שוק המקרטעין: המדינה במשבר נדל"ן, והבנקים ממשיכים לחגוג

קצב ירידת המחירים במונחים שנתיים של מחירי הדירות במחוז תל אביב בארבעת החודשים האחרונים לחודש מאי/יוני הגיע ל-12.14%, כך עפ"י פרסום של הלמ"ס. נמצא כי המחירים במחוז תל אביב ירדו במשך ארבעה חודשים ב-4.22%. עיקר הירידה היא מאזור תל אביב והמרכז, שם ירדו המחירים בקצב שנתי של 1.2%, ובארבעה חודשים ירדו ב-0.41%. בירושלים, אחת הערים העניות בישראל, ירדו המחירים בקצב שנתי של 1.52%, ובארבעה חודשים ב-0.51%. במחוז הדרום ירדו מחירי הדירות בקצב שנתי של 0.93% ובארבעה חודשים ב-0.31%.

יש גם כיוון הפוך: המחירים במחוז הצפון עלו בקצב שנתי של 0.6%, וב-0.2% במשך ארבעה חודשים. הבריחה ממחוז הצפון בשל טיווחו על ידי החיזבאללה במשך קרוב לשנה וחצי הביאה לנהירה לעיר הגדולה בצפון הארץ, היא חיפה, שבה נרשמה עלייה בקצב שנתי של 7.09% ובארבעה חודשים עלייה של 2.31%.

בהסתכלות על 12 החודשים האחרונים, מחירי הדירות במחוז תל אביב עלו ב-1.08% בלבד, במחוז המרכז ב-1.34%, במחוז ירושלים ב-1.72%, במחוז הדרום ב-2.68%, במחוז הצפון ב-8.18% (!). בחיפה לבדה עלו מחירי הדירות ב-12 החודשים האחרונים בשיעור 5.51%.

עפ"י הכלכלן הראשי באוצר, רכישת דירות בחודש יוני, כולל מסובסדות ע"י הממשלה וללא סבסוד, הן ברמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2000 לפחות. אומנם מלחמת "עם כלביא" הביאה לירידה ברכישות, אבל המגמה כבר נמשכת מספר חודשים, בעיקר מאז הטלת מגבלות האשראי לדיור על ידי בנק ישראל. במחוז תל אביב נמכרו ביוני דירות חדשות בשוק החופשי, בניכוי סבסוד ממשלתי, רק 137 דירות. בכל החצי הראשון של השנה נמכרו ע"י הקבלנים במחוז תל אביב רק 1,014 דירות, ירידה של 43% בהשוואה לחצי הראשון של 2024, כך עפ"י האוצר. בכל הארץ נמכרו ביוני ע"י הקבלנים בניכוי דירות מסובסדות 1,441, ירידה של 50% לעומת יוני אשתקד.

מהן הסיבות לירידה במחירי הדירות, שתימשך גם בחודשים הקרובים (כפי שכבר ציינתי במאמר מה-6 ביוני)? הראשונה: הימלטות ציבור המשקיעים מזירת הנדל"ן. בחודש יוני נרכשו רק 847 דירות להשקעה, ירידה של 36% לעומת יוני אשתקד, כך עפ"י הכלכלן הראשי במשרד האוצר. שיעור רוכשי הדירות להשקעה ביוני מכלל הרוכשים ירד בשתי נקודות האחוז ל-14%.

כיצד בכלל יכולה בימים אלה דירה להשקעה להתחרות בשוק ההון? בשנה האחרונה עד ה-25 ביוני עלה מדד המניות 35 בכ-44% ומדד המניות 125 בכ-48%, תשואות מדהימות השוות להחזר תשואה של 17-15 שנים בשנה אחת! איזו דירה, גם בלב לבו של המרכז, יכולה להניב רווחים כאלה? אכן, הציבור מדיר רגליו משוק הדירות להשקעה. האוצר מצא כי לאחר מתקפת הטילים מאיראן חלה ירידה חריפה בקרב המשקיעים בדירה להשקעה.

הסיבה השנייה היא מס הרכישה. רכישת דירה להשקעה כרוכה בתשלום מראש של כ-12% מעלות הדירה - מס רכישה של 8%, עו"ד ומתווך כ-3.5% ועוד תיקונים קלים. כלומר, לא רק שהתשואה אינה מפצה היום לעומת שוק ההון, אלא גם ה-12% הללו, אותם ניתן לכנות עלות הכניסה לשוק ההשקעה לדיור, כוללת מראש הפסד של 4-4.5 שנות תשואה. חבל לעומת השקעה גמישה ונזילה בשוק ההון, גם באמצעות מדדים.

נכון שבמקביל ישנה עלייה במחירי הדירות בנוסף לתשואה, אך בשנה האחרונה המחירים עלו ב-2.5%, מהם ירידה של 1.28% בארבעת החודשים האחרונים. כלומר, בכדי להגיע לעליית מחירים שתפצה על העלייה בשערי המניות בשנה האחרונה, היו צריכים המשקעים צריכים להמתין 5 שנים בהם מחירי הדירות עלו בפועל ב-42.6%.

הסיבה השלישית היא גם הפשוטה ביותר: מחסור בכסף גורר ירידה בביקוש ומביא לירידה במחירים. הממשלה הקפיאה את מדרגות מס ההכנסה ואת נקודות הזיכוי מתחילת השנה ועד סוף שנת 2027, הנטו בידי הציבור מצטמצם מדי חודש בחודשו, ובמגזר הציבורי אף הפחיתו למעשה באמצעים שונים את השכר הנומינלי (ברוטו). אם נוסיף לכך מאות אלפי מילואימניקים העושים מאות רבות של ימי מילואים, בחלקם מטבע הדברים עצמאיים שהכנסתם נפגעת, ברור שיכולות הציבור לרכוש דירה יורדת.

גם השכירים אומנם מפוצים על מלוא ימי המילואים ע"י הביטוח הלאומי בעקיפין דרך תלוש השכר, אך אינם זוכים לתוספות שונות אלא רק לשכר הבסיס בתלוש השכר. לא מדובר רק במחסור בכסף, אלא בעיקר בחשש להתחייב לרכישת דירה ולתשלומי המשכנתא. התוצאות כבר בשטח: עלייה בפיגור בהחזרי משכנתאות ביוני, לתקופה מעל 90 יום, זה החודש החמשי ברציפות, ל-3.8 מיליארד שקל. מאז 7 באוקטובר 2023 עלה הפיגור בהחזר משכנתאות ב-42%, כך עפ"י נתוני הבנק המרכזי.

וכך, באין כסף ובאין הון עצמי, חלה ירידה ברכישת דירה ראשונה - וגם משפרי הדיור מהססים. מאז תחילת השנה נרשמה ירידה חדה ברכישת דירה ראשונה, כך עפ"י האוצר: בחודש יוני חלה ירידה של 31% לעומת החודש המקביל אשתקד, לאחר ירידה של 20% בחודשים הקודמים, בהתאמה, ואחרי ירידות מתונות בתחילת השנה. אצל משפרי דיור חלה ירידה של 20% ביוני לעומת יוני 2024.

סיבה נוספת היא כאמור גל הירידה מישראל, שהחל עם פרוץ ההפגנות נגד הממשלה בשת 2023 בעקבות הרפורמה המשפטית. בשנים 2023-2024 עזבו את ישראל 138,000 נפש. על בסיס נתונים אלה נוסיף את הנתון המשוער של מספר המהגרים מישראל בחצי הראשון של 2025 - כ-34,500 יורדים - מה שמביא אותנו ל-172,500 ישראלים שעזבו את המדינה, שאכלסו לפחות 43,000 דירות. זהו מספר אדיר המתקרב להערכת הביקור השנתי לדירות העומד על כ-55,000 בשנה.

נוסיף לכך את הכוונתו של בנק ישראל לבנקים ובעקיפין לחברות הבנייה ושיווק הדירות לעצור את מבצעי ה-10/90 (לעתים אף ללא הצמדה למדד מחירי התשומה בבנייה למגורים ולעיתים עם הלוואת קבלן מסובסדת על ידו). כזכור, שבוע לפני סוף חודש מרץ הוציא סגן המפקח על הבנקים הוראה לבנקים הנחיות שמטרתן צמצום הסיכון למערכת הבנקאית, ובכך לכל המעורבים בשוק הדיור, על ידי חיזוק וניטור הסיכונים גם להגנת רוכש הדירה. צעדים אלה, לדעת הבנק המרכזי, איזנו בין הפחתת הסיכון המתגבר מהשימוש במנגנוני המימון הללו לבין המשך שימוש במשכנתאות ככלי זה בשוק הדיור. מאז ההכרזה של הפיקוח על הבנקים חלה האצה בירידה במחירי הדירות.

ונקנח בסיבה נוספת: כניסת דירות "בסבסוד ממשלתי" למכירה בשוק הדירות, לאחר שפגה מגבלת המדינה למכירתן. נזכיר: זוגות צעירים, מחוסרי דיור וזכאים אחרים קיבלו הנחות של מאות אלפי שקלים ולעתים אף יותר ברכישת דירה. התנאי: אי מכירת הדירה למשך שבע שנים מיום ההגרלה או ארבע-חמש שנים ממועד קבלת טופס האכלוס. שחרור דירות אלה לשוק מביא ללחץ מחירים נוסף כלפי מטה, במיוחד בערים כמו ראש העין והרצליה.

הירידה בביקוש הנובעת מהגורמים דלעיל הביאה להמשך הצטברות המלאי של דירות לא מכורות. כיום עומדות למכירה 81,360 דירות חדשות - נסיקה של 20.3% לעומת סוף יוני אשתקד. הדירות מספיקות ל-35 חודשי היצע דהיום. מהדירות שנותרו למכירה 26,230 במחוז תל אביב, שעפ"י האוצר שוות 86 חודשי היצע (!), נתון ששווה להתעכב עליו. בתוך שנה אחת חלה הכפלה של חודשי ההיצע בדירות חדשות שלא נמכרו בתל אביב (חודשי היצע: הערכה למספר החודשים שיידרשו לכל הדירות שבהיצע להימכר).

עוד נותרו למכירה: 10,205 דירות בתל אביב, 7,699 בירושלים, 4,298 בבת ים 3,625 בנתניה, 3,444 ברמת גן, 3,204 באשדוד, 2,669 בבית שמש, 2,631 בפתח תקווה, 2,379 בחיפה, 2,230 בבאר יעקב, 2,085 באשקלון, 2,000 בלוד, 1,772 בבני ברק, 1,490 בקריית אונו, 1,350 ברעננה, 1,327 ברחובות, 1,300 באופקים, 1,244 בראשון לציון, 1,230 בקריית ביאליק, 1,222 בהרצליה, 1,160 בנתיבות, 1,100 באור יהודה, 1,067 בחולון, 1,055 בבאר שבע, 757 בחדרה ו-427 בכפר סבא.

מחודש יולי 2024 עד יוני 2025 נצפית ירידה חודשית ממוצעת של 2.3% במכירת דירות בכלל. במכירת דירות חדשות חלה ירידה בשעור חודשי ממוצע של 3.8% מיוני 2024 ועד יוני השנה. במכירת דירות יד שנייה ירידה חודשית של 3.9% מדצמבר 2024 ועד יוני השנה. נציין כי הביקוש לדירות יד שנייה יורד משום שחלק מהן חסרות ממ"ד.

הירידה ברכישת דירות גררה לירידה גם ביקוש לבני קיימא. אם לא קונים דירה, לא מרהטים ולא רוכשים מכשירי חשמל. ברבע השני של השנה ירדה צריכת בני קיימא בשעור שנתי של 9.2% ביחס לרבע הראשון של השנה, שבו ירדה צריכת בני קיימא בשעור שנתי אדיר של 67.3%. אין כסף, פשוט כך. כלל הצריכה הפרטית ירדה ברבע השני של השנה בשעור שנתי של 4.1%, לאחר ירידה בשעור שנתי של 6% ברבע האשון של השנה. רמת החיים בירידה, מהיכן יבוא הכסף לרכוש דירות יקרות?

מערכת הבנקאות בישראל אומנם חזקה מאוד ושערי המניות מעפילים מעבר להרי החושך, אך המשבר בשוק הדיור המתרחש ממש מתחת לרגליכם מחייב את הבנקים להגדיל את ההפרשות הגלובליות לענף הבנייה וענפים אחרים שיינזקו מהמשבר. הנתונים חייבים להדליק נורה אדומה במערכת הבנקאית והפיקוח על הבנקים, וגם במשרד האוצר. הכלכלן הראשי באוצר מצא כי תזרים המזומנים של הקבלנים הצפוי ממכירת דירות, ללא תלות במועד קבלת הכסף ולפני קיזוז תשומות המותרות, עמד על 4.7 מיליארד שקל - ירידה ריאלית של 53% ביחס ליוני אשתקד. חמישים ושלושה אחוז! ביוני רשמו הקבלנים תזרים שלילי של 0.8 מיליארד שקל. אומנם בפועל לעתים התזרים של הקבלנים גבוה יותר מהפוטנציאלי, כגון הקדמת תשלומים ע"י הרוכשים, אך אין זה משנה את התמונה בכללותה.

ישנם פרמטרים ברורים ונגלים לעין של התרופפות ענף הבנייה, בעיקר משום ש-35 חודשי היצע הוא נתון בלתי נסבל עבור הקבלנים. מה עשה המפקח על הבנקים בבנק ישראל? דווקא הכריז כי הבנקים יכולים לחלק 50% מרווחי הענק שרשמו כדיווידנד. מוזר, לא עדיף היה לדרוש מהם להגדיל משמעותית את ההפרשה הגלובלית לענף הנדל"ן המקרטע?

בשוק רגיל מחירי הדירות היו צריכים לרדת בקצב מהיר יותר, הקבלנים היו צריכים להוזיל מחירי הדירות ולבקש לפגוש מזומן והון במהירות, הון שהם זקוקים לו מיידית בכדי לעמוד בתשלומי הריבית והקרן למערכת הבנקאית. הקבלנים, שלא צפו את הסיבות שציינו במאמר זה, נמצאים כעת באחת מנקודות השפל מזה כשלושה עשורים. ועוד היד נטויה.