כשמדברים על הבועה התל אביבית, מתכוונים לרוב למרחב התרבותי-חברתי של העיר. גם את מחירי הדירות בתל אביב מכירים כבר כולם - ונדמה שיש הסכמה גורפת על כך שהם מוגזמים, אבל האם הם מופרכים עד כדי סכנה להיווצרות בועת נדל"ן שתתפוצץ בקרוב?
UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, מחקר שנתי של משרד מנהל ההשקעות הראשי ב- UBS Global Wealth Management, מראה שחוסר האיזון בשוקי הדיור העירוניים הגלובליים גבוה כעת מאוד, ושהמחירים כבר אינן מסונכרנים עם שערי הריבית ההולכים וגדלים. טורונטו ופרנקפורט עומדות השנה בראש המדד, כאשר שתיהן מציגות מאפיינים בולטים של בועת מחירים. הסיכונים מוגברים גם בציריך, מינכן, הונג קונג, ונקובר, אמסטרדם, תל אביב וטוקיו.
בארה"ב, כל חמש הערים שנבחנו נמצאות בטריטוריית הערכת-היתר, וחוסר איזון נראה במיאמי ובלוס אנג'לס יותר מאשר בסן פרנסיסקו, בבוסטון ובניו יורק. שוקי הדיור בשטוקהולם, בפריז ובסידני נותרו בהערכת-יתר למרות מגמות צינון מסוימות. שווקי דיור אחרים המפגינים סימני הערכת-יתר כוללים את ג'נבה, לונדון, מדריד וסינגפור. סאו פאולו, שנוספה השנה למדד, זוכה להערכה הוגנת, לצד מילאנו וורשה. למרות השנה החזקה שעברה על שוק הדיור של דובאי, גם היא שוכנת כעת בטריטוריית ההערכה ההוגנת.
הערכות ברמות שיא
עליית מחירי הדיור הנומינליים הממוצעת ב-25 הערים שנבחנו זינקה כמעט ל-10% בין אמצע 2021 לאמצע 2022, שיעור הצמיחה השנתית הגבוה ביותר מאז 2007. למעשה, כל הערים מלבד שלוש; פריז, הונג קונג ושטוקהולם, חוו עלייה במחירי הדיור. מעבר לכך, ההאצה בצמיחת המשכנתאות שטרם נפרעו הייתה בולטת כמעט בכל הערים, וזו גם השנה השנייה ברציפות שבה החוב הביתי גדל מהר יותר במידה ניכרת מאשר הממוצע לטווח ארוך.
דירוגי המדד לא גדלו בממוצע בהשוואה לשנה שעברה. הכנסות גבוהות וצמיחה של שוק ההשכרה בלמו גידול אפשרי נוסף בחוסר האיזון. מחירי הדיור באזורים הלא-עירוניים צמחו מהר יותר מאשר בערים, זו השנה השנייה ברציפות. בנוסף, צמיחת המחירים הואטה במידה ניכרת במונחים מותאמי-אינפלציה. אך הערכות המחיר הנוכחיות הן גבוהות ביותר.
עליית שערי הריבית מדגישה את חוסר האיזון
כתוצאה משערי הריבית הנמוכים, התרחקו מחירי הדיור בעשור האחרון בהתמדה מרמות ההכנסה ומשכר הדירה. הערים השוכנות כרגע בטריטוריית סיכון לבועה חוו בתקופה זו עליות מחירים ממוצעות של 60% במונחים מותאמי-אינפלציה, בעוד שההכנסה ושכר הדירה הריאליים גדלו רק בכ- 12%.
שיעורי הריבית למשכנתאות כמעט הכפילו את עצמם בממוצע בכל הערים שנבחנו, מאז נקודת השפל שלהם באמצע 2021. בשילוב עם מחירי נדל"ן הגבוהים בבירור, אפשרויות מרחב המחיה שיכול לרכוש כיום שכיר בעל הכשרה גבוהה הוא נמוך בממוצע בשליש לעומת המרחב שהוא יכול היה לרכוש לפני המגפה. קלאודיו סאפוטלי, מנהל תחום הנדל"ן במשרד מנהל ההשקעות הראשי ב-UBS Global Wealth Management, מוסיף: "האינפלציה וההפסדים על נכסים הנובעים מהסערה הנוכחית בשווקים הפיננסיים מפחיתים את כוח הרכישה של משקי הבית, דבר שמרסן את הביקוש למרחב מחיה נוסף. אי לכך, ענף הדיור הופך כעת לפחות אטרקטיבי כהשקעה, כי עלויות ההלוואה בערים רבות עולות על התשואה של השקעות של קנייה-לצורך-השכרה."
שוק העבודה החזק (לעת עתה) הפך עקב כך לעמוד התווך האחרון של שוק בעלי הדירות המתגוררים בדירה (Owner-occupied) ברוב הערים. אך לאור ההידרדרות במצב הכלכלי, גם זה נמצא בסכנת מעידה.
