הערכת מינהל: שווי זכויות הדנקנרים באילת ובעתלית - 22 מיליון דולר בלבד

שווי הזכויות של קבוצת תעשיות מלח, שבשליטת משפחת דנקנר, בקרקעות בעתלית ובאילת הוא כ-22 מיליון דולר - כך קובעת הערכת שווי שנעשתה בשנה האחרונה במינהל מקרקעי ישראל והוגשה באחרונה ליועץ המשפטי לממשלה. הערכה זאת נמוכה פי 10 מהערכת שווי הזכויות שנעשתה על ידי בנק לאומי ב-97', לצורך מתן הלוואה לתעשיות מלח לשם רכישת בנק הפועלים.



תעשיות מלח חוכרת לצורכי כריית המלח 1,260 דונם בעתלית ו-904 דונם באילת. לגבי שני המתחמים קיימות תוכניות בנייה בשלבים שונים, והערכת השווי מתייחסת לשווי לאחר שינוי הייעוד. השווי הנמוך של הקרקעות, על פי הערכת המינהל, נובע ככל הנראה גם מהמשבר המתמשך בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות.



הערכת השווי מתבססת על הזכויות שהקבוצה קיבלה באתרים, בעקבות הסכם שחתמה עם המינהל ב-96'. ההערכה נעשתה במסגרת בדיקת היועץ המשפטי את תקינות הליך הענקת זכויות הבנייה לתעשיות מלח באתרי הכרייה באילת ובעתלית.



הגודל של המתחמים וההערכה כי יידרש זמן ממושך כדי לממשם, מקטינים על פי הערכת המינהל את השווי משמעותית, לעומת קרקע דומה במצב זמין. הערכת השווי לפני ביצוע ההפחתות בגלל סיבות אלה, מגיעה ל-33 מיליון דולר. גם כך, הערכת השווי של המינהל נמוכה משמעותית מההערכות של גופים אחרים.



בנק לאומי, שהעניק לקבוצה אשראי, העריך ב-97' את שווי הקרקעות ששימשו בטוחה ב-200 מיליון דולר. הדנקנרים העריכו תחילה את שווי הקרקעות ב-190 מיליון דולר, ואחר כך ב-150 מיליון דולר. חברת הייעוץ פורסייט העריכה את השווי לפני שבוע ב-105 מיליון דולר.



הערכת השווי הנמוכה עלולה לפגוע בבנק לאומי, שהעניק את ההלוואה לרכישת בנק הפועלים, בסך של 1.5 מיליארד שקל, כאשר קרקעות אלה משמשות בין הביטחונות.



ביטחונות נוספים שימשו מניות בנק הפועלים עצמו, שנרכשו לפי שווי הגבוה ב-25% מהונו העצמי, ונסחרות כיום לפי שווי הנמוך ב-40% מהונו העצמי. ההבדל בין שווי השוק שבו נרכשו המניות לבין השווי הנוכחי שלהן, גרם לפער ביטחונות של מאות מיליוני שקלים. בעקבות הירידה בשווי מניות בנק הפועלים, דורש בנק לאומי מתעשיות מלח לחזק את הביטחונות, ולהעמיד לרשותו קרקעות נוספות, הנמצאות בבעלות החברה בעתלית ובאילת.



בהסכם שחתמה תעשיות מלח עם המינהל ב-96' קיבלה הקבוצה 40% מזכויות הבנייה בכל אחד מהשטחים, וניתנה לה אפשרות להעביר 10% מאתר לאתר.



הקבוצה ניצלה אפשרות זאת, ובחרה לקבל 50% מהזכויות בעתלית ו-30% בלבד באילת. כמו כן קיבלה החברה קרקע חלופית לכריית מלח.



במו"מ עם המינהל ייצג את הקבוצה עו"ד אבי דרכסלר, ששימש מאוחר יותר מנהל המינהל. ההסכם, שעליו חתם מנהל המינהל אז עוזי וכסלר, נמצא כבר זמן רב אצל היועץ המשפטי לממשלה, ולא אושר עדיין. ההסכם הועבר לבדיקת היועץ לאחר דו"ח מבקר המדינה שקבע כי הליכי העבודה וסדרי קבלת החלטות לקראת החתימה עליו היו לקויים.



מדובר בהסכם שונה מהסכמים מקובלים, כאשר מדובר בקרקע חקלאית או בקרקע עירונית. אם הקרקע היתה מוכרת כחקלאית, הפיצויים המרביים אותם ניתן היה לקבל היו 27% משווי הזכויות. כמו כן לא היתה ניתנת קרקע חלופית בנוסף, כפי שהובטח לתעשיות מלח בהסכם.



ההסכם המקובל לגבי קרקע עירונית, במקרים שבהם שילמו החוכרים תשלום ראשוני עם ראשית תקופת החכירה, הוא העברת זכויות הבנייה המלאות במתחם, בכפוף לתשלום של 31% מפער השווי של הקרקע - השווי החדש בעקבות תוכנית הבנייה לעומת השווי המקורי של הקרקע.



באילת, הדנקנרים העריכו את שווי הזכויות בעקבות ההסדר שנחתם מול המינהל ב-43 מיליון דולר. המינהל העריך את הזכויות ב-6 מיליון דולר בלבד. כאמור, על הערכה זאת של המינהל ניתן להוסיף כ-50%, אותם הפחית שמאי המינהל עקב גודלו של המתחם וההערכה כי מימוש הזכויות יימשך שנים רבות.



התוכנית באילת היא לכ-3,500 יחידות דיור ו-3,500 חדרי מלון. הערכת השווי נעשתה לפי זכויות הדנקנרים לכ-1,400 דירות ו-1,400 חדרי מלון. גם אם מתעלמים משווי הקרקע למלונאות - ענף שנמצא כיום במשבר עמוק - הרי שעדיין מדובר על שווי קרקע נמוך מאוד לדירות, כ-6,500 דולר ליחידה (כולל הוספת 50%). המכרזים בשנים האחרונות בעיר הניבו מחירים של 10,000 עד 18 אלף דולר, ולכן נראה שההערכה מעט מחמירה ומוטה כלפי מטה.



הערכת השווי של המינהל לגבי זכויותיה של תעשיות מלח בקרקע בעתלית היא 16 מיליון דולר, או 24 מיליון דולר לאחר תוספת 50%. קרקעות המלח בעתלית הן חלק ממתחם גדול יותר, שבו מתוכננת תוכנית להקמת כ-25 אלף דירות, מדובר בתוכנית שעדיין לא אושרה ויישומה יימשך עוד זמן רב.