"ענף המשכנתאות עדיין עסק טוב אבל צפויה הרעה"

בשוק הנדל"ן המקומי עולה לאחרונה שאלה מהותית: האם ימשיכו הבנקים למשכנתאות להטיל ביצי זהב לבנקים המסחריים או ילכו בעקבות הבנקים המסחריים למשבר עמוק?



בשנים האחרונות, נראה היה שהמיתון הכבד במשק ובשוק הנדל"ן פוסח על ענף המשכנתאות. אנליסטים בכירים המסקרים את השוק חושבים שאולי הגיע יום הדין, והבנקים למשכנתאות יהיו הבאים לסבול מהמיתון ומהתוכנית הכלכלית שגיבש האוצר.



שלושה הבנקים למשכנתאות הגדולים בישראל הם: בנק משכן מקבוצת בנק הפועלים , לאומי למשכנתאות מקבוצת בנק לאומי ובנק טפחות מקבוצת בנק המזרחי.



לאומי למשכנתאות הציג בשלוש השנים האחרונות עלייה ברווחים, ועלייה בהיקפי הפעילות הבנקאית. הרווח הנקי של לאומי למשכנתאות הסתכם ב-2002 ב-121 מיליון שקל, עלייה של 5.2% לעומת הרווחים ב-2001 שהסתכמו ב-115 מיליון שקל ורווחים של 104 מיליון שקל "בלבד" ב-2000. רווחי לאומי למשכנתאות מפעילות מימון לפני הפרשות לחובות מסופקים, הסתכמו ב-2002 ב-264 מיליון שקל - ירידה של 2.2% לעומת הרווחים מסעיף זה ב-2001 שהסתכמו ב-270 מיליון שקל, אולם עלייה של 18.4% לעומת הרווחים מפעילות מימון לפני הלח"מ בשנת 2000 שהסתכמו ב-223 מיליון שקל.



לאומי למשכנתאות רשם בשנים האחרונות עלייה ברווחים מעמלות תפעוליות שנובעות מעמלות מטיפול במשכנתאות לזכאים וכו. ב-2002 הסתכמו רווח הבנק מעמלות תפעוליות ב-168 מיליון שקל, עלייה של 3% לעומת הרווחים ב-2001 שהסתכמו ב-163 מיליון שקל ורווחים מעמלות תפעוליות של 154 מיליון שקל ב-2000.



הירידה ביכולת ההחזר של משקי הבית לא פגעה בהפרשות הבנק לחובות מסופקים שהסתכמו ב-2002 ב-52 מיליון שקל, ירידה של 14.7% לעומת היקף ההפרשה לחובות מסופקים ב-2001 שהסתכמו ב-61 מיליון שקל והפרשה לחובות של 40 מיליון שקל בשנת 2000.



בבנק משכן התוצאות הכספיות דומות. הרווח הנקי של הבנק הסתכם ב-2002 ב-124 מיליון שקל, עלייה של 22.8% לעומת הרווחים ב-2001 שהסתכמו ב-101 מיליון שקל ורווח נקי של 116 מיליון שקל בשנת 2000. רווחי הבנק מפעילות מימון לפני הפרשה לחובות מסופקים הסתכמו ב-2002 ב-310 מיליון שקל, עלייה של 12.7% לעומת הרווחים מסעיף זה ב-2001 שהסתכמו ב-275 מיליון שקל. בשנת 2000 הסתכמו רווחי משכן מפעילות מימון לפני הלח"מ ב-252 מיליון שקל.



הרווחים של בנק משכן מעמלות תפעוליות ירדו ב-2002 ב-1.4% ל-211 מיליון שקל רמה זהה לרווחים מעמלות בשנת 2000. ב-2001 הסתכמו רווחי משכן מעמלות תפעוליות ב-214 מיליון שקל.



בנק טפחות. הרווח הנקי של טפחות עלה ב-2002 ב-4.4% ל-211 מיליון שקל לעומת רווח נקי של 202 מיליון שקל ב-2001 ורווח נקי של 199 מיליון שקל בשנת 2000. רווחי הבנק מפעילות מימון לפני הפרשה לחובות מסופקים עלו ב-2002 בשיעור של 4.2% ל-417 מיליון שקל לעומת 400 מיליון בשנת 2001 ו-389 מיליון שקל בשנת 1999.



