הנה באה הרכבת: מה עשה הקו האדום למחירי הדיור?

מי שמתעקש לגור בתל אביב בה המדד הסוציו-אקונומי הממוצע הוא 8 ותוחלת החיים עומדת על 83.1 שנים (עם תחושת דכאון של 25.1%, בקרב בני 20 ומעלה עפ"י הלמ"ס), נדרש ברבע השלישי של 2022 ל-244 חודשי שכר ברוטו בממוצע הארצי בכדי לרכוש דירה לעומת 194 חודשי שכר ממוצע לכל שנת 2020, עליה של 50 חודשי שכר בתוך זמן קצר.

עליה דרמטית זו מצביעה על בועת הנדל"ן העומדת להתפוצץ בעיקר במרכז הארץ שם גרים בעיקר היטקיסטים שנהנו מאקזיטים אדירים ושכר גבוה בצידם. האקזיטים נעלמו כלא היו ורק השכר הגבוה נותר. שביעות הרצון מהדירה בת אביב היא כ-83% לעומת 87% בממוצע הארצי. תל אביב נמצאת עם ציון בינוני במדד איכות החיים עפ"י פרסום עדכני של הלמ"ס.

איך קרה כי בבת ים, פריפריה חברתית, לא גאוגרפית, פריפריה סוציו אקונומית נמוכה בדירוג 5, עם ציון כולל נמוך במדד איכות החיים, נדרשו ברבע השלישי של 2022 - עבור רכישת דירה - 208 חודשי עבודה לעומת 135 חודשי עבודה בממוצע עוד בשנת 2020? זהו זינוק אדיר של עוד 73 חודשי עבודה, כלומר נוספו עוד כ-6 שנות עבודה בין התקופות.

מה הביא לכך כי, בת ים, עיר בדירוג נמוך מבחינת ההכנסה לנפש (ההכנסה החציונית לעבודה של משק בית 9,600 שקל לעומת נתון ארצי של 16,800 שקל), עם תוחלת חיים מהנמוכות בישראל, רק 81.1 שנה, עוברת קפיצה אדירה ובתוך זמן קצר, בעלות רכישת דירה? איך בת ים עברה לראשונה, אולי מעולם, את שכנתה חולון בעלות רכישת דירה, לפי מספר חודשי עבודה? התשובה היא כי בת ים, בה תחושת דכאון בקרב התושבים 18% (הרבה פחות מתל אביב), יפעלו כבר באמצע השנה 9 תחנות של הרכבת הקלה, בקו האדום שיחלו לפעול בקרוב.

בחולון עיר עם הרבה יותר השכלה וכח קנייה (דירוג סוציו אקונומי 7, תוחלת חיים 82.6 שנים, אבל תחושת דכאון של כ-25% בקרב תושביה ומדד איכות חיים כולל עדיין נמוך), נדרשים לדירה 169 חודשי עבודה לעומת 148 חודשי עבודה בשנת 2020, בהתאמה, עליה של 21 חודשי שכר בלבד בין התקופות?

הפער נובע מכך שהקו הירוק של הרכבת הקלה עם 7 תחנות בחולון, שצריך לצאת מראשון לציון דרך חולון לתל אביב, כלל לא יוצא לדרך לפי שעה, בגלל כשלון תכנון ותקציבים. מועד פתיחתו של הקו הירוק כלל לא ברור. התוצאה כרגע היא שהאדומים מנצחים את הירוקים.

מחיר דירה בפתח תקווה ממנה יוצא הקו האדום ובה 18% בתחושת דכאון, עלתה ל-183 חודשי עבודה מ-147 חודשי עבודה עוד בשנת 2020. המסקנה, אם יש קו רכבת קלה ופחות תושבים דיכאוניים, המחיר של הדירות מזנק.

העיר החרדית שתהנה אף היא ממנעמיה של הרכבת הקלה קו האדום, בני ברק, ירדה בשנים האחרונות במדד איכות החיים:

היא צפופה מתמיד, ללא פיקוח של ממש של העירייה על קווי המתאר המקוריים של בתים ודירות, הצומחים לכל עבר כאילו היו שיח סברס. עלות דירה בבני ברק עלתה ל-171 חודשי עבודה בשכר ממוצע ארצי - לאו דווקא שכר ממוצע של תושבי בני ברק... מ-135 חודשי עבודה, עליה של עוד 36 חודשי שכר בין התקופות.

רמת גן אף היא על הקו האדום, עיר מבוקשת מאז ומתמיד, עם מצב איכות חיים כולל גבוה, עוד לפני השתלטות הקו האדום, מצריכה 226 חודשי עבודה לעומת 183 חודשי עבודה, עליה של 43 חודשי עבודה בשכר ממוצע. שעור הדיכאוניים ברמת גן 21.6%.

