למה הריבית תמשיך לעלות - וכנראה תישאר גבוהה למשך שנים?

הריבית האמריקאית היום וגם זו של מחר משפיעות על הריבית בישראל. מהן נגזרת בסופו של דבר הריבית בישראל, מה שמשפיע על שוק הדיור וקובע את מחירי הדירות בערי ישראל. אל מול הריבית, גם גל העלייה החדש עקב הפלישה הרוסית לאוקראינה אף הוא משפיע על הביקוש לדיור.
הירידה הרועשת מישראל עקב החיכוך בין הממשלה למפגינים, שמביאה להקמת מושבות ישראליות במדינות אגן הים התיכון, יון, איטליה ופורטוגל, היא כרגע שולית בהשפעתה, נוכח העולים שמגיעים למלא את השורות.

הפד האמריקאי אינו מתכוון להעלות את הריבית ב-20 לספטמבר לאחר דיוניים שיימשכו יומיים. השוק האמריקאי מהמר (ומתמחר) כי הריבית כן תעלה בארה"ב בתחילת נובמבר, כך לפי ההערכות כרגע, בכמה? ב-0.25% לתחום שבין 5.5%-5.75%, לעומת הריבית כיום, שהיא בתחום 5.25%-5.5%.

לא זו בלבד, יו"ר הפד ג'רום פאוול חזר ואמר בוועידה השנתית שהתקיימה בג'קסון הול, ויומינג, בה השתתפו שנים עשר נגידים מהעולם, כי האינפלציה בארה"ב עדיין גבוהה מהיעד של 2%, על פי מדידת הפד. המשמעות: הבנק המרכזי של ארה"ב אינו מתכוון להרפות מדיכוי האינפלציה, חד וחלק.

נכון שהעלאות חזקות מדי עלולות לפגוע בחילוץ ארה"ב מההאטה הכלכלית, לכן הפד מעלה ריבית ואז משהה את ההעלאה הבאה, כדי לבחון את תוצאות מדיניותו - ואז דן מחדש ולעתים שב ומעלה. בכל מקרה המטרה העיקרית של הפד היא דיכוי האינפלציה שמשבשת את מנגנוני המשק האמריקאי ומונעת קבלת החלטות רציונליות על ידי כל השחקנים במשק. לכן אפשר לומר כי דיכוי האינפלציה ייעשה כמעט בכל מחיר.

מטבע הדברים ריבית גבוהה של הפד מעלה את התשואות של האג"ח האמריקאי לטווח קצר ומביאה לכך כי הריביות בטווחים הקצרים, הנמדדות בשוק ההון באמצעות תשואת האג"ח האמריקאי, גבוהות משמעותית מהתשואות של האג"ח לטווח ארוך. הטענה היא כי אם התופעה תימשך, היא מצביעה על מיתון מאחורי הפינה.

לפי שעה הצמיחה בארה"ב, נמשכת למרות האנומליה של היפוך תשואות - תשואה לטווח קצר גבוהה מתשואה לטווח ארוך. אומנם האינפלציה בארה"ב ירדה מ-7% ל-3%, אבל כמו בהרבה תחומים, "הפיניש"', כלומר הדרך ל-2%, הוא קשה מאוד, בעיקר בגלל מחירי הנפט המאמירים ושוק עבודה די הדוק עם אבטלה נמוכה. כל הרעיון של הפד היא להפחית את האינפלציה ללא גרימת נזקים למשק האמריקאי, להביא למה שנקרא בפי הכלכלנים "נחיתה רכה" של המשק. לפי שעה זה מצליח.

בנק ישראל אמור להכריז על הריבית ב-4 לחודש ספטמבר ולאחר מכן שוב ב-23 באוקטובר ו-27 בנובמבר השנה. פער הריבית בין הריבית האמריקאית לישראלית עומד כרגע על 0.57% לטובת הריבית האמריקאית, שהיא גבוהה יותר לעומת הישראלית (5.32% בפועל בארה"ב ו-4.75% בישראל).

