקולים שיש לקחת בחשבון בעת בניית תמהיל הלוואה.

בסופו של דבר, מה שקובע את איכות החיים של משק הבית לאורך חיי ההלוואה הוא היכולת שלו לעמוד בכל ההוצאות השוטפות ולקיים חיי שגרה, בלי שההחזר החודשי הופך לבלתי נסבל ולכזה שבא על חשבון צרכים אחרים.

לכן, חייבים לבנות תמהיל שיבטיח החזר חודשי שאפשר 'לחיות לצידו' באופן נסבל, גם בתרחישים של התייקרות כתוצאה מעליית ריבית. פרמטרים חשובים נוספים הם, סך התשלום המצטבר שתחזירו לבנק על פני תקופת ההלוואה, אפשרויות הפירעון המוקדם ועוד.

וכמובן, בעת בחינת יכולת ההחזר החודשית שלכם, חשוב לא לשכוח תשלומים נוספים כגון תשלומי הביטוחים (חיים ונכס).

כותבת המדריך לקראת כניסתה לתוקף של רפורמת המסלולים במשכנתאות, היא שרון בן יהודה, סגנית מנהל זרוע המשכנתאות במזרחי-טפחות.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    4
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully