המשכנתא הפכה בשנים האחרונות לאחת ההוצאות הכבדות ביותר של משקי הבית בישראל. מה שהיה אמור להיות כלי למימון רכישת דירה, הפך עבור משפחות רבות לנטל שהולך ותופח, ומצמצם את ההכנסה הפנויה.
אם בשנת 2019 עמד ההחזר החודשי הממוצע על כ-4,200 שקלים, בשנים 2024-2025 הוא כבר זינק לכ-5,800 שקלים בחודש. המשמעות היא תוספת של כ-1,600 שקלים מדי חודש, סכום שמשקי בית רבים נאלצים לגרד מתקציב המזון, החינוך והפנאי.
מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן, מטיל חלק משמעותי מהאחריות להתפתחות הזו על הפיקוח על הבנקים. המבקר מצביע על החלטת בנק ישראל מסוף שנת 2020 לבטל את המגבלה על רכיב הפריים במשכנתאות, מהלך שהוצג לציבור כבשורה שתוזיל את ההחזרים ותגדיל את הגמישות של הלווים.
הציבור אכן הסתער על מסלול הפריים. אלא שבזמן קבלת ההחלטה לא בוצעה, לפי המבקר, עבודת מטה מספקת לבחינת ההשלכות במקרה של עליית ריבית חדה. כשבנק ישראל החל להעלות את הריבית כדי להתמודד עם האינפלציה, מצאו את עצמם מאות אלפי לווים מול זינוק חד בהחזרים החודשיים. לפי נתוני המבקר, ההחזר הממוצע גדל בתוך תקופה קצרה ביותר מ-1,000 שקלים בחודש.
במקביל המשיך שוק המשכנתאות לתפוח. באמצע 2025 כבר עמד תיק המשכנתאות של הציבור על כ-630 מיליארד שקלים, בעוד שהמשכנתא הממוצעת חצתה את רף מיליון השקלים.
המבקר מתריע גם מפני תופעה נוספת שהתרחבה בשנים האחרונות: מבצעי המימון של הקבלנים. מדובר בעסקאות מסוג "20%-80%" או בהלוואות בלון, שבהן הרוכשים משלמים חלק קטן ממחיר הדירה במועד החתימה ואת היתרה רק עם קבלת המפתח.
לפי ממצאי המבקר, המבצעים הללו יוצרים אשליה של נגישות ומאפשרים לרוכשים לדחות את ההתמודדות עם גיוס עיקר המימון. אלא שבעוד שנתיים או שלוש, כשיגיע מועד התשלום, איש לא יודע מה יהיו מחירי הדירות, מה תהיה סביבת הריבית ומה יהיו תנאי המשכנתאות. המבקר מזהיר כי מדובר בסיכון משמעותי לרוכשים וליציבות השוק.
החשש הזה מקבל ביטוי גם בנתוני הסיכון. נכון ליולי 2025, כ-31% מתיק המשכנתאות הוגדר בסיכון גבוה, לעומת כ-20% בלבד בתחילת 2022. בתוך שלוש שנים בלבד נרשמה עלייה חדה בהיקף ההלוואות שנחשבות מסוכנות יותר.
המבקר מותח ביקורת גם על רמת התחרות הנמוכה בשוק. למרות רפורמות שנועדו להקל על השוואת הצעות בין הבנקים, בשנת 2024 כ-63% מהלווים הסתפקו בהצעה מבנק אחד בלבד. גם מי שמבקש לשפר תנאים נתקל בקשיים. במחצית הראשונה של 2025 כ-80% מממחזרי המשכנתאות ביצעו את המהלך בתוך הבנק הקיים, ולא עברו לבנק מתחרה.
המבקר מצביע גם על כשל מתמשך בכל הנוגע לסיוע לזכאים. במשך תשע שנים לא עודכנה תקרת שווי הנכס לצורך קבלת הטבות במסגרת הוראה 329, והיא נותרה על 1.8 מיליון שקלים, למרות שמחירי הדירות זינקו בתקופה הזאת ביותר מ-52%.
רק בפברואר 2026, בעקבות הביקורת, עודכנה התקרה ל-2.1 מיליון שקלים. אלא שגם העדכון הזה, קובע המבקר, בוצע באיחור ניכר, והוא הוצמד למדד המחירים לצרכן ולא למדד מחירי הדירות. המשמעות היא שהפער בין תנאי הזכאות לבין מחירי הדירות בפועל ממשיך להתרחב, ופוגע במיוחד באוכלוסיות החלשות ובזוגות צעירים.