הרווחי של טפחות מעמלות תפעוליות ירדו ב-2002 ל-301 מיליון שקל לעומת 311 מיליון שקל ב-2001 ו-305 מיליון שקל בשנת 2000. היקפי ההפרשה לחובות מסופקים בטפחות רשמו בשנים האחרונות מגמה של עלייה, כשב-2002 הפריש הבנק 111 מיליון שקל לעומת 100 מיליון ב-2001 ו-96 מיליון בשנת 2000.



האנליסטים המסקרים את הענף מציינים מספר גורמים שיפגעו בתקופה הקרובה בתוצאות של הבנקים למשכנתאות: צמצום ההטבות שמעניקה הממשלה לזכאי משרד השיכון - נתון שיפגע ברווחים מעמלות תפעוליות, החרפה בתחרות בענף ביטוחי המשכנתאות והמשך המיתון יפגע ביכולת ההחזר של הלקוחות - נתון שיגרום להגדלת היקפי ההפרשות לחובות מסופקים.



האנליסט יובל בן זאב מבית ההשקעות לידר ושות' מעריך ששוק המשכנתאות ייפגע השנה, כך שהרווחים לפני מס צפויים לרדת השנה בכ-10%. להערכת בן זאב, אם התוכנית הכלכלית תעבור ככיתבה וכלשונה בכנסת תהיה לכך השפעה ישירה קשה על תחום המשכנתאות אולם אם התכנית תצליח לייצב את המשק הישראלי, תהיה לכך השפעה עקיפה חיובית בכך שאיכות תיקי האשראי של הבנקים למשכנתאות תשתפר.



ענף הביטוח
להערכת בן זאב, שלוש נקודות המניבות את עיקר הרווחים בבנקים ייפגעו השנה: הנקודה הראשונה היא ענף הביטוח. ענף הביטוח למשכנתאות מניב לבנקים רווחים גבוהים, וכיום הבנקים למשכנתאות מחזיקים בכ-85% משוק הביטוח למשכנתאות. להערכת בן זאב, גם אם נתעלם מהבעיות הרגולטוריות, צפויה התחרות בענף זה לגדול וחברות הביטוח ימשיכו לנגוס בנתחי שוק משמעותיים של הבנקים למשכנתאות.



העמלות התפעוליות
הנתון השני הוא העמלות התפעוליות. הבנקים למשכנתאות נהנים מעמלות תפעוליות בשיעורים גבוהים שנובעים מדמי טיפול בתיקי משכנתאות. "העמלות התפעוליות קשורות ביכולת של הבנקים לייצר תיקי משכנתא חדשים וכאן ראינו ירידה כבר ב-2002". מציין בן זאב. "להערכתי, גם השנה נראה ירידה במספר התיקים החדשים שיפתחו בבנקים, וכמובן תהיה פגיעה ברווחים מעמלות מסעיף זה", הוסיף בן זאב.



הירידה ביכולת ההחזר של משקי הבית
הנתון השלישי הוא הירידה ביכולת ההחזר של משקי הבית - נתון שיביא לעלייה משמעותית בהפרשות לחובות מסופקים. בסעיף זה לא ניתן להערכת בן-זאב להשוות את המצב למצב בשנים האחרונות מכיוון שעיקר ההפרשה לחובות מסופקים בשנים האחרונות היו לאחר התערבות של הפיקוח על הבנקים. לדוגמא מציין בן זאב את בנק טפחות , שנהנה מתיק היסטורי טוב. טפחות עלול להגיע לרמת הפרשה לחובות מסופקים של 130 מיליון שקל השנה, לעומת הפרשה של 111 מיליון שקל "בלבד" ב-2002-100 מיליון שקל ב-2001.



בן זאב מעריך שענף המשכנתאות יספוג השנה מכה כואבת, אולם עדיין אין מדובר בקטסטרופה. להערכת בן זאב כדי להימנע מקטסטרופה בשנים הבאות יש להמתין לשני נתונים: אם התכנית הכלכלית שגיבש האוצר תצליח לייצב את המשק ומהלכי התייעלות בבנקים למשכנתאות תוך חיזוק מערכי הגבייה שלהם.



בן זאב מוסיף שלהערכתו ההרעה במצב הבנקים למשכנתאות לא תשפיע באופן מהותי על הבנקים הגדולים המחזיקים בהם, למעט בנק מזרחי וטפחות. "הרעה משמעותית בתוצאות של בנק טפחות תשפיע