שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בקיפאון, והקבלנים מנסים להחיות אותו עם הצעות מפתות של 20/80 - שלמו 20% עכשיו ו-80% רק אחרי שלוש שנים, כאשר הדירה מוכנה. האם מדובר בעסקאות מסוכנות? שימי אדזיאשוילי, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, התארח בתוכנית וואלה פתרנו, והסביר מה צריך לדעת לפני שנכנסים לעסקה כזו.
אז מה קרה בשוק הנדל"ן?
לדברי אדזיאשוילי, הקבלנים מתקשים למכור דירות כבר מספר חודשים, במיוחד מאז העלייה בריבית ב-2022. כפתרון, הם מציעים עסקות שבהן הרוכשים משלמים רק 15-20% מהמחיר בהתחלה, ויתר הסכום משולם רק לאחר שלוש שנים, כשהדירה מוכנה. "המטרה של הקבלנים היא לשדר יציבות פיננסית ולהציג הכנסות מיידיות שיסייעו לשיפור תזרימי המזומנים. עם זאת, רובם לא מקבלים את סכום הדירה המלא מיד, מה שיכול להוביל לבעיות בעתיד אם השוק יפגע או אם הרוכשים לא יעמדו בהתחייבויותיהם", הוא מספר.
אז מה כדאי לדעת לפני שחותמים על עסקה כזו? לפי אדזיאשוילי, אחד הדברים החשובים ביותר הוא לבדוק האם יש לכם את ההון העצמי הנדרש. "ה-15-20% של המקדמה אינם מספיקים על מנת לסיים את העסקה. את יתרת הסכום יש להשלים סמוך לקבלת הדירה, ואם מדובר בדירה ראשונה יש להשלים 25% הון עצמי. אם מדובר בדירה שנייה, יש להשלים 50%, ולדירות חליפין - 30%. כך שגם אם יש לכם את ההון עבור המקדמה, זה לא אומר שאתם מוכנים לסיים את העסקה בלי קושי".
ומה בנוגע למשכנתא?
"ברוב המקרים היא נלקחת רק סמוך לקבלת הדירה, אך יש קבלנים המציעים הלוואות קבלן שמאפשרות לקחת חלק מהמשכנתא כבר בשלב הרכישה. חשוב לדעת שהעסקאות הללו מלוות בסיכון גבוה, במיוחד אם לא נבדק בצורה יסודית אם אתם עומדים בתנאים לקבלת המשכנתא".
מה עם "הפליפ" - לקנות ולמכור לפני קבלת המפתח?
"היו תקופות שבהן אנשים חשבו שהם יכולים לרכוש דירות עם הון עצמי נמוך, למכור אותן לפני קבלת המפתח ולעשות אקזיט מהיר. אולם, מדובר בטרנד מסוכן - הקבלנים לא מאפשרים זאת בחוזים שלהם, וישנן מגבלות חוקיות רבות. לפי 'חוק המחר', לא ניתן למכור דירה לפני קבלת טופס 4, שכן הדבר מצריך ערבות מחר שניתן להפיק רק דרך בנק ולא פרטית. בנוסף, אם תתמודדו עם בעיות בתיקוני הדירה, האחריות תהיה עליכם כקונים ולא על הקבלן".
מי כן יכול להיכנס לעסקה כזו?
"אם יש לכם הון עצמי מספק ויכולת להבטיח את המשכנתא לאחר קבלת הדירה, תוכלו להיכנס לעסקה מבלי לחשוש. עם זאת, אם אתם מקווים שמצבכם הכלכלי ישתפר בעוד שלוש שנים ושהשוק יתייצב, זה עלול להיות סיכון גבוה. קבלנים לא מבטיחים שהעסקה תושלם בזמן, וישנם גורמים כמו עלויות בנייה ומחירי דירות שיכולים לשנות את התמונה".
ומה לגבי שוק היד השנייה?
"העיכוב בהשלמת העסקאות ושוק היד השנייה כמעט עמד לחלוטין. אם לא תצליחו למכור את הדירה שלכם ביד שנייה, זה יכול לגרום לבעיות במימון העסקה ולהשפיע על המחירים בעתיד. גם אם דמיינתם שתוכלו למכור את הדירה הישנה במחיר טוב, ייתכן שתמצאו את עצמכם מול ירידת מחירים בשוק".
__________
התוכנית "וואלה פתרנו" בהגשת ליאת רון, משודרת בערוץ וואלה+, אפיק 21 - סלקום TV, פרטנר TV, אפיק 1 - הוט, NEXT TV ואפיק 64 - יס פלוס, STING+ by YES
כמו כן היא ניתנת להורדה באפליקציה לטלוויזיות החכמות וכמובן באתר ובאפליקציית וואלה