מחקר חדש ומקיף של מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי, שנכתב על ידי החוקרת יעל מישלי, משרטט תמונה קודרת ומדאיגה של שוק המגורים המקומי. לפי ממצאי המחקר, משבר הדיור בישראל אינו רק תולדה של מחסור זמני בבנייה, אלא תוצאה של כשל מבני עמוק ופער מתמשך בין מבנה האוכלוסייה המשתנה לבין תמהיל הדירות שהמדינה והקבלנים בוחרים להקים.
הנתונים הכלכליים היבשים מספרים את הסיפור כולו: בין השנים 2000 ו-2022, מחירי הדירות בישראל רשמו זינוק אדיר של כ-130%. באותה תקופה ממש, ההכנסה נטו של משקי הבית עלתה ב-45% בלבד. הפער הזה, שרק הולך ומתרחב, הפך את חלום הדירה לבלתי מושג עבור חלקים נרחבים מהציבור, בזמן שגם שכר הדירה לא קפא על השמרים ורשם עלייה של כ-40%.
הבור שרק מעמיק: פער של 121 אלף דירות
ניתוח מגמות ארוכות טווח מעלה כי מאז שנת 1990 נוספו בישראל כ-1,731,300 משקי בית חדשים. אולם, באותן שלושה עשורים, החלו להיבנות רק כ-1,610,017 דירות. המשמעות היא פער מצטבר של כ-121,283 דירות שחסרות בשוק. המצב חמור עוד יותר כשבוחנים את נתוני גמר הבנייה (דירות מוכנות למגורים), שם הפער המצטבר מזנק לכ-272,141 דירות.
על פי תחזיות המועצה הלאומית לכלכלה, הצרכים העתידיים של ישראל רק ילכו ויגדלו. בשנים 2026-2030 נדרשת בנייה של כ-65 אלף דירות מדי שנה, והמספר הזה צפוי לטפס בהדרגה עד לכ-73,600 דירות בשנה בעשור הבא. למרות שבשנת 2025 נרשמה עלייה חריגה ל-74,300 התחלות בנייה, מדובר בשנה יוצאת דופן שאינה משקפת את הממוצע ארוך הטווח, שמאז 2020 עומד על כ-63,500 דירות בלבד - נתון שפשוט לא מדביק את הביקוש הריאלי.
בונים דירות גדולות למשקי בית קטנים
אחת הנקודות המרכזיות שעולות מהמחקר היא האבסורד בתמהיל הבנייה. בעוד האוכלוסייה מזדקנת ומספר הרווקים והגרושים עולה, משקי הבית הופכים לקטנים יותר. חלקם של משקי בית של אדם אחד עלה ב-2.7% ושל שני אנשים ב-2.3%, בעוד שחלקם של משקי בית גדולים (מעל 3 נפשות) ירד משמעותית. למרות זאת, השוק הישראלי עדיין "נעול" על דירות גדולות: דירות 4-5 חדרים מהוות כיום כ-45% מהתחלות הבנייה.
נטל שכר הדירה: מהגבוהים ב-OECD
הקושי ברכישת דירה דוחף מאות אלפי ישראלים לשוק השכירות, שהפך מצורת מגורים זמנית לצעירים לפתרון קבוע גם בגילאים מבוגרים. שיעור השוכרים בגילאי 35-54 הוכפל תוך שני עשורים מ-15% ל-32%. הנטל הכלכלי כבד במיוחד: כ-54% ממשקי הבית בחמישון התחתון מוציאים מעל 40% מהכנסתם הפנויה רק על שכר דירה - מהשיעורים הגבוהים ביותר בקרב מדינות המערב.
"משבר הדיור בישראל אינו רק משבר בנייה, הוא משבר מדיניות," מזהיר פרופ' איל קמחי, סגן נשיא מוסד שורש. "המדינה מתכננת בנייה, אבל לא את הדירות שאנשים צריכים, לא בקצב הנדרש, ולא במסגרת מדיניות כוללת של שוק שכירות. בלי שינוי תפיסה עמוק של הממשלה ורשויות התכנון, המשבר יהפוך לבעיה מבנית קבועה שתחליש את המשק הישראלי כולו".