הפסיקו לבנות עליהם: מה קורה למניות הנדל"ן?

איך שגלגל מסתובב לו: מניות הנדל"ן המניב והמגורים הישראליות ירדו בעשרות אחוזים מאז תחילת השנה, לאחר שהמשקיעים איבדו בהן אמון לאור האינפלציה הדוהרת ועליות הריבית האחרונות, שמנסות לעצור אותה.

עד לא מזמן זה נראה אחרת לגמרי: בתחילת השנה המשקיעים דהרו אל עבר מניות התחום, תוך שהם מסתמכים על הפעילות הריאלית בסקטור, שכללה עלייה חדה במחירי הדיור והמשרדים, לצד תוצאות עסקיות חזקות, שהובילו את המניות אז למחירי שיא.

יש לציין כי הפעילות הריאלית של הענף לא מציגה לעת זו חולשה, וכי מחירי הדיור והמשרדים, לדוגמא, עדיין נמצאים בשיא: שכירת מ"ר משרדים באזור ציר מנחם בגין בתל אביב, לדוגמא, נאמד כיום בכ-150 שקל בממוצע, ועסקאות מסוימות אף נושקות לכ-200 שקל למ"ר, בעוד בתקופת טרום קורונה עמד מחיר מ"ר משרדים באזור זה על כ-100-120 שקל.

מחיר מכירת מ"ר משרדים עלה גם הוא ועומד כיום על כ-30 אלף שקל בממוצע במקומות המבוקשים, בעוד טרום 2020 מחיר מ"ר משרדים למכירה עמד על כ-20 אלף שקל בממוצע.

מחירי הדיור עלו גם הם באופן משמעותי, כאשר מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בישראל עמד בספטמבר האחרון על כ-2.4 מיליון שקל בעוד בספטמבר 2019 הוא עמד על ממוצע של 1.78 מיליון שקל - עלייה של כ-35%. כך על פי נתוני אתר מדלן.

אך בעוד פעילות הנדל"ן הריאלית מציגה, עדיין, איתנות, מניות התחום נחתכות בכ-10%-50%. כך לדוגמא מניית חברת מליסרון, המפעילה קניונים ומשרדים ברחבי הארץ ונמצאת בשליטת ליאורה עופר (עופר השקעות - 51.47%), ירדה בקרוב ל-10% מתחילת השנה ועד לסוף יום המסחר בשני האחרון (ראו טבלה).

ירידה עמוקה עוד יותר ספגה חברת הנדל"ן ישראל קנדה, הפועלת להקמת פרויקטים בשימושי נדל"ן שונים, כדוגמת משרדים ומגורים, ונסחרת בבורסה בתל אביב בשווי כ-3 מיליארד שקל לאחר שמנייתה נחתכה בכ-51% לתקופה שנבחנה.

נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI, הסביר לוואלה! כסף, כי "הבנת המגמה בשוק מצריכה גם הבנה של התחום בהיבט הריאלי, כאשר בזה האחרון ענף הנדל"ן חווה שיא בביקוש למשרדים, לשטחי לוגיסטיקה, לשטחי מסחר, ולדיור.

עיקר התרומה לכך היא גיוסי ההייטק לצד הצמיחה הכללית שהורגשה בישראל, שהצריכה גיוסי כוח אדם גדולים יותר, לדוגמא. גיוסים אלו הובילו לצורך מוגבר בשטחי מסחר, לצד עלייה בשטחי לוגיסטיקה שהתגברה בעקבות עלייה ברכישות און ליין ואוף ליין.

וכל זאת לצד חזרת הציבור לשטחי המסחר, שהחזירה את הביקושים שהיו טרום הקורונה ואף התחזקו מאז. כל אלו יחד תרמו באופן משמעותי גם לתוצאות העסקיות של החברות".

אם הכל טוב כל כך, אז מה מבריח את המשקיעים? ברקוביץ'' מסביר: "לצד השיאים שנחווים בפעילות הריאלית ישנו גם וקטור המאקרו, בדמות הסביבה הכלכלית בה חברות הנדל"ן פועלות, עם אינפלציה עולה והעלאות ריבית המנסות לעצור אותה. אלו מובילים להערכה כי ענף הנדל"ן ייפגע, והמשקיעים ממחרים את החברות בשוויים נמוכים יותר כתוצאה מכך.

