החלום היווני נגמר? המסים החדשים שיבריחו את כל מי שחשב לקנות דירה במדינה השכנה

אם בשנים האחרונות הרגשתם שכל חבר שני שלכם קנה דירה להשקעה באתונה במחיר של רכב יוקרה בישראל, כנראה שלא דמיינתם.

נהירה המונית של משקיעים זרים הפכה את שוק הנדל"ן היווני לאחד הרותחים באירופה, אבל שנת 2025 מסמנת את סוף העידן הזה.

ממשלת יוון, בניסיון נואש להתמודד עם מצוקת הדיור של המקומיים, החליטה לשנות את כללי המשחק ולהפוך את ההשקעה במדינה להרבה פחות משתלמת והרבה יותר יקרה.

השינוי המשמעותי ביותר שפוגש את המשקיע הישראלי הממוצע נוגע לכיס השוטף ולמיסוי. עד היום, החזקת דירות נופש ביוון הייתה עסק פשוט וזול יחסית, אבל החוקים החדשים שנכנסו לתוקף טורפים את הקלפים. המדינה החליטה לסמן את המשקיעים "הכבדים": מעתה, מי שמחזיק בשלושה נכסים ומעלה המיועדים להשכרה קצרת טווח (בסגנון Airbnb) לא יוכל עוד ליהנות מסטטוס של אדם פרטי.

המשמעות היא שמשקיעים אלה יחויבו לפתוח תיק עוסק, לשלם מע"מ מלא של 13% וכן להפריש תשלומים לביטוח הלאומי היווני - מהלך שנוגס דרמטית בתשואה השנתית שהבטיחו המתווכים.

אבל הגזירות לא נעצרות רק אצל בעלי הדירות, אלא מתגלגלות גם לתיירים עצמם. הממשלה באתונה השיקה היטל חדש בשם "מס חוסן אקלימי", שנועד לממן את נזקי שריפות הענק והשטפונות שפקדו את המדינה. המס הזה מוטל על התיירים ונגבה דרך בעלי הדירות, כאשר בחודשי השיא (מרץ עד אוקטובר) התעריף מזנק משמעותית.

בנוסף, כדי לעצור את הפיכת השכונות ההיסטוריות למלונות ענק, הוטלה הקפאה מוחלטת על הנפקת רישיונות Airbnb חדשים באזורי הביקוש המרכזיים של אתונה לשנה הקרובה.

המכה הכואבת ביותר עבור מי שחלם על דרכון אירופי מגיעה מכיוון "ויזת הזהב". המסלול הפופולרי, שאפשר לישראלים רבים לקבל תושבות אירופית בתמורה להשקעה של 250 אלף אירו בלבד, שינה את פניו לבלי היכר. הרף הוקפץ בצורה אגרסיבית, וכעת באזורי הביקוש - הכוללים את אתונה, סלוניקי והאיים המבוקשים כמו מיקונוס וסנטוריני - סכום המינימום להשקעה עומד על 800 אלף אירו (כ-3.2 מיליון שקלים).

גם בשאר חלקי המדינה הרף עלה ל-400 אלף אירו. במילים אחרות: האפשרות לקנות "כרטיס כניסה לאירופה" במחיר של דירת חדר בפריפריה הישראלית - נחסמה.

המהלכים הללו מגיעים על רקע נתונים שממחישים את עומק "הכיבוש הישראלי" של הנדל"ן היווני. לפי דוחות הבנק המרכזי של יוון לשנת 2023, הישראלים התברגו באופן עקבי בחמישייה הפותחת של המשקיעים הזרים במדינה, לצד מעצמות כמו סין וארה"ב, כחלק מזרם השקעות אדיר של יותר משני מיליארד אירו.

הפער העצום בין מחירי הנדל"ן המאמירים בישראל לבין מחירי הרצפה ביוון הפך את ההשקעה שם לבוננזה נדל"נית, אך כעת נראה שהמקומיים החליטו להחזיר את המפתחות לידיים שלהם.