שוק הנדל"ן בדובאי שבר שיאים חדשים במאי השנה, כאשר מחזור המכירות הגיע לסכום מדהים של 66.8 מיליארד דירהם (כ-67 מיליארד שקלים), על פני 18,700 עסקאות. המספרים המרשימים האלה מגלים עלייה של 44% בהיקף העסקאות לעומת השנה שעברה, ועלייה של 6% בכמות המכירות.
אבל מה שהופך את הסיפור הזה למעניין במיוחד זה לא רק השיאים עצמם, אלא הטכנולוגיה החדשנית מאחורי חלק נכבד מאותן עסקאות - טכנולוגיה שעלולה לשנות לחלוטין את הדרך שבה אנחנו חושבים על השקעות בנדל"ן.
מה זאת בעצם "טוקניזציה"?
דמיינו לעצמכם פיצה גדולה. במקום שאדם אחד יקנה את כל הפיצה (שעולה 100 שקל), הוא יכול לחלק אותה ל-8 חתיכות ולמכור כל חתיכה ב-12.5 שקל. ככה פתאום 8 אנשים יכולים לטעום מאותה פיצה, במקום שרק אדם אחד עשיר יוכל להרשות לעצמו אותה.
הטוקניזציה עושה בדיוק את זה עם נדל"ן. במקום שדירה בדובאי שעולה 5 מיליון דולר תהיה נגישה רק למשקיעים עשירים, תהליך של טוקניזציה מחלק אותה למיליוני "חתיכות דיגיטליות" (שנקראות טוקנים). כל טוקן מייצג חלק קטן מהדירה - נגיד 0.001% ממנה.
התוצאה? משקיע צעיר יכול לקנות חלק בדירת יוקרה בדובאי תמורת 500 דולר, ולהרוויח מעליית המחירים שלה - בדיוק כמו שהוא קונה מנייה בחברה. אם הדירה תעלה ב-20%, גם החלק שלו יעלה ב-20%.
כל תהליך הרישום והטבעת הטוקנים הזה, נעשה על בסיסן של רשתות בלוקצ'יין ששואפות להביא את תחום הקריפטו לעולם האמיתי (Real World Assets).
הנתונים מדברים בעד עצמם
הצמיחה בדובאי הייתה מרשימה בכל הקטגוריות: השוק הראשוני (דירות חדשות מהקבלנים) רשם עלייה מטורפת של 314% לעומת מאי 2024, בעוד שהשוק המשני (דירות יד שנייה) עם עלייה יציבה של 21%.
סקוט תיל, מנכ"ל פלטפורמת השקעות טוקינווסט, מסביר לאתר החדשות Cointelegraph: "כשאתה רואה 60 מיליארד דירהם בעסקאות בחודש אחד, זה אות חזק שהשוק נזיל, דינמי ומוכן לחדשנות. זה לא עוד רעיון עתידני - זה קורה עכשיו".
מה שהופך את הסיפור למיוחד עוד יותר זה שהממשלה בדובאי לא רק מסתכלת מהצד - היא מובילה את המהפכה: בתחילת חודש מאי חברת מולטיבנק, ענקית הנדל"ן MAG וחברת הבלוקצ'יין מאבריק, חתמו על הסכם של 3 מיליארד דולר לטובת טוקניזציה של פרויקטי נדל"ן יוקרה על הבלוקצ'יין.
ב-19 במאי, הרשות המקומית לנכסים וירטואליים (VARA) עדכנה את הכללים שלה כדי לכלול הוראות ברורות לטוקניזציה של נכסים. עורכת הדין אירינה הבר מסבירה שהכללים החדשים נותנים "דרך ברורה למנפיקים ולבורסות להשיק ולסחור בנכסי נדל"ן מטוקנים".
מספר ימים לאחר מכן, ב-25 למאי, משרד הקרקעות של דובאי, הבנק המרכזי של איחוד האמירויות וקרן העתידנות של דובאי השיקו פלטפורמה ממשלתית שמאפשרת למשקיעים לקנות חלקים מטוקנים ב"נכסים מוכנים לבעלות בדובאי".
מהפכה עם סימני שאלה
למרות הפוטנציאל העצום, הדרך לעתיד שבו הבית שלנו מחולק לטוקנים שנמצאים בארנק הדיגיטלי שלנו, עדיין מלאה באתגרים משמעותיים שדורשים פתרונות יצירתיים. שאלות קריטיות כמו המיסוי על רווחים, התנהגות השוק בזמני משבר כלכלי, והגנה מפני פשיעת סייבר עדיין ממתינות לתשובות ברורות.
עם הנתונים המרשימים ממאי, התמיכה הממשלתית החסרת תקדים והחדשנות הטכנולוגית המואצת, דובאי ממקמת את עצמה כמרכז עולמי לחדשנות בנדל"ן. בישראל, השאלה כבר איננה אם הטכנולוגיה הזאת תגיע, אלא מתי ובאיזה מהירות - ועל כן הכנה מוקדמת של המערכת הרגולטורית והציבור החיונית.