מתיאס הולז'י, המחבר הראשי של המחקר ב-UBS Global Wealth Management, מסכם: "ואכן, אנו עדים לכך שהגידול בשוק הבעלי הדירות המתגוררים בדירה נמצא כעת גם הוא תחת לחץ גלובלי, וברוב הערים בעלות ההערכה הגבוהה ניתן לצפות לתיקון מחיר משמעותי ברבעונים הקרובים."
הסיכון לבועה על פי אזורים
אירופה
פרנקפורט ומינכן מציגות את הסיכונים הגבוהים ביותר של בועת הנדל"ן בקרב שוקי אזור האירו שאותו מכסה הדוח הנוכחי. שתי הערים הגרמניות חוו בעשור האחרון כמעט הכפלה של מחירי הנכסים מבחינה נומינלית, למרות שהצמיחה הנוכחית הצטננה לכדי כ-5% בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022 מהרמות הדו-ספרתיות הקודמות שלהן. השילוב של עלויות מימון גדלות ושל סיכויי צמיחה כלכלית נמוכים ב-2023 אמור להוציא אוויר ממנוע השפע ששרר בשוק, למרות שיעורי הנכסים הריקים המאוד-נמוך מבחינה היסטורית.
שוק הדיור של אמסטרדם הציגה צמיחת מחירים חזקה ביותר בשוקי אזור האירו, עם שיעור של כ 17% בערכים נומינליים, והעיר נמצאת כיום בטריטוריית הסיכון לבועה. יסודות כלכליים חזקים לא ימנעו תיקון במקרה ששערי המשכנתאות ימשיכו לצמוח. במדריד, צמיחת המחירים הואצה גם כן מאז תחילת המגפה.
מדריד נמצאת כעת בטריטוריית הערכת-היתר, למרות שבממוצע, עובד בעל הכשרה במגזר השירותים יכול עדיין להרשות לעצמו את מרחב המחיה הגדול ביותר בקרב שוקי אזור האירו שנכללו במחקרה זה. לצד ההתאוששות הכלכלית ושיעורי הריבית הנמוכים יותר לאחר-המגפה, תמריצים פיסקליים לשיפוץ בניינים תמכו בעליית מחירים במילאנו לאחר עשור של מחירי סטגנציה. מהצד השני, תחום הדיור בפריז משתרך מאחורי שווקי הדיור של אזור האירו שנסקרו כאן. מחירי הנכסים הנומינליים סבלו מסטגנציה בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022, ועקב כך נטשה בירת צרפת את טריטוריית הסיכון לבועה. אך פריז ממשיכה להיות שוק אזור האירו הכי פחות נגיש מבחינת מחירים במחקר הנוכחי.
שוק הדיור בלונדון נמצא בטריטוריית הערכת-יתר. המחירים גבוהים ב-6% מהשנה שעברה, כשהם נתמכים על ידי מחסור נכסי דיור מול הביקוש המוגבר שלאחר-המגפה. שכר הדירה שם משתנה בחדות, כאשר קונים נתקלים בקשיים במציאת נכסים מתאימים. עם זאת, שיעורי המשכנאות הגדלים, סיום "חופשת מס הבולים" (Stamp duty holidays) בבריטניה והצפי הכלכלי הלא ברור מחלישים את הצפי בנוגע למחירים.
ורשה נהנתה מהיותה אחד משוקי העבודה החזקים במזרח אירופה, והחוזק הזה משך לשם אזרחים חדשים ומשקיעים מסוג "רכישה-לצורך-השכרה".
השוק ממשיך ליהנות מהערכה הוגנת, אך הדיור הפך בהדרגה לבלתי נגיש כלכלית בהינתן המחירים הגבוהים ושיעורי הריבית המטפסים במהירות. בניגוד לכך, למדיניות מוניטרית הדוקה יותר הייתה השפעה מיידית על שוק הדיור של שטוקהולם. עקב כך אירעה צניחת מחירים של יותר מ-10% ברבעון השני השנה, שהקפיצה את דירוג המדד אל מחוץ לאזור האירו והיישר לטריטוריית הערכת -היתר.
המזרח התיכון
מחירי הדיור בתל אביב כמעט שילשו את עצמם בין 2001 לבין 2017. שכר הדירה שמר על קצב עלייה לצד הגידול במחירי הרכישה, דבר ששיקף מחסור עמוק בנכסים לדיור. לאחר תקופת תיקון קצרה ב-2018, חזר השוק לשלב נפיץ נוסף של קפיצת מחירים. רק בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022, זינקו המחירים ב-18%, השיעור הגבוה ביותר מאז 2010. נפח המשכנתאות שטרם נפרעו זינק גם הוא ב-18%, השיעור המהיר ביותר זה 25 שנים.
עקב כך, שוק זה עבר לטריטוריית הסיכון לבועה זו הפעם הראשונה. שוק הדיור של דובאי היה רכבת שדים בשני העשורים האחרונים, ככל שהביקוש התאים את עצמו במידה רבה להתפתחות מחירי הנפט. מחירי הנפט המשתנים-תדיר והגידול בכמות ההגירה הפיחו חיים בשוק בשנה האחרונה. מחירי הדיור צמחו ב-10% בין אמצע 2021 לאמצע 2022. שכר הדירה עלה בארבעת הרבעונים האחרונים עלה על הצמיחה במחירי הדיור. לפיכך ממשיך השוק ליהנות מהערכה הוגנת.
אסיה
מחירי הדיור בטוקיו הלכו וצמחו כמעט ברציפות במשך למעלה משני עשורים תוך שהם נעזרים בתנאי מימון אטרקטיביים ובצמיחת האוכלוסייה. חוסר האיזון הגיע לסף הסיכון לבועה ככל שהזמינות של רכישת הדירות המשיכה להתדרדר. אך סימני החלשה הופיעו לאחרונה: צמיחת המחירים פחתה בחצי לכדי 5% לעומת השנה המקבילה, ומשתרכת מאחורי הממוצע הכלל-ארצי זו הפעם הראשונה בעשר שנים. המחירים בסידני השתנו באופן קיצוני ביותר מ-30% ב-2020 וב-2021, לפני שהידוק תנאי ההלוואות בשנה שעברה והקפיצות האגרסיביות של שיעורי הריבית השנה הפחיתו את הנגישות במידה רבה. עקב כך, המחירים כבר הספיקו לרדת ביותר מ-5% במהלך הרבעון השני של 2022. השוק נותר עדיין בהערכת-יתר גבוהה. השוק של הונג קונג רשם תיקון של כ-4% במחירים הנומינליים בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022 - שיעור הצמיחה החלש ביותר מכל הערים שנבחנו במחקר. למרות זאת, השוק לא עזב עדיין את טריטוריית הסיכון לבועה. סינגפור נהנית ממיצוב בינלאומי חזק כמרכז עסקים, ומחירי הדיור גדלו ב-11% נוספים בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022.
אמריקה
ערי ארה"ב חוו צמיחת מחירים חזקה הרבה יותר מאז תחילת המגפה בהשוואה לשנים הקודמות. מיאמי ממשיכה ליהנות מהגירה חזקה פנימה ומעניין רב בקרב המשקיעים. היא רשמה את שיעורי צמיחת מחירי הרכישה ושכר הדירה השנתיים החזקים ביותר, ונדחפה עקב כך עמוק יותר אל טריטוריית הערכת-היתר. גם סן פרנסיסקו רשמה גידולים מרשימים במחירים. לאור היחלשות גיוסי העובדים לענף ההייטק והסיכויים להמשך הקיום של מודלי העסקה מרחוק ועבודה ההיברידית, הצפי עבור מחירי הדיור בסן פרנסיסקו הוא עגום למדי.
חוסר האיזון בלוס אנג'לס כבר היה גבוה, וגדל אף יותר מאז השנה שעברה עקב כך שנגישות רכישת הנדל"ן כבר הגיעה קרוב לשיאים של כל הזמנים. בוסטון נהנתה מצמיחת ההכנסות הגבוהה ביותר מכל הערים במחקר, זאת על גבה של כלכלה חזקה ומגוונת. חוסר האיזון נשאר ללא שינוי ניכר לעומת השנה שעברה. מצד שני, ניו יורק הפגינה את צמיחת המחירים החלשה ביותר מאז אמצע 2021 מכל הערים האמריקאיות שנכללו במחקר. היא ממשיכה להיגרר אחרי ערים ומדינות נגישות יותר וגם ידידותיות יותר מבחינת מיסוי, עסקים ורגולציה.
רמות מחירי הנדל"ן בוונקובר ובטורונטו שילשו את עצמן ב-25 השנים האחרונות. המדד המשיך לשגר אותות אזהרה בשנתיים האחרונות. קפיצת המחירים האחרונה של 35% מאז המגפה אינה בת-קיימא. הזינוקים בשיעורי הריבית האחרונים של Bank of Canada יהיו ככל הנראה הקש ששבר את גב הגמל. תיקון מחירים מתבצע כבר עתה.
לאחר תקופת סטגנציה ארוכה, צמיחת המחירים בסאו פאולו גדלה מעט, אך השוק נותר עם הערכת מחירים הוגנת. ולמרות הגידול החד לאחרונה בשיעורי הריבית, הביקוש למשכנתאות חדשות נשאר מוצק. ייתכן שצפוי אפסייד נוסף בתחום הנדל"ן, זאת ככל שמתקרב סוף מחזור ההידוק המוניטרי והצפי הכלכלי נותר מוצק.