תמהיל משכנתא צריך לבנות באופן אישי. קודם כל, עלינו להביא בחשבון את יכולת ההחזר החודשית ולדאוג שהוא לא יהיה גבוה יותר משליש ההכנסה הפנויה (ההכנסה שלנו פחות ההוצאות הקבועות). שנית, תמהיל משכנתא בונים גם לפי גובה ההון העצמי שהצלחנו לגייס מצד אחד, וסכום הכסף שנבקש מהבנק מצד שני. לכן תמהיל משכנתא הוא סובייקטיבי ויש המון הבדלים בין הצרכים שלנו לבין בעלי משכנתאות אחרים.
עם זאת, קיימים גם פרמטרים אובייקטיביים המשפיעים על האופן שבו כדאי לנו לבנות תמהיל משכנתא - כמו לדוגמא שינויים בריבית בנק ישראל ולכן גם בריבית הפריים. אם לא נכיר את השינויים האלה ונתייחס אליהם, לא נוכל לבנות תמהיל משכנתא רלוונטי.
איזה שינויים במשק משפיעים על המשכנתא האישית שלנו?
בחודשים האחרונים עלתה ריבית בנק ישראל בצורה דרמטית, וכיום היא עומדת על 3.25%, מה שקובע את ריבית הפריים על לא פחות מ-4.75%. והצפי הוא להמשך עליות נוספות בחודשים הקרובים. אז אחרי שנים רבות שבהן הריביות היו נמוכות, החזר המשכנתא צפוי לעלות במאות ואלפי שקלים כבר תוך זמן קצר.
במילים אחרות, אנו חווים עלייה בריבית הפריים, במדד המחירים לצרכן, בריבית המשכנתא הממוצעת צמודת מדד וגם בריבית המשכנתא שאינה צמודה למדד. בשביל לבנות את התמהיל, אנחנו צריכים לקבל החלטות חשובות: כמה מתוך המסלול יהיה בריבית פריים, כמה במסלול קבוע לא צמוד וכמה במסלול משתנה.
כל מסלול והיתרונות שלו
הטעות הנפוצה היא להסתפק בנתונים האישיים שאנחנו מזינים אל תוך מחשבון משכנתא ולהסתכל רק על ההחזר החודשי. זה כמובן קריטי ואף מאפשר לנו להתקדם מול הבנק לעבר הגשת מסמכים ובקשה לקבלת אישור עקרוני, אבל לא מספיק. בשביל לבנות תמהיל משכנתא רלוונטי, אנחנו חייבים להכיר את היתרונות והחסרונות של כל מסלול שמרכיב אותו.
כך לדוגמא מסלול הפריים אטרקטיבי כי הוא לא צמוד למדד, תמיד ניתן לפרוע או למחזר אותו ללא קנסות והוא זול יותר ממסלולים אחרים למרות העלאות הריבית של בנק ישראל. מנגד, ההחזר שלו לא יציב ולא לכולם זה מתאים.
לשם השוואה, במסלול קבוע לא צמוד למדד היתרונות הם החזר שנשאר זהה גם אם הריביות בשוק עולות. כמו כן, ההחזר והקרן שלו נשארים קבועים אפילו אם המדד עולה וההחזר החודשי יציב לכל אורך חיי ההלוואה. מצד שני, הבנק מתמחר את הריבית שלו יקר יותר ובחלק מהמסלולים אף נצטרך לשלם עמלת פירעון בשביל למחזר או לסלק אותו.
האם תמהיל המשכנתא הוא קבוע?
תמהיל משכנתא הוא כלי שבו אנחנו משתמשים בשביל להשיג את ההלוואה הכי טובה עבורנו, ביחס לתנאים המעודכנים של המשק וכדי לחסוך בהוצאות. בעתיד, נוכל לבחון אחת לשנה שוב פעם את תנאי המשכנתא ולבדוק אולי שווה למחזר אותו.
לפיכך, על אף החשיבות הברורה של בניית תמהיל נכון, כדאי לנו גם להישאר עם אצבע על הדופק ולזכור שניתן לשנות אותו לפי עבודות שנחליף, הוצאות חדשות שיצטרפו למשק הבית, מענקים שנקבל וכן הלאה. בכל מקרה, את התמהיל בונים בשילוב בין פרמטרים אובייקטיביים וסובייקטיביים.
כתבה זו אינה מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל