החלום להתעשרות בדובאי: כשהבטחות לתשואה של 15% מתנפצות על קרקע המציאות

כסף עצום ממשיך לזרום לדובאי: בשנת 2023 נרשמו בעיר 166,400 עסקאות בשווי כולל של 634 מיליארד דירהם (172.6 מיליארד דולר), והמגמה נמשכה גם ב־2024 עם היקפים דומים. ההערכות הן שגם 2025 תסתיים במספרים קרובים. בין המשקיעים נמצאים גם ישראלים שאינם אילי הון, המחפשים למנף את כספם באמצעות רכישת נכסים להשכרה לטווח ארוך. עם תוספת שנתית של כ־170 אלף מהגרים ומלאי מוגבל של כ־60 אלף דירות חדשות בלבד, מדובר בשוק שבו ההיצע מצומצם, הביקוש גבוה ושוק השכירות מהווה מנוע תשואה מרכזי.

על רקע זה תחום ייעוץ ההשקעות בדובאי התפתח בשנים האחרונות בקצב מואץ, וחיפוש קצר באינטרנט מציף שפע של הצעות לשירותי ייעוץ, תיווך ומימון למשקיעים המבקשים דריסת רגל בשוק המקומי. לצד אנשי מקצוע מנוסים פועלים גם גורמים שמנצלים את חוסר הבקיאות של משקיעים חדשים. הבטחות לתשואה נשענות לעיתים על השוואות לנכסים זהים בסביבה שנראים דומים, אך בפועל נבדלים מהותית בפרמטרים כמו איכות הבנייה, רמת התחזוקה והמוניטין של היזם. בשונה מישראל, שם פערים כאלה מתומחרים בשוק באופן ברור, הם משנים מהותית את התשואה בפועל ואת הכדאיות הכלכלית של ההשקעה. גם כששני פרויקטים מוקמים זה לצד זה, שווי הנכס בכל אחד מהם עשוי להיות שונה מאוד. דירת שני חדרים בפרויקט אחד יכולה להימכר במחיר גבוה פי שלושה מדירה דומה בפרויקט סמוך. לא מדובר בתופעה נדירה, אלא במציאות יומיומית שבה משקיעים שציפו להכנסה משכירות שתכסה חלק ניכר מהחזר המשכנתה, מגלים בפועל הכנסות נמוכות בהרבה מהצפוי.

כך, למשל, ב־2021 רכש אורי, הייטקיסט מרמת השרון, דירת שני חדרים בפרויקט יוקרתי במרכז דובאי, במחיר של 1.2 מיליון דירהם, אחרי שהובטחה לו תשואה שנתית של 14 אחוז. בפועל, כבר בשנה הראשונה הוא גילה שהתפוסה בבניין נמוכה, ושכר הדירה שניתן להשיג עומד על 6.5 אחוז בלבד. הפער הזה גרם לו להוסיף בכל חודש כ־2,800 שקלים מהכיס כדי לכסות את תשלומי המימון. באותה שנה השקיע גם נמרוד, עצמאי מחיפה, בדירה דומה בשכונה מרוחקת יותר, במחיר של 950 אלף דירהם. סוכן הנדל"ן הבטיח לו 12 אחוז תשואה, אך הבניין סובל מבעיות קשות של היעדר תחזוקה נאותה. התשואה בפועל עמדה על 5.9 אחוז בלבד, והמשמעות הייתה פער של יותר מ־3,000 שקלים בחודש בין התחזית למציאות.

כפי שצוין, הבעיה בדובאי שונה לחלוטין מישראל, באתר "יד 2" של יש בו שפע של מודעות כפולות, נתונים חלקיים ולעיתים גם מחירים שלא עודכנו חודשים. עבור משקיע שאינו מכיר את השוק, תמונה כזו יכולה להוביל להחלטות שגויות.

לתוך הוואקום הזה נכנסה לאחרונה חברת פלקון עם מוצר חדש שמושק בימים אלו, שמטרתו ליצור סדר ולספק ודאות למשקיעים. המערכת מעניקה כלים לקבלת החלטות המבוססות על נתונים אמינים, ומחליפה את ההסתמכות על הבטחות בלבד. היא משלבת בין ידע שטח מעמיק של סוכנים מקומיים לבין יכולות חיזוי מתקדמות של בינה מלאכותית.

בשלב הראשון נחשף הסוכן למסך נתונים מלא על הפרויקט, הכולל מיקום מדויק, זהות הקבלן, תכנון הבניין ומפרט המתקנים, ומשם עובר להעריך כל יחידה בנפרד בשיטה המבוססת על חוכמת ההמונים. ההערכות נאספות, מחושב ממוצע, וסוכנים שקרובים אליו מתוגמלים. נתונים חריגים נבדקים ומוסרים במידת הצורך, בעוד מנוע ה־ Machine Learning מעדכן את המידע ומשפר את יכולת הניבוי לאורך זמן.

מאחורי המערכת עומדים חמישה צעירים ישראלים, רובם יוצאי יחידות טכנולוגיות בצה"ל, בעלי מומחיות בפיתוח תוכנה, תשתיות ענן, דאטה ובינה מלאכותית, המלווים את המוצר משלב התכנון ועד לניתוח הנתונים והתפעול השוטף.