הזינוק בפתח תקוה ממנה יוצא הקו האדום (או חוזר אליה), היה ל-183 חודשי עבודה מ-147 חודשי עבודה, עליה של 36 חודשי עבודה נוספים, כלומר שלוש שנות עבודה נוספת. ראשון לציון עם איכות החיים הגבוהה ביותר בישראל עפ"י הלמ"ס, שאף היא עדיין חולמת על הקו הירוק כמו חולון, עלתה בעלות חודשי עבודה ל-188 חודשים מ-152 חודשים, עליה של 36 חודשים בלבד, עליה בחצי בדיוק במספר החודשים הנדרש לעומת העלייה בבת ים.

בראשון לציון השימוש באינטרנט מעל 96% לעומת 90% בארצי, השכלה תיכונית וגבוהה 72% לעומת 51% בארצי, תחושת דכאון בקרב הציבור רק 17.5% לעומת 22.4% בארצי, כל אלה לא עזרו למחירי הדירות לקפוץ בשיעור חד במיוחד. כלומר המסקנה היא במקרה של ראשון לציון, אם אין רכבת קלה אין עליה דרסטית במחיר הדירה במונחי חודשי עבודה, חד וחלק.

מי שברח לאשקלון עם דירוג הסוציו אקונומי 5 בכדי להנות מדירה זולה יותר, יזדקק לתוספת של 27 חודשי עבודה, עוד שנתיים ורבע. העלייה הנמוכה יחסית בחודשי העבודה הדרושים, למרות שאשקלון נמצאת עם ציון גבוה באיכות החיים.

אשקלון למעשה כבר נמצאת במניפת המטרופולין של תל אביב מבחינת התפיסה התחבורתית לפי קונצפציה בינלאומית, עלות הדירה עלתה ל-158 חודשי עבודה לעומת 131 חודשי עבודה, עליה של 27 חודשי שכר ממוצע במשק. באשדוד השכנה מצפון לאשקלון, הקרובה יותר לתל אביב, המצב הסוציו אקונומי הוא 4, ל-23.5% מהתושבים תחושת דכאון. ציונה הכולל של אשדוד נמוך במדד איכות החיים.

הנסיקות במחירי הנדל"ן ייפסקו השנה. נעבור לסיבות לירידה במחירי הדירות בשנים הקרובות ולא רק בשנה הקרובה: בראש ובראשונה מחיר הדירות נמצא כבר מעבר ליכולת הרכישה של מרבית האוכלוסייה, לא רק זוגות צעירים אלא גם משפחות המתרחבות במספר הנפשות אינן יכולות לעמוד באתגר.

מחיר דירה ממוצע בישראל היה ברבע השלישי של 2022 עמד על 1.932 מיליון שקל, השכר הממוצע במשק 12,252 שקל ברוטו, כלומר נדרשים בממוצע בישראל 158 חודשי שכר לרכישת דירה, 13 שנים, כאילו היה אפשר לעשות שימוש בכל הברוטו לרכישת דירה. רק בשנת 2020 נדרשו 139 חודשי שכר לרכישת דירה במחירי ממוצע, עליה בממוצע בכל ישראל של עוד 19 חודשי שכר בממוצע ארצי.

התפנית במחירי הדירות כלפי מטה בכל הארץ כבר מעבר לפינה, התפנית כבר החלה במחירי הדירות החדשות שירדו בחודש האחרון המדווח ב-0.4%. מחירי הדירות והבתים עלו במשך רבע מאה ב-198%, כלומר כמעט שלשו מחירם. מחירי הדירות עלו בשיעור שנתי ממוצע לאורך 25 שנה ב- 4.5%, שעור סביר ביחס לתשואה ארוכת הטווח של שוק ההון בממוצע לאורך שנים.

בניגוד לשוק ההון, היתרון של שוק הדירות (עד לאחרונה עת נסקו עלויות ההון הטמונות במשכנתא), הוא יכולת המינוף - לרכוש בית שלא מכספך אלא מכספי חוסכים שהפקידו כספם בבנקים המתווכים בין הפיקדונות לנוטלי האשראי. ב-15 השנים האחרונות עת נסקו מחירי הדירות, עד לחודש המדווח האחרון ספטמבר/אוקטובר 2022, עלו מחירי הדירות בישראל ב-208%, כן, יותר מאשר העלייה במשך 25 שנה.

עליית מחירי הדירות ב-15 השנים האחרונות הייתה בשיעור שנתי ממוצע של 7.8%. בכדי לחזור לתוואי המחירים ארוך הטווח, של עליה של כ-4.5% לשנה, כלומר קצב עליות המחירים שהיו ברבע מאה האחרון, מחירי הדירות צריכים לרדת בשיעור מצטבר של 55% לאורך חמש עשרה השנים הקרובות, שהיא ירידה שנתית ממוצעת של 3.9% לשנה.

