רוצים לתת לילדים דירה במתנה? תחשבו שוב

עסקת העברת דירה מהורים לילדים הינה מחזה די נפוץ בישראל. פעמים רבות הורים רוכשים דירה, או רכשו בעבר נכס כלשהו, ובשלב מסוים מחליטים להעביר אותה לילדים מסיבות שונות, בין אם כמתנה לחתונה או בין אם מסיבות מיסויות. חלקם רושמים את הדירה על שמו של ילד אחד, חלקם רושמים על שם כל הילדים בחלקים שווים, כל משפחה על פי רצונה וצרכיה. לכאורה, מדובר בהתנהלות לגיטימית, שכן, אנחנו כהורים רוצים לדאוג לרווחת ילדינו, אז אם קיימת האפשרות לרכוש עבורם דירה, או להעניק להם דירה במתנה - למה לא? אלא שלרכישת דירה ורישומה על שם הילדים ישנן משמעויות משפטיות מהותיות שמאוד חשוב להכיר.

עו"ד דלית יניב מסר, מומחית לדיני משפחה, מסבירה כי "חוק המתנה מגדיר מתנה כהענקה ללא תמורה. בין נותן המתנה לבין מקבל המתנה צריכה להתקיים הסכמה כי מדובר במתנה. כלומר, מקבל המתנה מקבל אותה ללא כל תמורה, ואינו צריך לשלם דבר לנותן המתנה תמורתה. מה שלא הרבה יודעים הוא כי החוק קובע, כי לא ניתן לחזור מן המתנה, כלומר להתחרט, לאחר שנתינת המתנה הושלמה. מבחינת החוק השלמת המתנה פירושה רישום הדירה על שם אותו ילד בפנקסי המקרקעין".

לאחרונה פורסם כי אב ואם העניקו דירה במתנה לבתם הבכורה. כשש שנים מאוחר יותר, ולאחר שההורים התגרשו, האב דרש את מחצית הדירה בחזרה, בטענה כי הדירה הוענקה לבת ללא תמורה אלא רק על מנת להתחמק מתשלום מס רכישה עבור דירה נוספת שרכשו. האם והבת התנגדו וטענו כי הדירה שייכת לבת כדין. במקרה הזה בית המשפט קיבל את טענות האב, ביטל את הענקת המתנה, וקבע כי יקבל מחצית מהדירה.

לדברי עו"ד יניב מסר החוק קובע כי במקרים חריגים ניתן לבטל את המתנה: למשל אם היא ניתנה בכפייה, אם מקבל המתנה התנהג בצורה מחפירה כלפי נותן המתנה, או אם חלה הרעה משמעותית במצבו הכלכלי של נותן המתנה. אולם, מאחר ומקבל המתנה כבר שינה את מצבו המשפטי על סמך קבלת המתנה, כלומר - רשום כבעלי הדירה, הנטל על נותן המתנה המבקש לבטלה כבד ביותר.

כמו כן, חשוב לדעת כי "אם מדובר בקטין, רכישת הדירה ורישומה על שמו תעשה רק לאחר שבית המשפט לענייני משפחה יאשר זאת. אבל בהנחה שהדירה נרשמת על שמו של ילד בגיר, במועד רישומה הוא הופך להיות בעלי הדירה על כל המשתמע מכך", אומרת יניב מסר, "הוא יוכל למכור אותה ולעשות בכסף כראות עיניו. אם הוא יינשא ויתגורר בה עם אשתו (בלי לחתום על הסכם ממון) היא תוכל לדרוש מחצית מן הזכויות בה".

בהנחה שלהורים יותר מילד אחד, הענקת מתנה רק לאחד מהם, עלולה להביא לסכסוכים משפטיים. ההורים לא יוכלו להתגבר על כך באמצעות צוואה בה יורו לחלק את הדירה בן כל הילדים בחלקים שווים, כי ברגע שהדירה נרשמת על שם הילד - היא כבר לא שלהם.

חלק מההורים מעבירים דירה על שם הילדים, כאמור על מנת להנות מחיסכון במיסים. לכאורה, מדובר במהלך חוקי ולגיטימי, אולם לא פעם הוא נעשה על מנת לשרת אינטרסים כלכליים של ההורים ונעשה בחוסר תום לב, שכן הרישום על שם הילד נעשה למראית עין בלבד. במקרה המוזכר מעלה, בית המשפט ראה התנהלות זו בחומרה וקבע, כי על מנת להוקיע התנהלות שכזו, יועבר פסק הדין לידי רשויות המס על מנת שיגבו את המיסים הנדרשים.

