בית המשפט לתביעות קטנות דחה תביעה שהגיש דייר בבית משותף נגד חברת החשמל, בטענה כי נפגע מהחלטת הדיירים להותיר את תאורת חדר המדרגות דולקת למשך כל השבת. הוא דרש החזר כספי של 4,000 שקלים בגין חלקו בתשלום החשמל המשותף.
לטענתו, חיובו נעשה בניגוד להסכמתו ולמרות התנגדותו המפורשת להחלטת הדיירים. יחד עם זאת, הוא לא הציג פירוט חשבונאי לתחשיב שביצע, ואף נמנע מלגלות לבית המשפט כי הגיש בעבר תביעה זהה, אשר נמחקה מאחר שלא שילם את אגרת בית המשפט.
חברת החשמל ביקשה למחוק את התביעה על הסף בטענה כי מדובר בסכסוך הנוגע לבית משותף, שמקומו להתברר בפני המפקח על רישום המקרקעין ולא בבית המשפט לתביעות קטנות. עוד נטען כי יתר הדיירים, שהם צד ישיר לסכסוך, כלל לא צורפו להליך המשפטי.
השופט קיבל את עמדתה ודחה את התביעה על הסף. נקבע כי התובע נהג בחוסר תום לב כשהגיש תביעה חוזרת מבלי לציין את קיומה של התביעה הקודמת. בנוסף הבהיר כי סוגיה זו נתונה לסמכותו הבלעדית של המפקח על רישום המקרקעין.
המפקח השיפוטי על רישום מקרקעין הוא גוף שיפוטי ייחודי המקביל לבית משפט שלום, אשר פועל בכל לשכות הטאבו ברחבי הארץ ומוסמך, בלעדית, לדון בסכסוכים הקשורים לבתים משותפים, בכפוף לסמכות המוקנית לו על פי סעיף 72 לחוק המקרקעין, הנקבעת על פי מהות הסכסוך וזהות הצדדים.
כך, למשל, המפקחים מוסמכים לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בדבר הפרת תקנון הבית המשותף, מחלוקות בנוגע לניהול הבית המשותף, מינוי ופיטורי נציגות ועד הבית, תביעות בגין אי תשלום דמי ועד, מחלוקות על שימוש ייחודי ותפיסת רכוש המשותף, ליקויי רטיבות בדירה שמקורם בדירת השכן או ברכוש המשותף. או במקרים של אי קיום החלטות אספת דיירים, הצבת חפצים ברכוש המשותף בניגוד לתקנון, ביצוע עבודות ברכוש המשותף הדורשות רוב מסוים ורוב זה אינו מושג כמו התקנת מעלית, פרויקט חיזוק תמ"א ועוד.
למפקחים סמכות גם לדון בסכסוך המוגש על ידי חברות ניהול חיצוניות העונות להגדרת "מתחזק", כאשר מתגלעת מחלוקת בין הנציגות או הדיירים לבין החברה המתחזקת. המפקח מוסמך להוציא "צווי עשה", "צווי מניעה", לתת פסקי דין הצהרתיים ולפסוק פיצוי כספי במקרים מסוימים.
בפני המפקח נדונים לעיתים תכופות המקרים שתוארו לעיל דוגמת פלישה לגג או לחניה, הצבת מחסנים או מצלמות ללא אישור, סירוב לתשלום דמי ועד או מחלוקות על שיפוץ חזיתות ועוד. לעומת זאת, נושאים כמו לשון הרע, נזקי גוף, תביעות כספיות שאינן קשורות ישירות להוצאות הבית המשותף כמו סכסוכים שעניינם תביעות נזיקין משמעותיות, אלימות, תלונות רעש, עישון וכיו"ב, אינן בסמכותו ועתידות להתברר בבית משפט השלום או המחוזי.
בשל מומחיותם הייחודית בהכרעה בסכסוכים בתחום הבתים המשותפים באופן יעיל ומהיר יותר, מומלץ לפנות בסעד אל המפקחים כאשר הסכסוך נוגע לניהול הבית המשותף ולא למהר ולהגיש תביעה לבית המשפט הרגיל או לביהמ"ש לתביעות קטנות, כפי שעשה התובע במקרה שלפנינו - ונדחה.
לאור הסוגיות הרבות והמסובכות וטעויות בשיקול הדעת מצד ועד הבית, יזמתי וערכתי קורס דיגיטלי בשם: "שלום בית בבית משותף", בו מקבלת הנציגות הסבר משפטי נחוץ לפעולותיה בחסות החוק. כמובן שישנם מקרים שבהם כדאי ואף רצוי להיעזר בעורך דין מנוסה בתחום ובפרט כאשר מדובר בסכסוך מורכב או פגיעה מתמשכת בזכויות, או כאשר הצד השני מיוצג על ידי עורך דין.
קבלת ייעוץ משפטי יכולה לחסוך לוועד הבית או בעל הדירה, זמן יקר, מונעת טעויות ומשפרת את הסיכוי לשים את המחלוקת מאחוריכם.
הכותבת מייצגת ופותרת מחלוקות וסכסוכים בבתים משותפים