לגור עם ההורים: משבר הדיור בישראל חמור יותר ממה שחושבים

"הילד בן שלושים, יש לו חם גבוה, הוא שוכב על הספה בבית הוריו, כן הוא בן שלושים, יש לו חום גבוה, הוא חוזר אל חדר נעוריו... הוא בן שלושים אבל עדיין לא יודע מה יעשה כשיגמר את הצבא" - כך נכתב בשיר האלמותי של אהוד בנאי, שכמו משקף את מה שיקרה בשנים הקרובות בישראל.

המדינה דוחקת משוק הדיור את רגליהם של הצעירים, זוגות צעירים ומרחיבי המשפחות הזקוקים נואשות לעוד חדר, ומונעת מהם נכס בסיסי לכל אדם המבקש קורת גג. הצירוף הקטלני בשנים האחרונות של הנהגת ריבית נמוכה ע"י בנק ישראל, שחלם בהקיץ, והיצע נמוך של קרקע מתוכננת לבניה מצדו של השלטון, המחזיק במרב הקרקעות ואף מספסר בהן, גרר זינוק במחירי הדירות לשיאים של ידענו.

מחירי הדירות עלו בעשרים השנה האחרונות - עד לחודשים של מאי-יוני השנה, בשיעור שנתי ממוצע של 5%. לשם השוואה, מדד S&P 500 שהוא נקודת ייחוס, עלה בעשרים השנה האחרונות בשיעור ממוצע של 8.2%, (הנחת העבודה שמדד ה-500 יהיה ברמתו הנוכחית עד סוף השנה, כאן ובהמשך החישובים).

בחמש עשרה השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור שנתי ממוצע של 7.5%, מדד ה-500 עלה בשעור ממוצע של 7.3%, עליות קרובות אחת לרעותה. בעשר השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור שנתי ממוצע של 6.2%, מדד ה-500 האמריקאי עלה בשיעור ממוצע של 11.5% לשנה.

בחמש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בשיעור שנתי ממוצע של 5.5%, מדד ה-500 עלה בשיעור ממוצע של 9.6% לשנה. מי שעזר לדחיפת מחירי הדיור כלפי מעלה היה בנק ישראל, באמצעות ריבית שהייתה בחמש השנים האחרונות בשיעור ממוצע של 0.16%. בשלוש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות עלייה שנתית ממוצעת של 8.93%. מדד ה-500 האמריקאי עלה בממוצע בשיעור שנתי של 9.4%. גם כאן, מי שעזרה למחירי הדירות להתחרות היטב עם מדד ה-500 הייתה ריבית בנק ישראל, שעמדה בממוצע בשלוש השנים האחרונות על 0.17%.

הציבור הבין את הרמז של הבנק המרכזי: ללוות בזול, למנף ולקנות עוד ועוד דירות, כסף זול נזרק מבנק ישראל ומחירי הדירות האמירו. בשנתיים האחרונות עלו מחירי הדירות בשיעור שנתי ממוצע של 12.62%, מדד ה-500 עלה בתקופה בשיעור ממוצע של 6.1%. גם הפעם, לא תאמינו, מי שהשפיעה גם הפעם על מחירי הדירות היא ריבית בנק ישראל, שהייתה בממוצע 0.15%, המינוף גבר, מדד ה-500 האמריקאי ניגף.

בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בשיעור של 17.8%, ריבית בנק ישראל הייתה בממוצע 0.2%, חגיגת הממנפים גברה. בשלושת החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור שנתי של 19.57%! ונחשו מה קרה? בנק ישראל הקיץ מתרדמתו, ריבית בנק ישראל הייתה בשלושת החודשים האחרונים בממוצע 0.48%.

אם בשנים הראשונות המדווחות לעיל, מדד ה-500 עשה חיל (בממוצע), הרי שככל שהשנים חלפו מדיניותו הכושלת של בנק ישראל עם הריבית הריאלית השלילית, הביאה לכך שמדד ה-500 האמריקאי, הזדנב מאחור.

בנק ישראל התעורר סופית מתרדמתו ואשליותיו השבוע, והעלה הריבית בשיעור חד של 0.75% ל-.2%. צריך לברך על כך שהוא נלחם באינפלציה, אבל גם להשתומם על כך שהבנק המרכזי התייחס בהודעה שהוציא בקשר להעלאת הריבית, למחירי הדיור והשכירות בשורות ספורות בלבד.

עבודה שנערכה על ידי הכלכלנים יוסי יכין וינון גמרסי מבנק ישראל, והתפרסמה בחודש יולי השנה, מעלה מספר סיבות לעליה במחירי הדירות; מחסור בדירות, גידול בהכנסה הפנויה של משקי הבית וכן גם המדיניות המוניטרית שתרמה לעליית המחירים בתקופה שנסקרה במחקר: 2008 - עת החלו לעלות המחירים ועד 2011. להערכת החוקרים תרומתה של המדיניות המוניטרית הייתה משנית.

