חוששים שלא תעמדו בהחזר המשכנתה? הנה משהו שלא ציפיתם לשמוע

ירידה חדה בשיעור של 28.8% במספר הנכסים שיצאו לכינוס בשלושת הערים הגדולות בישראל, במחצית הראשונה של שנת 2023, ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. כך עולה *מנתוני אתר 'כונס פרי, המרכז נתונים מכונסי הנכסים ומרשות האכיפה והגבייה, שסקר את השינויים שחלו בהיצע הדירות מכינוס בערים הגדולות בישראל.

על פי הנתונים, המדובר סה"כ על ירידה ממוצעת בשיעור של 12.25% במספר הדירות שיצאו לכינוס נכסים, החל מינואר וכלה בחודש יוני, 2023, תוך השוואה לנעשה במחצית הראשונה של שנת 2022. מהנתונים עולה כי מספר הדירות האמורות, עמד בששת החודשים הראשונים של השנה הנוכחית על 308, בעוד שבשנה שעברה - על 351 דירות. המספרים מלמדים כי בתל אביב, פורסמו במחצית הראשונה של שנת השנה, 79 מודעות לכינוס דירות, בעוד שבתקופה המקבילה, פורסמו 118 - נתון שמשקף ירידה בשיעור של 33%. בירושלים, נרשמה ירידה בשיעור של 14.89%, מרמה של 47 דירות, לרמה של 40. בחיפה, נרשמה ירידה חדה אף יותר, בשיעור של 38.6%. לצד האמור, הירידה החדה ביותר, בשיעור של 60%, נרשמה באשדוד: בששת החודשים האחרונים פורסמו רק 6 מודעות חדשות, במקום 15 בתקופה המקבילה.

מנגד, הן בפתח תקווה והן בבת ים, הוצאו 30 דירות לכינוס, נתון שמשקף בהתאמה, עליה בשיעור של 57.8% ו - 42.8% , מהנעשה בתקופה המקבילה אשתקד. ברמת גן, חלה עליה בשיעור של 18.5%, מרמה של 27 דירות ל - 32.

עו"ד עופר שפירא בעל משרד עורכי דין מת"א המתמחה בכינוסי נכסים ובדיני חדלות פירעון מסביר כי קיימת מגמה של הבנקים להימנע עד כמה שהדבר ניתן מהליך של מכר כפוי. "זאת ועוד, העלייה בערך נכסי הנדלן בערים הגדולות והעובדה שרוכשי דירות מחויבים בהון עצמי גבוה, גרמה לכך שנוטלי משכנתאות שנקלעו לקשיים עושים כל מאמץ להסדיר את תשלום ההלוואה מול הבנק. כמו כן, העלייה במחירי הנכסים גרמה שרבים מהלווים שלא מצליחים לעמוד בתשלומי המשכנתא העדיפו למכור את הדירה בשוק החופשי ולא להיכנס להליך של כינוס נכסים. בעבר, בחלק ניכר של התיקים בהם מונה כונס נכסים, גובה המשכנתה היה זהה כמעט לחלוטין לערך הדירה אולם כיום אין זה המצב".

בנקים כאמור אינם ממהרים להעביר תיק משכנתה לטיפול משפטי, וזאת במיוחד בשנים האחרונות. תחילה, יעשה הבנק כל מאמץ לאפשר ללווה לסלק את הפיגורים שנצטברו בתשלומי המשכנתה ורק כאשר הדבר לא מסתייע, הבנק יפנה לעו"ד חיצוני שגם הוא - בטרם פתיחת תיק משפטי - יפנה לחייב במטרה לאפשר לו להסדיר את החוב ללט נקיטת הליך משפטי. באם הדבר לא צולח, פותח עורך הדין תיק למימוש משכנתה בלשכת ההוצאה לפועל. בדרך כלל, החוב נפתח על סך הפיגורים בלבד (ולא על מלוא סכום המשכנתה) ולחייב זכות לסלק את הפיגורים מבלי שימונה כונס נכסים, לנכס. באם גם כאן החייב לא מצליח לסלק את הפיגורים, עורך הדין של הבנק יתמנה ככונס נכסים לנכס.

לאחר מינוי כונס, לחייב זכות למשך פרק זמן מסוים למכור בעצמו את הנכס ורק אם הוא לא עושה כן, כונס הנכסים יעמיד את הנכס למכירה. באם מתגוררים אנשים בנכס, הכונס ידרוש כי הם יתפנו ממנו. כיום, כאמור, כמעט ואין פינויים בכח של אנשים ובמרבית מקרים של נכסים תפוסים, שמגיעים למימוש על ידי כונס נכסים, האנשים מוכרים את הנכס בעצמם או בשיתוף עם כונס הנכסים ומתפנים ממנו ברצון. כונס הנכסים יפרסם בעיתונות הזמנה להציע הצעות לרכישת הנכס ולאחר קבלת הצעות, יקיים הליך של התמחרות, אליו מוזמנים כל המציעים. מי שמציע את המחיר הגביה ביותר יזכה בנכס, זאת בכפוף לזכות החייב לפדות את הנכס במחיר שהוצע על ידי אותו מציע ולאישור רשם ההוצאה לפועל. בדרך כלל, בהליך של כינוס ניתן להשיג מחירים סבירים בהחלט; רוכשים רבים ערים ליתרונות של רכישת נכס מכונס נכסים, עסקה שמגובה באישור שיפוטי.

זה לא נגמר עד שזה לא נגמר - במספר רב של מקרים, גם לאחר שלב ההתמחרות, בו הוכרז אחד המציעים, ואפילו הציע את ההצעה הגבוהה ביותר כזוכה, הרי כל עוד לא אושרה המכירה על ידי בית המשפט או יו"ר ההוצאה לפועל, עדיין הזכייה "אינה מונחת בכיסו" של המציע האמור. כך קרה, לא אחת, שלאחר קיום ההתמחרות, הציעו לכונס הנכסים הצעות נוספות גבוהות יותר, והסוגיה איזו הצעה תזכה בהתמחרות הגיעה להכרעה בבית המשפט.

אל תתבלבל בנוגע לתפקיד של הכונס - תפקידו של כונס הנכסים הוא להשיג את התמורה הגבוהה ביותר האפשרית לצורך פירעון חובות החייב, בכך משמשת המכירה במחיר הגבוה האפשרי פעולה המיטיבה הן עם הנושים והן עם החייב. ככל שיגדל הסכום שניתן יהיה לחלק בין הנושים , כך יקטן חובו של החייב, וזוהי תכליתה המרכזית של המכירה. שיקול זה תומך באפשרות לאפשר לקבל הצעה גבוהה יותר, גם לאחר סיום ההתמחרות או לקיים התמחרות נוספת בנסיבות מסוימות.