הפער לטובת הריבית האמריקאית הוא אחת הסיבות לעליה הצפויה בריבית בישראל, פער שכזה הופך נכסי ריבית ותשואה בארה"ב עדיפים על פני ישראל, מזרים הון לחו"ל, מפחית השקעות זרות באג"ח ישראלי במקביל, מה שדוחף לפיחות השקל. סיבה שנייה שבגללה השקל נופל מול הדולר ותורם לאינפלציה היא אי הוודאות במשק בשל החיכוך בין הממשלה למפגינים המבקשים להפילה.

שימו לב לתופעה: הפיחות הריאלי של השקל מול סל המטבעות שלו בשנה האחרונה לפני יולי, החודש האחרון שיש לגביו נתונים ריאליים, היא 8.33%, מרביתו, 7.09%, היא מאז תחילת כהונתה של הממשלה בינואר.

סיבה שלישית לעלייה הצפויה בריבית בישראל היא כי מאז אוגוסט התגבר פיחות השקל מעבר לאמור בנתוני חודש יולי, מה שיתרום ללחץ על החלטת בנק ישראל להעלות הריבית ל-5% בכדי לפחות לבלום את האינפלציה.

סיבה רביעית להעלאה הצפויה בריבית שעל בנק ישראל יהיה לקחת בחשבון, היא שקצב האינפלציה השנתי ישוב ויעלה לכיוון 3.8%-4% בחודשים הקרובים, זאת אפילו מעבר לאינפלציה הכבושה בדמות הקפאת מחירי הבנזין בחודשים האחרונים, למרות העלייה הכפולה - של מחיר הנפט ושער הדולר, שגורמת לירידה בהכנסות המדינה ממסים. שימו לב, בהחלט ייתכן כי העלאה נוספת בריבית בארה"ב בנובמבר ל-5.5%-5.75%, תגרום לבסוף להעלאה נוספת של הריבית בישראל ל-5.25%, עם ריבית פריים בישראל של 6.75%.

ריבית פריים שכזו, 6.75%, כבר מהווה ריבית מכבידה מאוד על נוטלי האשראי במשק, שיישלמו ריביות גבוהות יותר מעבר לשיעור שקובע בנק ישראל, היות שרמת הסיכון למעמידי האשראי, הבנקים - ומעמידי אשראי חוץ בנקאיים, עולה מעבר לשינוי מעלה של הריבית על ידי בנק ישראל. כל החולמים כי לאחר העלאות הריבית בארה"ב ובישראל, יבואו תוך זמן קצר ירידות בריבית, יתבדו לצערם.

הריבית הריאלית, היחס בין הריבית במשק לנוטלי אשראי לשיעור האינפלציה, צריכה להיות במשך תקופה ארוכה גבוהה בכדי להוריד את האינפלציה. בישראל יש כוונה להוריד את האינפלציה אל מתחת ל-2%, אמצע יעד האינפלציה של הממשלה העומד על 1%-3%.

התוצאה היא שעוד ועוד חברות ייאלצו להודיע על מכירת נכסים ובמקרה של חברות ממונפות, אף על חדלות פירעון עד פשיטות רגל, בעיקר של חברות שצצו ב-15 השנים האחרונות והטמיעו במוחם כי הריבית האפסית שהייתה נהוגה בישראל ובעולם, היא הריבית הסבירה לטווח ארוך. המשק יעבור תהליך קונסולידציה גובר, כלומר איחוד בין חברות או בליעת חברות ופירמות חלשות על ידי החזקות, ממש כמו בטבע שהחלש שלא כלכל ומכלכל צעדיו ומהלכיו נטרף על ידי החזקים והמנוסים.

מבנה המשק הישראלי הוא שיש בו מעט חברות או פירמות בכל תחום, מעין מבנה קרטליסטי שממשלות ישראל אפשרו במשך שני דורות. החברות שמודעות שאינן יכולות לנהוג כמונופול בפרהסיה, בתחום זה או אחר, עברו לייצר מעין מונופולים מותגיים, השקיעו במותגים ופרסומות עד כדי כך שהציבור רעב למותגים.

