ה־FHFA, הרגולטור הפדרלי בארה"ב המפקח על ענקיות המשכנתאות פאני מיי ופרדי מק, הוציא לאחרונה הוראה חסרת תקדים, בה דרש לכלול נכסי קריפטו שמחזיקים לווים כחלק מהערכת כושר ההחזר שלהם.
המהלך, שמובל בידי המנהל ויליאם ג'יי, הידועה ברטוריקה הפרו-קריפטו שלו, עשוי לשנות את כללי המשחק בשוק ההלוואות לדיור - זאת כשהדולר נחלש לשפל של שלוש שנים יחד עם לחץ פוליטי גובר שמופעל על הפדרל רזרב להוריד ריביות.
מה בדיוק קובע הנוהל החדש?
ההנחיה מחייבת את פאני ופרדי לבנות מודל סיכון שיכיר במטבעות דיגיטליים כנכס שאפשר להציגו כערבות, ללא צורך בהמרתו לדולרים. בכך היא מאפשרת ללווים עם אחזקות בביטקוין, את'ריום או מטבעות יציבים, להפקיד אותם כבטוחה נוספת - במקביל לדרישות ההון והמסמכים המסורתיים.
אימוץ קריפטו במימון דיור - הזדמנות או סיכון?
בחודשים האחרונים גברה מגמת המיינסטרים: JPMorgan מאפשרת ללקוחות אמידים להשתמש ב-ETF קריפטו כבטוחה, ופתרונות משכנתא מגובי ביטקוין כבר פועלים בשווקים נישתיים, יחד עם אימוץ מוסדי שמאיץ וחברות ציבוריות שמחליפות את הרזרבות הדולריות שלהן, לביטקוין.
מצד אחד, תנודתיות חדה בביטקוין ומטבעות דיגיטליים עלולה להקשות על הערכת סיכון עתידי אמינה, אך מצד שני, עבור משקיעים צעירים עתירי נכסים דיגיטליים, זו דרך נוחה להכנס לשוק הדיור מבלי לוותר על התיק שלהם. ההוראה של FHFA משדרת לגופים הפרטיים שקריפטו אינו עוד "נכס אקזוטי" אלא חלק מארגז הכלים הפיננסי היומיומי.
ההכרה הרגולטורית מגיעה כאשר הביטקוין מתייצב בטווח שבין 103,500 דולר ל-108,800 אלף דולר; אנליסטים מדגישים כי פריצה ברורה מעל 107 אלף דולר עשויה לפתוח את הדלת לשיאים חדשים. עבור משקי בית שמחזיקים חלק ניכר מהעושר בקריפטו, שווי כזה מתורגם ליכולת גיוס הון ללא מכירת המטבעות, עניין רגיש מבחינת מס ותחושת "החמצת" רווח עתידי.
אימוץ מתגבר בשוק הפרטי מציב רף חדש לפאני ופרדי
אמנם רק 1% מהרוכשים בארה"ב מימנו רכישת בית באמצעות רווחי קריפטו ב-2023-24, אך המגמה מאיצה: חברה בשם לדן (Ledn) לבדה העניקה הלוואות מגובות ביטקוין בהיקף 300 מיליון דולר ברבעון הראשון של 2025 וצופה לחצות את רף מיליארד הדולר עד סוף השנה.
שילוב המדיניות החדשה עם מחיר ביטקוין הנע סביב 107 אלף דולר יוצר "רגע סף" שבו הון דיגיטלי עשוי להפוך ממכשיר שעדיין רבים תופסים כספקולטיבי לנכס מיינסטרים שייגע בכל משקי-בית דבר שיחייב את ענקיות המשכנתאות לאמץ תקני שוק שכבר מיושמים לא מעט זמן בשוק הפרטי.