אל תבנו על רווח: מה עשתה הרבית למניות חברות הנדל"ן?

בזמן שההערכה היא כי מעטים החלו למשוך את כספם מחשבונות הבנקים בשל הרפורמה המשפטית המתגבשת, רבים מהמשקיעים והרוכשים מדירים רגליהם מהמניות ומאתרי המכירות של חברות הנדל"ן למגורים הישראליות, שהפכו בשנה האחרונה מקטר משקי, לקרון מאסף של מינופים במחירים גבוהים.

מניות עשר חברות הנדל"ן למגורים שנבחנו על ידי וואלה! כסף ומעריב עסקים, הנסחרות בבורסה בתל אביב, ירדו בממוצע כ-34% מאז סוף 2021 - במהלכה המשיכו מחירי הדיור לזנק ועימן גם מחיר מניות חברות הנדל"ן למגורים.

המחיקה הכמותית, עם זאת, מורגשת הרבה יותר ועומדת על כ-9.6 מיליארד שקל לתקופה שנבחנה.

הממוצע גם אינו מייצג נאמנה את רוב החברות, שמנעד הירידות שלהם עומד בטווח של 16%-62%, ומבטא את הסיכון שהמשקיעים מוצאים בהן, בין היתר, בשל גובה המינוף שלהן (חוב שנלקח לטובת קידום פעילות החברה) וסוג פעילותן.

כך חברות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית - ולפיכך אינן צריכות לרכוש קרקעות ולממן אחזקתן עד הבנייה בהן - זוכות לאמון גבוה יותר מהמשקיעים מחברות יזמיות המתבססות על רכישת קרקעות או מחזיקות בקרקעות כחלק מפעילותן.

שתיים מהיורדות הגדולות בטבלה הן חברת חנן מור ושיכון ובינוי, הנסחרות בבורסה בתל אביב בשווי כ-396 מיליון שקל וכ-4.8 מיליארד שקל, בהתאמה, עת בחינתן, וירדו כ-62% ו-50% מאז תחילת 2022 ועד סוף ינואר האחרון.

הירידות מחקו כ-3.7 מיליארד שקל משווי שיכון ובינוי, הירידה הכמותית הגבוהה ביותר מבין החברות הנכללות בטבלה, וכ-622.6 מיליון שקל מחברת חנן מור, שעמדה בסוף 2021 על שווי של כ-1 מיליארד שקל.

זו האחרונה חוותה ירידה של כ-21% תוך יומיים בלבד לקראת סוף דצמבר, בעקבות חשש המשקיעים מיכולת החברה לשרת החוב שלקחה על עצמה מתאגידים פיננסיים וגיוסי אג"ח, ועמד נכון לסוף השנה שעברה על למעלה מ-3 מיליארד שקל.

הרקע העיקרי לירידה היא רכישת קרקע לבניית כ-381 דירות לצד כ-1,500 מ"ר במתחם שדה דב שבתל אביב, תמורת כ-1.5 מיליארד שקל, כאשר כ-1.3 מיליארד שקל מהם מומנו באמצעות הלוואה שנלקחה על ידי החברה.

עליית הריבית המשקית, לצד אי הודאות הכלכלית המאטה את רכישת הדירות ומורידה מהם לעת זו גם את המשקיעים, טרפה את הקלפים. תקופת לקיחת ההלוואה על ידי החברה הייתה כאשר הריבית במשק הייתה אפסית, בעוד כיום ריבית בנק ישראל עומדת על 3.75%, והעלתה את ריבית הפריים ל-5.25%.

עלייה זו מייקרת את החזר ההלוואות והחוב בעשרות מיליוני שקלים, והמשקיעים מצביעים בהוצאת כספם ממניות החברות.

שדה דב הפך גם לעקב האכילס של מניית שיכון ובינוי, שנטלה כ-1.8 מיליארד שקל חוב לרכישת קרקעות לבניית פרוייקטים לדיור להשכרה במתחם. בשלהי דצמבר האחרון פורסמה על ידי חברת הדירוג מידרוג אזהרה נוכח גידול מצב החוב של החברה, והובילה את מנייתה להעמקת הצלילה.

מידרוג ציינה בדו"ח כי שיכון ובינוי הוסיפה כ-2.8 מיליארד שקל לחוב הפיננסי שלה בעקבות רכישת קרקעות, שהעמידה את היקף החוב של החברה נכון לסוף הרבעון השלישי של 2022 על כ-12 מיליארד שקל - גבוה בכ-50% מהיקפו בתקופה המקבילה ב-2021.

החברות שמנייתן הגיבו בירידות תלולות פחות היו אפריקה מגורים ואאורה, הנסחרות בבורסה בשווי כ-2 מיליארד שקל וכ-1.5 מיליארד שקל בהתאמה, וירדו 16.5% ו-18.1% לתקופה שנבחנה.

הירידה המתונה יחסית במניית אפריקה ישראל מיוחסת להיותה פחות ממונפת ממתחרותיה, ואת הירידה המתונה-יחסית במניית אאורה אפשר לייחס לכך שהחברה ממוקדת בהתחדשות עירונית.

ירידת שוויי החברות מעידה גם על שוק הדיור המתקרר, בשל עליית מחירי המשכנתאות לצד אי הודאות הכלכלית האופפת את השווקים ומדירה, כאמור, את רגלי הרוכשים ממשרדי המכירות של החברות.

כפי שנכתב פה בעבר, הדבר כבר הוביל את החברות לבצע הורדת מחירים בדמות מבצעי מכירה שונים, כדי להכניס כמה שיותר כסף לקופה ולהוריד מעט מהלחץ.

השאלה הגדולה לפיכך היא מתי תיעצר עליית הריבית, והשווקים יחזרו לתפקוד המוצלח שזכור מלפני זמן לא רב - וכמובן: איזו חברה תצליח לשרוד עד אז וכיצד?

בהנחה שסביבת הריבית תישאר גבוהה גם במהלך השנתיים הקרובות, עולה גם השאלה האם חברות הנדל"ן למגורים תצלחנה למכור דירות באותם המחירים שבהם נמכרו טרום עליית הריבית, ואם לא - מה יהיה על החברות שהסתמכו על רכישת קרקעות באמצעות מינוף כאסטרטגיה, ובשנים הקרובות ייאלצו לממש אותן בהפסד או להמשיך ולהחזיק בהן, אך במימון יקר.