לדוגמא החששות כי פיטורי ההייטק יתרחבו ויכווצו את הביקוש למשרדים, או שעליות המחירים בעקבות האינפלציה יורידו את הצריכה ועימה את הביקוש לשטחי לוגיסטיקה ומסחר. אך גם כאן יש הבדלים בין חברות שעיקר פעילותן בישראל לבין חברות בעלות משקל גבוה לפעילות נדל"ן מניב בחו"ל, לצד גובה המינוף שלהן.

השוק למעשה "קונס" פחות את החברות בעלות הפעילות המקומית, מאשר אלו שיש להן משקל גדול יותר לפעילות בחו"ל, וזאת על רקע מצב הנדל"ן באירופה וארה"ב, ששונה ממצב התחום בישראל. ה"קנס" מעמיק גם בהתאם לרמת המינוף של החברה, כאשר ככל והחברה ממונפת יותר, כך ה"קנס" שניתן לה מהמשקיעים גבוה יותר.

כלומר המשקיעים כבר החלו לתמחר את הסיכון שהחברות נמצאות בו בשל סביבת המאקרו המאתגרת, עוד לפני שהוא הגיע בפועל אל הפעילות הריאלית. יתרה מכך, דוחות הרבעון השלישי של החברות צפוי להציג תוצאות חיוביות וחזקות.

בתחום המגורים ההערכה היא כי קצב המחירים לא יירד, וה"קנס" מתבטא בעיקר על חברות המחזיקות במלאי קרקעות גבוה ובעיתוי רכישתן. כך לדוגמא חברות המחזיקות בקרקעות טרום תקופת הקורונה ייפגעו פחות מאשר חברות שרכשו קרקעות אחרי תקופת הקורונה.

שכן מי שרכש קרקעות טרום תקופת הקורונה, לדוגמא, הרוויח את עליית המחירים ומקסימום יפסיד את אותה עלייה שגם כך לא ידע שתגיע בגבהים אלו. אך מי שקנה בתקופת הקורונה ובהנחה ומגמת המחירים תתהפך - עלול להפסיד, והשוק מתמחר זאת.

יש לציין, כי תחום ההתחדשות העירונית, שעדיין לא מהווה את החלק הארי בפעילות חברות המגורים הגדולות, מהווה חוזקה שכן הסיכוי להפסיד בפרויקט מסוג זה כסף היא הרבה יותר נמוכה בשל היעדר עלות רכישת הקרקע, ולכן ה"קנס" כמעט ולא נוגע בתחום זה".

משחק הפוקר של המשקיעים אל מול ביצועי הנדל"ן הריאלי יגלה בקרוב אלו קלפים יניבו לאחד הצדדים את הניצחון.

"למשקיעים אין תאבון לסיכון מיותר" ממשיך ברקוביץ' "וסביבת המאקרו מובילה אותם לקחת אותו בחשבון. רוב החברות מתומחרות כיום אמנם טיפה בחסר לעומת הפעילות הריאלית, אך בשוויים הוגנים יחסית למצב המאקרו המצריך לקיחת מקדם ביטחון כדי לא להיתפס עם פוזיציה גדולה במקרה שהסיכון יתברר כממשי.

בהקשר זה יש לציין כי השוק תמיד מקדים את הפעילות הריאלית, אך הפער בין מצב מניות התחום לבין הפעילות הריאלית שלו צריך להיסגר מתישהו, וזה יקרה על ידי תיקון מחיר על ידי אחד מהצדדים או על ידי שניהם - מי יותר ומי פחות.

לעת זו כולם מחכים לראות אם האינפלציה נעצרת וכמה אגרסיביים יהיו מהלכי בנק ישראל כדי לעצור אותה, ובו בעת אף אחת מהחברות לא הורידה שקל ממחיריה למ"ר בפרוייקט כלשהו, והנכסים עדיין מתומחרים במקום בו היו לפני כחצי שנה לעומת המניות שנמצאות במקום אחר לגמרי.

התחום מתמודד עם אי ודאות שתלויה בסביבת המאקרו שעדיין לא ידוע כיצד תתפתח בעתיד הקרוב, ועם זאת, אורך נשימה והסתכלות ארוכת יכולה לאפשר הזדמנויות בתחום. כדאי לזכור כי כל חברות הנדל"ן המניב מגיעות למשבר אחרי כעשור של ריביות נמוכות, גאות וכריות מזומנים מאוד גדולות. כך שהחברות הישראליות, בבחינה כוללת, נמצאות בנקודה טובה יחסית".