רשות ניירות ערך סימנה את חברות הנדל"ן הבוחנות הנפקת מניותיהן לראשונה בבורסה בתל אביב, ורומזת כי תהיה פחות סלחנית למידע שיוצג על ידן באופן שלא ישקף את מצבן בפועל.
זרקור הרשות על התחום מואר עת עשרות חברות נדל"ן מתדפקות על דלתות הבורסה, ומבקשות לבחון הנפקת מניותיהן לאחר 3 שנים מאתגרות לענף בצל עליית הריבית, שהכבידה על הוצאות המימון שלהן, ומלחמת ה'תקומה', שעצרה ביקושים בחלק מהסגמנטים.
הרשות כבר התמקדה בחברות הנדל"ן היזמי במהלך 2025 - השנה בה 12 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסה, בעיקר באמצעות הנפקת אג"ח, וגייסו כ-1.4 מיליארד שקל. אז גם איתרה הרשות טעויות בנתוני התחזית של החברות, ובעיקר בתשקיפי ה-IPO.
אלו הובילו את הרשות לדרוש מהחברות לשפר את הבקרות שלהן, ולציין כי הפיקוח עליהן יהיה "פחות סלחני לטעויות מהותיות ובוטות בטבלאות הפרויקטים".
רו"ח פרידה עבאס, אחראית תחום נדל"ן במחלקת תאגידים ברשות לניירות ערך, אמרה במהלך כנס התאגידים של הרשות אתמול (שלישי), כי "אנחנו מעריכים שמגמת העניין בתחום הנדל"ן תימשך גם בתקופה הקרובה, במיוחד לאור חזרתו של השוק לפעילות לאחר סיום הלחימה. החברות מציגות ביצועים מרשימים, הבורסה פורחת, והכל נראה זוהר. אך לפני שמסיקים מסקנות כדאי גם לעצור ולבחון לעומק את העובדות בשטח. כי העובדות מספרות סיפור קצת שונה, והתמונה מורכבת יותר".
העובדות שהציגה עבאס מסכמות ירידה של 30% במכירות הנדל"ן בישראל, שהובילה למלאי מצטבר של כ-80 אלף דירות לא מכורות, לצד פגיעה של 24% בתזרים המזומנים של הקבלנים ועלייה של 10% בשכר העבודה ושל 4.2% במדד התשומות.
"היזמים מתמודדים עם תנאים מאתגרים במובנים רבים", מוסיפה עבאס, "ואת התוצאה אנו רואים בשלטי החוצות עם מספר מבצעי מכירות המגלמים הנחות משמעותיות. הכל כדי להתמודד עם המצוקה הפיננסית המתגברת. כשמחברים את כל זה יחד, מתקבלת תמונה מורכבת יותר ממה שמצטייר במבט ראשון.
"בשנה האחרונה מצאנו שורה של טעויות מהותיות בתשקיפי ה-IPO ודיווחי החברות. טעויות שהשפיעו באופן ישיר על חישובי הרווחיות של הפרויקטים. במקרים לא מעטים חברות העריכו את ההכנסות הצפויות ביתר, והניחו מחיר מכירה למטר גבוה ממחיר העסקאות בשוק. או שהעריכו בחסר את העלויות הצפויות והניחו עלות בנייה למטר נמוכה מהמקובל בשוק. מצאנו גם טעויות בחישוב הרווחיות הגולמית, כי חברות 'שכח' לכלול בתחשיב הרווח הגולמי את עלויות המימון המהוונות למלאי".
עבאס קוראת לפיכך לשומרי הסף של החברות (בעיקר רואי החשבון) ולמשקיעים "לשים לב למידע הפיננסי שמשתקף בדיווחי החברות, כך שיכיל את מצבן ומצב הפרויקטים לאשורו", ודורשת מהחברות להתייחס בדו"חות הרבעונים לשני דברים עיקריים: עדכון מצב הפרויקטים המהותיים ומהותיים מאוד מבחינת שיווק וביצוע, ועדכון טבלת הגילוי המצרפי שניתנה בדוח השנתי.
הדברים נאמרו בצל רפורמת הגילוי שיזמה רשות ניירות ערך, אותה היא מתכננת להביא לשלב חקיקה כבר ב-2026. הרפורמה אימצה את המלצות ועדת חמדני שקוראת, בין היתר, להחלפת דו"ח הדירקטוריון בדו"ח תמציתי שיספק ניתוח והערכה ניהולית לנתוני פעילות החברות.