"הרעיון נולד מתוך התבוננות עמוקה בשוק והבנה היכן המשקיעים נופלים", אומר מנכ"ל החברה רוני ליאני. "התחלנו כסוכנות שמוכרת יחידות, ובמהרה זיהינו תופעה ברורה: משקיעים נוטים לבחור בסוכנים שמבטיחים עליות ערך ותשואות לא הגיוניות, על פני מי שמציג את המציאות כפי שהיא. מכיוון שגם ההבטחות המופרכות וגם הנתונים המדויקים שהצגנו הסתכמו רק במילים, היה ברור לנו שדרוש שינוי. דגלנו תמיד באמינות ובהוגנות, גם במחיר של הפסד לקוחות, והבנו שהפתרון נמצא בטכנולוגיה - הצגת מידע מבוסס ואמיתי בצורה חזותית וברורה, שמאפשרת לקבל החלטות על סמך עובדות ולא על סמך סיפורים."

למעשה, הסיטואציה בה משקיעים רבים נופלים קורבן להבטחות מפתות ומקבלים החלטות על סמך אשליה של רווח גבוה במקום נתונים מאומתים, נחקרה באופן מעמיק. שני הפרופסורים לכלכלה, זוכי פרס נובל, ג'ורג' אקרלוף, ג'וזף שטיגליץ ומייקל ספנס, הדגימו בתורת המשחקים כיצד מידע א־סימטרי מעוות שווקים וגורם להחלטות השקעה שגויות. כאשר המתווך מחזיק במידע מדויק על נכס או השקעה, אך המשקיע נחשף רק לנתונים חלקיים או מעובדים, נוצר פער שמאפשר להציג תחזיות תשואה מופרזות. לתוך זה נכנסת גם תופעת ה־Moral Hazard, שבה למתווך יש תמריץ להבטיח תשואות לא ריאליות משום שהסיכון בפועל מוטל על המשקיע בלבד, בהיעדר מנגנוני בקרה ותמריץ הפוך.

"זה היה פשוט מטורף. טסתי לדובאי, פגשתי עשרה מתווכים ואף אחד לא דיבר על פחות מ־12 אחוז תשואה. היו גם כאלה שהבטיחו 15 אחוז. קיבלתי מצגות מבריקות, פגישות עם אנשים שנראים מיליון דולר, חליפות ושעונים נוצצים, לא כמו פה עם סנדלים. חזרתי לארץ בעננים, בטוח שמצאתי השקעה שתעשה לי את הפנסיה. ואז, בנסיעה השנייה, קיבלתי את הסטירה. במטוס ישב לידי ישראלי שהשקיע שם, הבטיחו לו 13 אחוז, ובפועל הוא מקבל שישה אחוזים. כל חודש הוא שם כסף מהכיס כדי לכסות את הפער", מספר עומר, בן 67 מאשדוד.

"בדובאי, כמעט כל סוכן שתיגש אליו יציג לך השקעה שנשמעת כמו עסקה של פעם בחיים. זה בדרך כלל מבוסס על תחושת בטן ורצון לסגור עסקה, לא על נתונים אמיתיים", מוסיף ליאני. "הבעיה היא שהמשקיע חוזר לארץ עם ההבטחה הזאת בראש כאילו היא עובדה. רק אחרי שהוא כבר בפנים ורואה את המספרים האמיתיים, הוא מבין עד כמה הפער דרמטי בין מה שסיפרו לו לבין מה שקורה בפועל."

המערכת יודעת לבצע חיתוכים מדויקים לפי מגוון פרמטרים ובהם אזור, קבלן, קומה, שטח יחידה, ריהוט, מתקנים בבניין, קרבה למוקדי עניין כמו מטרו או קניון, נוף ומספר חדרים. כל נתון נבחן ומשוקלל בהערכה הסופית. גם בתוך אותו פרויקט, ההבדלים בין היחידות עשויים להיות דרמטיים. בניתוח שבוצע, התשואה נעה בין 5.90 ל־8.73 אחוזים, פער שעשוי להיות קריטי עבור המשקיע. כאשר מחשבים את הפער הזה בריבית דריבית לאורך שנים, ההשפעה על הרווח המצטבר הופכת למשמעותית במיוחד. "המערכת שלנו יודעת לאתר גם נכסים בשכירות ארוכת טווח שיודעים להניב גם בין 9-10%, המציאות הזו מספיק טובה, אין סיבה להגזים בהבטחות".

"המוצר שלנו נועד להכניס שקיפות לשוק ההשקעות של נדל"ן בדובאי", מסכם ליאני. "אנחנו לא מתיימרים לקלוע במאה אחוז לתשואה המדויקת בעשירית האחוז, אבל מספקים למשקיע תמונת מצב אמינה שמאפשרת לו לקבל החלטות מבוססות נתונים. לא אחת אנחנו פוגשים משקיעים ששמעו הבטחות לתשואה של 15 אחוז, בעוד החישוב שלנו מצביע על 4, 5 או 6 וגם 9 אחוזים, פער שממחיש עד כמה הבטחות יכולות להיות מנותקות מהמציאות. המערכת גם יודעת לנפות מתוך מאות הזדמנויות השקעה את אותן אפשרויות בודדות שבאמת עומדות ביעדי תשואה גבוהים. בעולמות ההשקעה, היכולת למקד את ההון באותם אפיקים היא יתרון תחרותי בעל ערך כלכלי מובהק."