עוד טוענים החוקרים כי תרומתה של המדיניות המוניטרית, כלומר הריבית הנמוכה, החל משנת 2012, זניחה.

אני חולק על מסקנה זו. בזמן של עליות מחירים גבוהות, נטען במחקר, ייטו מספר משקי בית לגור יחדיו, בעיקר ילדים (כולל נשואים) אצל הוריהם. הלמ"ס בודקת מספר משקי הבית כמספר האנשים הגרים תחת קורת גג אחת. כלומר אין אפשרות למדוד את הביקוש לדירות על סמך מספר משקי הבית ביחס לגידול באוכלוסיית משקי הבית, כי ישנו פוטנציאל של משקי בית סמויים, אלה הגרים עם ההורים לדוגמא, מה שאינו מצביע על היקף הבעייתיות והמחסור בדירות. לכן למתכנני שוק הדיור חסר נתון חבוי של הביקוש לדירות דווקא בזמן של עליית מחירים.

בזמן של עליית מחירים צפיפות הדיור בישראל עולה וחלק מהביקוש לשרותי דיור, סמוי. התופעה עולמית, בארה"ב כרגע 25% מהזוגות הצעירים גרים אצל הוריהם.

עפ"י הלמ"ס, לפי נתוני המגמה, הכמות המבוקשת של דירות חדשות החלה לרדת מאז אוקטובר עת האוצר הכביד ידו במס הרכישה, מסוף נובמבר 2021, על רוכשי דירה שניה ויותר. מאז אוקטובר 2021 הביקוש לדירות יורד בשיעור חודשי ממוצע של 1.9% לאחר שקודם לכן הייתה עליה בשיעור חודשי של 1.4% ממאי 2020. כלומר להכבדת ידו של האוצר על ציבור המשקיעים הייתה השפעה.

רק כ-69% מהביקוש לדירות הוא עבור דירות חדשות. שאר דירות שנבנות, הן שלא בכדי למכור אותן: דירות שנבנו להשכרה, קבוצות רכישה או שימוש עצמי. לשימוש עצמי, נמצא כי הן מהוות 64% מכלל מהדירות הנבנות שלא למכירה, מהן 42% נבנות בצפון ו-19% בדרום. עוד נבנות 6% שלא למכירה בקבוצות רכישה, 54% מקבוצות הרכישה במרכז הארץ. כ-13% מהדירות שלא למכירה, נבנות לשם השכרה: 32% בצפון הארץ, 29% במחוז חיפה ורק 14% בתל אביב.

כך שכללית אפשר לומר כי בפריפריה מעדיפים בנייה עצמית של דירות, מתוך תקווה לעקוף את רווחי הקבלנים, במרכז מתרכזים בקבוצות רכישה והבניה להשכרה הנמוכה ביותר היא דווקא בתל אביב, שם הביקשו דווקא גבוה.

ברבע השני של השנה הכמות המבוקשת של דירות הייתה 15,970, ירידה של 10.2% בהשוואה לרבע הראשון של השנה, גם בניכוי עונתיות הייתה ירידה של 7.6%, כך עפ"י הלמ"ס.

עפ"י הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, בחודש יוני היו 10,500 עסקאות, כולל "מחיר למשתכן", ירידה של 24% לעומת יוני אשתקד. גם למעט מחיר למשתכן הייתה ירידה באותו שעור של 24%. רכישת המשקיעים בחודש יוני השנה, על פי נתוני האוצר הייתה 1,660 דירות, צניחה של 43% בהשוואה ליוני אשתקד.

זהו שעור הירידה המרבי מאז כניסת מס הרכישה המוגדל בסוף נובמבר אשתקד. חלקם של המשקיעים מכלל העסקאות ירד ביוני ל-16% לעומת 19% ביוני אשתקד. מלאי הדירות בידי המשקיעים ירד ביוני ב-750 דירות, למרות שמכירת דירות ע"י המשקיעים פחתה ב-18% ביחס ליוני אשתקד. באזור תל אביב רכישת המשקיעים ירדה ב-62%, במרכז ירידה של 50% בהשוואה ליוני אשתקד.

מכירת דירות על ידי קבלנים ביוני הייתה 3,600 ירידה של 23% ביחס ליוני אשתקד, הירידות - בכל חודש מול החודש המקביל שנה קודם לכן - החלו כבר בפברואר השנה. עסקאות יד שניה ביוני היו 6,900 דירות, ירידה של 24% בהשוואה ליוני אשתקד. גם רכישת "דירה ראשונה" ירדה ביוני השנה ל-5,200, ירידה של 12% לעומת יוני אשתקד. רכישות של זוגות צעירים, בניכוי מחיר למשתכן, ירדו ב-10% ל-4,200 דירות.

