זומא גלובל: יצירת ערך אקטיבית בשוק הנדל"ן המסחרי

בשוק הנדל"ן המסחרי קיים היגיון מקובל. משקיעים מחפשים נכסים יציבים, מאוכלסים ומניבים, ומשלמים עליהם מחיר שמשקף את היציבות הזו. זומא גלובל, חברת השקעות נדל"ן פרטית שבבעלות היזם ישראל פיגא, בנתה את המודל שלה על היגיון הפוך. במקום לחפש את היציבות, היא מחפשת דווקא את הנכסים שנמצאים בקשיים, ורואה בהם הזדמנות במקום שבו אחרים רואים סיכון.

הגישה הזו, שהחברה הפכה לליבת הפעילות שלה, היא שמייחדת אותה בנוף ההשקעות. זומא גלובל אינה מסתפקת ברכישה והחזקה פסיבית, אלא נכנסת לנכסים מורכבים, מיישמת בהם תהליך מהפך מסודר, והופכת אותם מנכסים בעייתיים לנכסים יציבים ורווחיים. זהו מודל שדורש שילוב נדיר של הון, ידע תפעולי ויכולת ביצוע, ולא רבות הן החברות שמוכנות לקחת על עצמן את המורכבות הזו.

הרעיון המרכזי בשיטת הפעולה של Zuma Global פשוט להבנה אך מורכב ליישום. נכס שמתנהל בצורה לא יעילה, סובל מבעיות תפעוליות או מאוכלס בדיירים בעייתיים, מתומחר בשוק נמוך מהפוטנציאל האמיתי שלו. הפער הזה, בין המחיר הנוכחי לבין הערך שאפשר להפיק מהנכס לאחר השבחה, הוא בדיוק המרחב שבו פועלת החברה.

כדי לממש את הפער הזה, החברה מיישמת תהליך מובנה. היא מזהה נכס בעל פוטנציאל שאינו ממומש, רוכשת אותו במחיר שמשקף את מצבו הנוכחי, ואז משקיעה בהשבחתו באופן שיטתי. ברגע שהנכס מתייצב ומתחיל להניב הכנסה גבוהה ויציבה, ערכו עולה בהתאם, ואז מגיע שלב המימוש. זהו מחזור שלם, מאיתור נכס בקשיים ועד מכירתו ברווח, שמגלם את כל הפילוסופיה של החברה.

החברה מתארת את היכולת הזו כהעלאת נכס על הגל. המשמעות היא לא רק רכישת נכס זול, אלא נקיטת פעולה אקטיבית שמשנה את מסלולו. זוהי גישה שישראל פיגא, בעל החברה, פיתח כליבת הפעילות שלה, והיא שמבדילה בין השקעה פסיבית, שבה המשקיע מקווה לעליית ערך טבעית, לבין השקעה אקטיבית, שבה המשקיע עצמו יוצר את עליית הערך.

אחת הדוגמאות שממחישות את השיטה היא עסקה שביצעה זומא גלובל בדרום לונדון. הנכס נרכש כשהוא סובל מבעיה מהותית: הדיירים שאכלסו אותו היו בעייתיים, רבים מהם לא עמדו בתשלומי השכירות, וההכנסה ממנו הייתה רחוקה מהפוטנציאל. מבחינת השוק המקובל, נכס כזה נחשב לבעייתי. מבחינת זומא גלובל, הוא ייצג בדיוק את סוג ההזדמנות שהיא מחפשת.

התהליך יושם בשלבים. תחילה פינתה החברה את הדיירים הבעייתיים והסדירה את מצב הנכס. לאחר מכן בוצעה השקעה הונית בשדרוג הבניין, ובכללה הקמת לובי כניסה חדש ומרשים, ששינה את חזות הנכס ואת תחושת המקום כולה. השדרוג לא נועד להיות אסתטי בלבד, אלא לשמש כלי למשיכת קהל דיירים איכותי יותר.

ההשפעה ניכרה בתוצאות. הבניין המשודרג והלובי החדש אפשרו לחברה להביא דיירים חדשים ואיכותיים יותר, ובעקבותיהם עלו דמי השכירות וההכנסה הכוללת מהנכס. כשהנכס התייצב והציג הכנסה גבוהה, ערכו עלה משמעותית, והחברה מימשה אותו במכירה רווחית. המקרה הזה ממחיש כיצד תהליך מנוהל היטב הופך נכס מפסיד לנכס מניב.