כמובן שאין זו תחזית מחייבת, אלא חישובים תיאורטיים ולא בהכרח העתיד ינהג לפי מתווה העבר. אבל צריך לזכור כי כאשר מחירי הדירות בירידה, לעתים ישנה תופעת אוברשוטינג, כלומר ירידה מעבר לקו המגמה ארוך הטווח של עליית מחירי הדירות, יכולה לקרות, כמו עלייה חדה מעבר למגמה ארוך הטווח, אוברשוטינג כלפי מעלה, כפי שהיה ב-15 השנים האחרונות.

למה מחירי הדירות ירדו? מתעשרי ההייטק אומנם עדיין עשירים מופלגים, השכר עדיין גבוה, אבל האקזיטים כאמור נעלמו כלא היו לאחר תקופת פריחה של כ-15 שנים. כלומר לא יכנס כסף קל חדש, הקיים יישאר, אבל אין עוד הכנסות הון אדירות להמשך תדלוק שוק הנדל"ן בתל אביב ממנו נשפכו עליות המחירים לשאר מישור החוף הצפוני והדרומי.

סיבה שנייה היא שחיקת תיק הנכסים של הציבור בגלל הירידות האדירות בשערי המניות והאג"ח בשנת 2022 השחיקה המרבית מאז שנת 2008. תיק הנכסים של הציבור הצטמק בספטמבר 2022 ל-4.818 טריליון שקל לעומת 5.05 טריליון שקל בסוף 2021, ירידה של 232 מיליארד שקל, שהיא ירידה של 4.6%. הסכום נומינלי, ריאלית ההצטמקות גבוהה יותר, כ-9% עד ספטמבר 2022.

ההיצע של הדירות אף הוא גדל. התחלות הבנייה עלו בשנתיים האחרונות לחודש ספטמבר ב-12.6% וגמר הבנייה עליה של 10.5%. כלומר בעוד שהביקוש יורד בגלל עליית מחירים המלווה בעליה במחיר ההון לנטילת משכנתא ועלייה במחירי ההון עבור כקבלנים החייבים לממש חלקית, ישנה עתה עלייה אדירה בגמר הדירות, לראשונה בשיעור אדיר מזה שנים בעקבות העלייה המשמעותית שהייתה בהתחלות הבניה. התוצאה מלאי של קרוב ל-49,110 דירות לא מכורות המחכים לכם, בסוף אוקטובר 2020, שיילחצו המחירים כלפי מטה.

אז בהתחלה הקבלנים נותנים תוספות והטבות שאינן כלולות במחיר, אבל בשבועות האחרונים החלו גם להציע, בצנעה, "בשושו", הוזלה במחירים. הבנקים לוחצים ומבקשים מהקבלנים להפחית את המינוף. סיבה נוספת ללחץ על מחירי הדירות מטה הוא שוק ההון החלופי שמציע תשואות שיכולות להתחרות במחירי הדירות להשקעה, בעיקר בתחום האג"ח, לראשונה עם תשואות נאות יחסית לאחר 15 שנים.

מי שבכל זאת יבקש לפצות עצמו בכדי לממן רכישת דירה באמצעות הלוואות על רקע שחיקת שכרו וההתייקרויות, באמצעות נטילת משכנתא, מגלה כי הריבית עולה ללא הפסקה ויכולתו לעמוד בהחזר המשכנתא החודשית, פוחתים.

הריבית הצמודה להלוואות פריים עלתה השנה ב-3.65%, מתוך זה העלאה של 0.5% השבוע. מצוקת נוטלי המשכנתא עולה, גם סכום הקרן במסלול הצמוד עלה מאז תחילת השנה ב-5%, בהתאם לשיעור האינפלציה, כך שמעתה משלמים ריבית חודשית על המסלול הצמוד על סכום גדול יותר.

נניח כי בשלושת מסלולים יחדיו של 40% ריבית פריים, 35% ריבית קבועה ועוד 25% צמודה, הנחות סבירות, התשלום החודשי בגין משכנתא של 800,000 שקל עלה מאז תחילת השנה בכ-800 שקל. היום קשה יותר ליטול משכנתא, לכן הביקוש לדירות יורד. היצע הדירות עולה. התוצאה ירידה במחירים בכל הארץ, בייחוד היכן שאין תחבורה ציבורית נאותה המאפשרת יומיומיות סבירה לפרנסת משקי הבית הנדרשים לשלם משכנתא חודשים מטפסת.

מה יקרה למחירים היחסים והאבסולוטיים בבת ים וחולון, נחכה כמה שנים ונדע. "איך שגלגל מסתובב לו, איך הגלגל מסתובב, למעלה הוא עולה למטה היא נפלה, ושוב להתחלה והלאה" שר שמוליק קראוס למילותיו של יענקל'ה רוטבליט יבדל"א.