ישנה פה מעין חידה: הביקוש לדירות יורד בחודשים האחרונים בעוד מחירי הדירות ממשיכים לזנק. מה קורה? אחד ההסברים יכול להיות כי תקופות הדיווח אינן תואמות, כלומר עליות המחירים האחרונות מתייחסות לחודש של זוג החודשים מאי-יוני בעוד שנתוני הביקוש מתייחסים לסוף, יוני. סיבה שניה היא ההאצה בעליית מדד מחירי התשומות לבניה, שמזנק על רקע נסיקה בעלויות של החומרים בעיקר, לא שכר העבודה.

מדד מחירי התשומות לבנייה למגורים עלה בשנה האחרונה שקדמה למאי-יוני ב-6.6%, גם בניכוי שכר עבודה עלה המדד לשני החודשים ב-11.3%. הרווח הגולמי של קבלנים הוא בד"כ כ-15%, כלומר העלייה הכללית במדד מחקה מחצית מהרווח ודחפה את הקבלנים להעלות מחירים.

הקצב של עליית מדד תשומות הבניה למגורים הואץ בהמשך ביולי ל-6.8% ו-11.6%, בהתאמה.

סיבה שלישית היא שיעור המינוף הגבוה של הרוכשים דירות במרכז. עפ"י הכלכלנית הראשית באוצר, ההורים באזור המרכז ככל הנראה תומכים בילדיהם בשיעור כפול מזה שבפריפריה. כלומר, הורים עשירים שרוכשים לילדיהם דירה ממונפת. סיבה רביעית לאזור תל אביב, שכרם הממוצע של רוכשי דירות באזור המרכז המועסקים בהייטק.

ההיטקיסטים היוו רבע מכלל הרוכשים דירות ביוני. שכרם בממוצע 58,600 שקל לחודש, כן קרוב ל-60 אלף שקל בחודש, כפול מהשכר הממוצע של כלל רוכשי הדירות בחודש יוני. הם יכולים לשלם יותר ומחירי הדירות מזנקים.

הקבלנים נחושים למכור: ביוני, על פי האוצר, כ-60% מהדירות נמכרו "על הנייר", הרוכשים רוצים להבטיח מחיר להיום והקבלנים עברו למימון הולך וגדל מכספי הרוכשים שמשלמים היום יותר עבור דירה של מחר. ככל הנראה לקבלן אולי זה זול יותר לממן את עצמו ממקדמות הרוכשים מאשר עלות ההון בשוליים שהוא צריך לשלם לבנקים וספקי אשראי נוספים, חוץ בנקאיים.

הריבית בשוק ההון מזנקת, חד וחלק. בגלל שמוכרים "על הנייר" מלאי הדירות שבידי הקבלנים נותר ללא שינוי (עפ"י הלמ"ס, 47,100 בסוף יוני). נכון שיש ביטוח לתשלומי הדיירים בגין התשלומים שהם משלמים לקבלן לפני קבלת הדירה, עפ"י חוק המכר, אבל בעת עיכוב בקבלת הדירה, אם הקבלנים נופלים או קבלני הביצוע קורסים, הפיצוי לרוכשי הדירות אינו מלא מבחינת צורכי הדייר לעבור עוד דירה בעודו ממתין לקבלת הדירה אותה רכש, במקביל שכר הדירה רק עולה ועלול לפגוע בו.

בעוד הכל מחכים לרגיעה בשוק הדיור, אם גמר הבנייה יגבר ויגיע לקצב התחלות הבניה ואם הריבית העולה תשפיע על שוק הדירות, באה רוח צדדית העלולה לשלהב את המחירים. בגלל המלחמה באוקראינה עלו לישראל בחצי הראשון של השנה כ-35,300 עולים, 18,900 מרוסיה, 12,200 מאוקראינה, זאת לעומת 27,300 עולים בכל שנת 2021.

הביקושים מתחזקים וישראל כלואה בבחירות תכופות וחילופי ממשלות, מה שאינו מאפשר לקבל החלטות בסיסיות וארוכות טווח בתחום הדיור הכאוטי. אפילו בנק ישראל שם לב לנעשה וציין כי אי הוודאות הפוליטית עלולה להעיב על הפעילות הכלכלית במשק. נהירת זוגות צעירים להוריהם תגבר, יהיה כאלה שישכירו הדירה ברשותם ויעברו להורים בכדי שיוכלו לשלם את המשכנתא ולכלכל בכבוד מינימלי את ילדיהם.