השוק הרותח בישראל בדרך לקיפאון? אחרי ירידת הביקוש שנחווית בשוק הדירות למגורים עם עליית הריבית, גם ההיצע עתיד להיפגע בשל העלייה בעלויות מימון פרויקטים שונים בתחום הנדל"ן.
הצפי הוא כי חלק מהקבלנים יעצרו את פעילותם לאור שחיקת מרווחי הרווח, וכי רבים מהיזמים והקבלנים הקטנים אף לא יצליחו לשרוד את תקופת עליות הריבית. בשוק ההון בוחנים היטב את התחום וממפים אותו לפי החברות והיזמים שנערכו למשבר עם גיוסי מאות מיליוני שקלים לקופות המזומנים שלהם, לעומת אלו שלא הגיעו מוכנים אליו, והסתמכו על רמות המחירים ושווי הקרקעות או הפרויקטים שבידם.
"המנוסים יותר" מספרים גורמים בשוק ההון "מבינים שכדי לגייס כספים באיגרות חוב בתקופה כזו של ריבית עולה, כאשר האג"ח נחשב לאפיק גיוס החוב הזול יותר שניתן לגייס בו כספים, הם צריכים לתת ריבית עודפת על זו שהמשקיעים יכולים לגייס באג"ח מדינה, לדוגמא, שהוא פחות מסוכן. זה מעלה את רמת הריבית שהם יצטרכו לשלם באג"ח לכ-6% לערך, שזו כבר ריבית גבוהה".
אפיק המימון הנוסף הם הכספים שהחברות מלוות מחברות האשראי החוץ בנקאי, שהתייקרו גם הם והריבית הנדרשת בגינם עלתה לטווח של 10%-12% בממוצע מטווח של כ-6%-8% עד לפי חצי שנה לערך, על פי גורמים בענף האשראי החוץ בנקאי. זאת בנוסף להתייקרות המימון שהחברות מקבלות מהבנקים, הדורש תוספות נכבדות.
"צריך להבין" מוסיפים אותם גורמים בשוק ההון "כי משמעות כל תוספת לאחוזי הריבית על ההון שגויס היא עשרות מיליוני שקלים שנחתכים מרווחי הקבלנים, ולעיתים אף מורידים כליל את כדאיות ייזום וביצוע הפרויקט עבור חלק מהם".
רע לקבלנים, אבל האם טוב לרוכשים?
ישנה הסכמה גורפת על השפעת עליית הריבית על מצב הקבלנים, אך המומחים חלוקים לגבי השפעתה על מחירי הדירות. חלק מאמינים כי הקבלנים יידחקו לפינה וייאלצו למכור יותר דירות על הנייר ובמבצעי הנחה שונים, וחלק אחר מאמינים שמגמת המחירים תיעצר, אך לא תרד.
בסקירה הכלכלית של בנק לאומי שפורסמה אתמול (ד') צוין כי היקף המכירות של דירות חדשות מצוי במגמת ירידה, ועמד באוגוסט האחרון על רמה של כ-2.8 אלף דירות, נתון הנמוך בכ-50% בהשוואה לאוגוסט 2021.
בנוסף נכתב בה כי למרות הירידה בהיקף לקיחת המשכנתאות, ממשיכה העלייה במחירי הדירות, אך כלכלני לאומי מעריכים כי "במבט קדימה, ברקע המשך התהליך המואץ של העלאת ריבית בנק ישראל, קצב עליית מחירי הדירות צפוי להתמתן בחודשים הקרובים וישנה אפשרות ממשית לירידות מחירים בשנת 2023".
עו"ד ערן באלינט, שותף במשרד עורכי הדין שבלת ושות', הסביר, כי "יש כיום בשוק שתי מגמות מנוגדות: מחד, עליית ריבית משמעותית המקשה על רוכשי דירות וממתנת כניסה של משקיעים ובכך מורידה את הביקוש לנדל"ן למגורים. אך מאידך, היצע הדירות בישראל, ובמיוחד באזורי הביקוש, נשאר נמוך גם יחסית לביקושים כיום.