חברות הפכו למעין מונופול בתחום שבו בידלו את עצמן מאחרות, המחיר שהישראלי משלם דומה לריבית נשך. המבנה מאפיין בעיקר משקים קטנים וריכוזיים. מסיבות אלה ואחרות של אינטרסים צולבים, רמת המחירים בישראל הייתה בשנת 2022 הרמה המרבית מקרב מדינות ה-OECD. רמת המחירים בישראל גבוהה ב-38% מעל ממוצע ה-OECD, ממש טירוף, שווייץ היקרה היא רק במקום השני עם רמת מחירים של 37% מעל מדינות היחס.

ארה"ב שהייתה זולה במשך שנים, היא כבר עם רמת מחירים של 25% מעל מדינות היחס, אוסטרליה עם 23%, נורבגיה עם 15%, שוודיה עם 8% ובריטניה עם 5%. מרבית המדינות עם רמת מחירים מעל ממוצע ה-OECD, הן חזקות, ובתוכן ישראל. מדינות שנקלעו לקשיים הן גרמניה שנמצאת בקיפאון, עם רמת מחירים של 4% מתחת לממוצע מדינות הייחוס, בלגיה עם 5% מתחת לממוצע, יפן וצרפת עם 8% מתחת לקו הממוצע של מדינות הייחוס. באיטליה, בה מבקשים להקים מושבה ישראלית, המחירים נמצאים על 18% מתחת לממוצע ופורטוגל אליה מהגרים ישראלים היא עם 27% מתחת לממוצע ה-OECD ובמושבה הישראלית החדשה ביוון המחירים נמוכים ב-30% מתחת לקו לייחוס.

ההערכה שלי היא כי ריבית בנק ישראל תישאר גבוהה לאורך שנים מספר, הריבית שתהיה בשנה הקרובה היא הנורמל שצריך להיות ולא הריבית המגוחכת שנועדה לחלץ את העולם ממשבר הקורונה. רק בריבית ריאלית סבירה, בטח לא שלילית, מתקבלות החלטות רציונליות על ידי פירמות, ממשלות ומשקי בית. על משקי הבית להפנים כי בגלל הריבית הגבוהה שתופעל בישראל לאורך זמן רב, הסיכוי לחידוש העלייה במחירי הדירות, נמוך.

מחירי הדירות יורדים זה החודש השלישי ברציפות לפני חודש הדיווח האחרון מאי-יוני 2023, בתוך שלושה חודשים ירדו מחירי הדירות ב-0.8%. קצב עליית המחירים בשנה האחרונה למאי יוני ירד ל-5.2% לעומת השיא של 20% שמונה חודשים קודם לכן. בשלוש השנים האחרונות מחירי הדירות עלו ב-33.7% לעומת 3.1% בשלוש שנים קודם לכן.

מחירי הדירות החדשות ירדו בחודש האחרון ב-0.6% בתוך שלושה חודשים ירדו מחירי הדירות החדשות ב-0.9% ובשנה האחרונה נותרה עליה של 5.8% בלבד. בשלוש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות החדשות ב-36.2%. עכשיו עת הירידות במחירי הדירות שנמצאות בעיקר במוקדים החזקים של המשק הישראלי, שם היה כסף יחסית קל בשנים האחרונות.

מנגד, כאמור, ישנו גל עלייה חדש שיכול למתן את הירידה במחירי הדירות. שימו לב: בתוך 19 חודשים עלו לישראל כ-108,700 עולים. בשנת 2022 עלו 74,714 עולים, פי שלושה מאשר בשנת 2021. מתוך העולים בשנת 2022 כ-86% מהעולים עלו מבריה"מ לשעבר, בעיקר מרוסיה, 60.9% ועוד מאוקראינה, 9.6% ומבלרוס 3%. הם פשוט בורחים מהמלחמה.

מארה"ב הגיעו 4% ומצרפת 3% מכלל העולים. העולים החדשים השתקעו במחוז תל אביב שקלט 22.7%, מחוז מרכז 21.5%, מחוז חיפה 15.8%, ירושלים 11.55 והדרום 12.6%. העולים המשכילים התרכזו באזור המרכז מטבע הדברים, 71.5% מהם בעלי 13 שנות לימוד ומעלה.