חלק מהמודל של זומא גלובל הוא זיהוי מוקדם של אזורים בעלי פוטנציאל צמיחה. דוגמה לכך היא הנוכחות המשמעותית שהחברה ביססה ביישוב סלאו ‎(Slough)‏ שממערב ללונדון. סלאו, הממוקמת במיקום אסטרטגי סמוך לבירה ולנמל התעופה הית'רו, התפתחה בשנים האחרונות לאחד ממוקדי הנדל"ן המסחרי החשובים באזור, והחברה ביצעה בה מספר עסקאות גדולות.

הבחירה בסלאו ממחישה את הגישה מבוססת הנתונים של החברה. במקום להמתין שאזור יהפוך למבוקש ויקר, זומא גלובל מזהה את הפוטנציאל בשלב מוקדם יותר. השילוב של ביקוש עסקי גובר, קרבה למרכזי תעסוקה ותשתיות תחבורה מפותחות, הפך את סלאו ליעד שמתאים בדיוק לאסטרטגיה של החברה.

מודל ההשבחה אינו יכול לעבוד בלי זרוע ניהול חזקה בשטח, ולכן נעזרת זומא גלובל בשתי חברות ניהול נכסים מקצועיות. האחת היא חברת ‎Charles David Casson‏, שבראשה עומד ניל בלדוק ‎(Neil Baldock)‏.

השנייה היא ‎Maple Group‏, חברת ניהול נכסים מנוסה מלונדון, המתמחה בניהול מלא של נכסים מניבים, ובכללו ניהול דיירים, גביית שכירות, אחזקה ותחזוקה וליווי בעלי נכסים בענייני רגולציה וחקיקה. את אחד הפרויקטים הגדולים של החברה מנהלת ‎Maple Group‏.

חלוקת העבודה הזו היא חלק מהותי מהמודל. כאשר זומא גלובל נכנסת לנכס בקשיים, עיקר העבודה מתבצע בשטח: ניהול מול דיירים, פיקוח על שיפוצים, הסדרת התפעול וטיפול בפרטים הקטנים שמשפיעים על ערך הנכס. הפרדה ברורה בין צוות ההשקעות, שמתמקד באסטרטגיה ובאיתור עסקאות, לבין חברות הניהול, שמתמקדות בביצוע התפעולי, היא שמאפשרת לתהליך ההשבחה לעבוד באופן עקבי.

למרות שהמודל מתמקד בנכסים בקשיים, הוא אינו מבוסס על נטילת סיכונים גבוהים. למעשה, החברה נוקטת בגישת חיתום שמרנית, שנותנת עדיפות לערך ארוך טווח ולשימור הון. כל השקעה עוברת בדיקת נאותות קפדנית ורב שכבתית, הכוללת ניתוח פיננסי, משפטי ופיזי של הנכס בטרם כל התחייבות, והמידול הפיננסי בוחן תרחישים מרובים כדי לוודא שההשקעה עמידה גם בתנאי שוק פחות אופטימיים.

האיזון הזה, בין נכונות להיכנס לנכסים מורכבים לבין משמעת חיתום שמרנית, הוא שמאפשר לחברה לפעול בתחום שאחרים נמנעים ממנו. נתוני החברה משקפים את ההיקף של הפעילות: תיק של נכסים בהיקף של למעלה משמונים מיליון ליש"ט תחת ניהול, למעלה מחמישים השקעות שהושלמו לאורך השנים, ושיעור תשואה פנימי ממוצע של מעל עשרים אחוז לפי נתוני החברה. הפעילות פרושה על מגוון רחב של סוגי נכסים, מנכסים מסחריים ורב משפחתיים ועד פרויקטי ייזום ונכסים פרטיים.

בסופו של דבר, הפעילות של זומא גלובל מדגימה גישה שונה לשוק הנדל"ן המסחרי. במקום להתחרות על נכסים בשלים ויציבים, האסטרטגיה שמוביל ישראל פיגא מתמקדת בייצור ערך מתוך מורכבות. זוהי תזכורת לכך שבאמצעות ניתוח פיננסי קפדני וניהול שטח הדוק, ניתן להפוך נכסים שנמצאים בתת-ביצוע לעוגנים כלכליים יציבים ורווחיים.