עו"ד מאיה כרמי לוברטובסקי, ראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד עו"ד ברנע ג'פה לנדה, מסבירה כי עסקה של העברת נכס מקרקעין במתנה, למרות שאינה כוללת תשלום של תמורה כלשהי - היא עסקה במקרקעין לכל דבר, שחל עליה חוק מיסוי מקרקעין. המשמעות היא שיש לדווח על העסקה לרשויות המס, וככל שאין פטור מיוחד שחל בנסיבות העניין, העסקה תהיה חייבת במס שבח ובמס רכישה.

"כאשר מדובר בהעברת זכויות במקרקעין במתנה בין קרובים, מקנה חוק מיסוי מקרקעין הטבות מס - הן לנותן המתנה והן למקבלה", אומרת כרמי. "מרבית השיקולים העומדים מאחורי עסקאות מתנה נוגעים לדירות מגורים. מדובר בעסקאות שנפוצות במיוחד במקרים בהם המטרה היא לצמצם את מספר הדירות שבידי נותן המתנה לצורך השגת הטבות מס".

יש הבדל משמעותי בין שיעורי מס רכישה של אדם שרוכש דירה יחידה לבין אדם שרוכש דירה נוספת: "זוג הורים שרוצה לקנות דירה חדשה ולשלם עליה מדרגות מס רכישה של דירה יחידה, יכול לשקול להעביר את הדירה הקיימת שלו לילדיו במתנה. ישנם מצבים בהם הורים מנסים לקבל פטור ממס שבח בעת מכירה של דירה הניתן בתנאים מסוימים, אז הם מעבירים את הדירה הנוספת שלהם לקרוב כדי להיות בעלים של דירה יחידה", אומרת כרמי, "וישנה גם הטבה במס הרכישה מופחת בשיעור 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על מקבל המתנה".

"קרוב" לעניין מס שבח הוא בן-זוג; הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, וכן אח ואחות, אך רק ביחס לזכות שקיבלו במתנה או בירושה מהורה או מהורי הורה."קרוב" לעניין מס רכישה היא שונה, והיא כוללת בן-זוג, לרבות מי שהיה בן-זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא וכן אח ואחות - ללא כל מגבלה. בנוסף, כאשר מדובר בהעברה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה שהזכות בה מועברת, לא יהיה כלל חיוב במס רכישה.

לדברי עו"ד כרמי, "המתנה חייבת להיות אמיתית, ללא כוונה להחזיר חזרה את הדירה למי שנתן אותה. כלומר, אם התכנית היא להעביר את הדירה לילד כדי להתחמק ממס רכישה של דירה שנייה, ולאחר מכן לעשות מהלך של העברת הדירה בחזרה לנותן המתנה - קיימת חשיפה גדולה לכך שרשויות המס יטענו שמדובר במהלך מלאכותי שנועד רק לצרכי התחמקות ממס. אחת ההשלכות שעלולות להיות לכך היא תיקון שומת מס הרכישה של דירה יחידה שקיבלו ההורים וקביעת שומת מס רכישה של דירה נוספת".

עוד היא מוסיפה כי "יש לוודא שנותן המתנה לא מקבל תמורה ממקבל המתנה, ולו בעקיפין. כך לדוגמה, תשלום משכנתה הרובצת על הדירה על ידי מקבל המתנה יכולה להיחשב כתמורה עקיפה, וכך גם במקרה שבו נותן המתנה יתגורר בדירה שהועברה במתנה בלא לשלם דמי שכירות על המגורים".

"שנית, העברת דירה במתנה לילד הופכת את הילד לבעלים של דירת מגורים, על כל המשתמע מכך. בין היתר, ככל שירצה לרכוש דירה חדשה, הוא יהיה חייב במדרגות מס רכישה של דירה נוספת - והנטל שההורים ניסו להתחמק ממנו יעבור אליו. בנוסף, הוא לא יוכל למכור את הדירה שקיבל במתנה בפטור ממס לדירה יחידה לפני שתחלוף תקופת צינון הנעה בין 3 ל-4 שנים".

לסיכום, אם אתם רוצים להעביר דירה במתנה לילד, זה צריך לבוא מתוך רצון כן ואמיתי להיפרד מהזכויות בדירה, ללא כל תמורה וללא כל כוונה להחזיר אותה בחזרה אליכם, תוך הקפדה על הכללים שצוינו, על מנת למנוע הפתעות לא נעימות במהלך הדרך ובתוצאה הסופית.