זאת גם לאור המצב הפוליטי, שיצר קיפאון בהליכים רגולטוריים של תכנון ובנייה, וגם בשל הקטנת מרווחי היזמים, שזהירים יותר בכניסה לעסקאות, ובמיוחד לעסקאות מזומן של רכישת קרקעות, שחלקן ירד, צפוי לרדת משמעותית, ויקטין את היצע של דירות.
שתי מגמות מנוגדות אלה מאזנות זו את זו. עם זאת, לאור הצפי בעליית ריבית נוספת, ניתן לומר שצפויה התמתנות בעליית מחירי הדירות, ולדעתי הם צפויים להתייצב על רמתם הנוכחית בתקופה הקרובה".
אילו פרויקטים צפויים להיפגע?
רו"ח מוטי דטלקרמר, שותף מנהל בפירמת הייעוץ וראיית החשבון BDO, הוסיף, כי "בארה"ב ריבית המשכנתא הכפילה עצמה והיא קדימון למה שיקרה בישראל, אבל לפני שמנתחים את הכסף חשוב לבחון את הביקוש וההיצע.
בהקשר זה בישראל יש דמוגרפיה חזקה, ביחס לשאר המדינות המערביות, שמשפיעה מאוד על הביקושים בשוק הנדל"ן. עם זאת, יש לזכור כי הבעיה נעוצה ביכולת משקי הבית לשלם, וייתכן ונגיע לנקודה מסוימת בה אנשים לא יוכלו יותר לשלם".
נציין כי הביקושים למשכנתאות ירדו לכ-8.5 מיליארד שקל בספטמבר האחרון - הביקוש הנמוך ביותר למשכנתאות ב-2022, לעומת כ-10 מיליארד שקל בינואר השנה. עוד נציין כי גם יועצי המשכנתאות חשים את ההאטה.
דטלקרמר ממשיך: "בצד ההיצע הקבלנים הקטנים יצטרכו לבחון את דרך פעילותם שכן ההערכות הן כי לא יצליחו לגלגל את מלוא עלויות המימון החדשות על הרוכשים. אך השאלה באילו פרויקטים זה יפגע?
נכון לעת זו הבעייתיות תהיה בעיקר בפרויקטים חדשים, אך אנו לא מזהים צפי לירידת מחירים בעת זו.
אם קבלן, לדוגמא, התחיל פרויקט לפני כשנה, אז עלויות המימון החדשות אמנם נוגסות לו בשולי הרווח, אך הפרויקט עדיין שריר וקיים.
לצד כל זאת, אם הריבית תעלה בעוד 1.5%-2%, אז תהיה הסתברות גבוהה יותר לירידת מחירים. בנוסף לקבלנים יש לזכור את משפרי הדירות ומוכרי הדירות יד 2, שכבר כיום חלקם תלויים בקונספציה מוטעית של מחיר דירתם, הנמכרות במרווח של כ-5%-10% מטה, בהתאם לתקופות הלחץ והאזורים בהן אותן דירות ממוקמות".
הפיתרון? העלאת ההיצע והבנת נושא המימון
"הנושא החשוב ביותר הוא הגדלת ההיצע" מדגיש דטלקרמר "והממשלה יכולה לבצע זאת בעזרת תוכניות שונות, כפי שהיו לה בעבר, אם היא תחליט שזה חלק מסדר עדיפויותיה".
באלינט מכוון אל רוכשי הדירות וממליץ להם להיעזר ביועץ מימון בנקאי "על מנת לבנות תמהיל משכנתא נכון, לצד תמהיל תשלומים מול הקבלן או המוכר. מחירי הדירות כיום כבר לא צמודים באופן מלא למדד תשומות הבניה אלא רק בשיעור של 40%, וזה ממתן את התייקרות הדירה החדשה הנרכשת".
ולא נסיים בלי עצה אחת משלנו: קודם להבין מה קונים, וכמה זה יעלה כולל החזר המשכנתא והעלויות הנלוות, ורק אחר כך לפתוח במרוץ אל הדירה.