מה קורה למחירי הדירות לפי אזור? מחירי הדירות ברבע השני של השנה ירדו בכל ישראל ב-0.6% בלבד לעומת הרבע הראשון של השנה, בעוד מחירי דירות 2.5-3 חדרים ירדו ב-0.37%, מחירי דירות 5.5-6 חדרים ירדו ב-5.1%. במחוז המרכז שם מתרכזת תעשיית ההייטק, שבה היו "אקזיטים" (בדגש על "היו"), מחירי הדירות ירדו ברבע השני של השנה ב-4.8%, דירות של 2.5-3 חדרים עם ירידה של 2.8% אבל מחיר דירות של 5.5-6 חדרים, קרס בתוך רבע אחד של 11.2% במחיר.

מחוז תל אביב העשיר עם ירידה במחיר של 1% בדירות 2.5-3 חדרים, אבל עם צניחה של 12.9% במחירי דירות יוקרה של 5.5-6 חדרים. בערים עם אופי דתי או חרדי, היו עליות מחירים. במחוז ירושלים כלל מחירי הדירות עלה ברבע השני של השנה לעומת הראשון ב-10.1%, דירות 5.5-6 חדרים עם עלייה במחיר של 25.1%! בבית שמש נרשמה עליה במחיר של 10.5% ודירות 5.5-6 חדרים עם עליית מחיר של 16.9%. בבני ברק הייתה עליה של 8.2% במחיר הממוצע לדירה, עיקר העלייה בדירות 3.5-4 חדרים, עם עליה תוך רבע אחד של 25.4%.

המעמד הבינוני שמתרכז בראשון לציון ספג מכה קשה במחירי הדירות, שירדו ב-13.7% ברבע השני של השנה, בעיקר דירות של 4.5-5 חדרים עם ירידה ברבעון אחד של 30.4%. מטבע הדברים אלה נתונים שיחולו בהם שינויים ויש גם לתוכניות הסיוע של הממשלה השפעה על המחירים, לכן יש לסייג כי הנתונים אינם מזוקקים לחלוטין.

מכל מקום, בכל הארץ מכירת דירות חדשות ירדה ברבע השני של השנה ב-17.6% לעומת הרבע הראשון של השנה ל-6,660 יחידות. כ-26.6% מהדירות שנמכרו היו בסבסוד ממשלתי. מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף יוני הגיע לשיא חדש של 58,710, כן מלאי אדיר של דירות למכירה - רק שאין לציבור הון ותזרים עתידי בטוח. הקבלנים במלכודת הריבית: אם ימכרו בהנחה גדולה, הבנקים יידרשו מהם מיד לעדכן את כל מלאי הדירות שבידם לפי המחיר הנמוך החדש ואז ייאלצו להביא כסף "מהבית", שאין להם, בכדי לעמוד בהתניות ההלוואה.

לכן הקבלנים ממעטים לעשות הנחות. תחת זאת הם מסכימים לדחיית תשלומים בשיעור מסיבי, שהיא ירידה בפועל של מחיר הדירות, אפילו שבכותרת המחיר נותר כשהיה, בכדי שהבנקים לא יבקשו את כספם. על התרגיל הזה הבנקים יודעים, בנק ישראל יודע, הקונים יודעים, ספקי ציוד ותשומות יודעים, מעין ישראבלוף, עד לפיצוץ של אחד הקבלנים שלא יוכל לעמוד בהתניות של ההלוואות שנטל מהבנקים.

מי שייהנה ממה שקורה ויקרה בשוק העסקים, השרותים, הבינוי, הם אלה שהשכילו לצבור מזומן ודמוי מזומן, ללא חובות ועם נכסים נזילים, הזדמנויות יהיו להם לרוב לרכוש להשתלט על נכסים טובים במחירים הזדמנותיים. ככה גם בטבע: לאחר כל שריפה, יבוא גשם ואז יחודשו הצמיחה והחיים של דור חדש על חורבות הישן.

לתוך הקלחת הישראלי זורמים עולים חדשים ומבורכים, הם פוגשים את ישראל במערבולת הריבית האמריקאית, הריבית הישראלית, המחאה נגד הממשלה וענף הבנייה למגורים שבקשיים. העולים המשכילים והחרוצים הם ברכה למדינת ישראל המשוועת לידיים חרוצות של אנשי משכילים, לעומת הוותיקים השבעים. ברוכים הבאים.