אימפריית הנדל"ן של טראמפ מתרחבת לקווקז - עם שותף ישראלי

במעמד ראש ממשלת גאורגיה איראקלי קובאחידזה הושק אמש (שלישי) בטביליסי פרויקט מגדל טראמפ טביליסי - Trump Tower Tbilisi, מגדל היוקרה הראשון של המותג טראמפ בקווקז. לאירוע הוזמנו כ-1,000 אורחים שנבחרו בקפידה, והוא נערך תחת אבטחה כבדה. עלות האירוע האקסטרווגנדי שבשיאו כלל זיקוקים ועשרות רחפנים שיצרו את דגל ארה"ב ופסל החירות מעל שמי טיבליסי, הוערכה במיליון דולר.

זה כסף קטן בהתחשב בהשקעה הכוללת של כשני מיליארד דולר ובמתחם בהיקף של כ-600 אלף מ"ר. המתחם יכלול שישה מגדלים, כאשר טראמפ טאוור יהיה הראשון והמרכזי שבהם: מגדל בגובה כ-280 מטרים ובו 65 קומות. סביבו יוקם רובע חדש במרכז טביליסי, עם מלונות יוקרה, מגדלים ממותגים, מרכז עסקים ושטחי מסחר יוקרתיים.

מאחורי הפרויקט עומדים ארגון טראמפ, קבוצת ארכי ושותפים נוספים. בצד הישראלי בולט מני בניש, שותף מייסד בארכי, המכהן גם כקונסול כבוד של גאורגיה בישראל. את החברה ייסד ב-2006 עם איליה צולאיה, מני בניש ואירקלי קפיאנידזה. הקשר הישראלי של החברה הדומיננטית בגאורגיה צויין במהלך הטקס. בשנה שעברה השקיעו ישראלים כ-200 מיליון דולר ברכישת כ-2,000 דירות במדינה. 500 מהן של ארכי. אבל הפרוייקט הנוכחי הוא עליית כיתה לחברה בת ה-20, לעיר ולמדינה.

באירוע אמש נכח גם שגריר ישראל בגאורגיה, וליד אבו חיה, שבשבועות האחרונים השתתף בשורת פגישות עם בכירים במדינה, שבהן הודגש הרצון להרחיב השקעות זרות וישראליות, בין היתר בתחום הנדל"ן. בראשית החודש השתתף גם בפגישת סגן שר החוץ מישל בוסקילה עם ראש עיריית טביליסי, שעסקה בהשקעות ישראליות, בהגנה עליהן, בתיירות ובחיזוק הקשרים הכלכליים. לפי הדיווח הגאורגי, בוסקילה אמר כי קיים "עניין רב מצד ישראל בהשקעות" בגאורגיה.

ראש ממשלת גאורגיה הגדיר את השקת המיזם "יום היסטורי לטביליסי ולגאורגיה", ואמר כי מגדל טראמפ המתוכנן ישנה את קו הרקיע של הבירה ויחזק את מעמדה כמרכז עירוני, תיירותי וכלכלי בינלאומי. לדבריו, הפרויקט צפוי ליצור אלפי מקומות עבודה ולהעניק תנופה לענפי הבנייה, התיירות והשירותים.

לפי לוחות הזמנים שהציג קובאחידזה, מגדל טראמפ עצמו צפוי להיחנך בשנת 2031, ואילו השלמת הרובע כולו מתוכננת לשנת 2033. ראש הממשלה הדגיש כי כניסתם של ארגון טראמפ ושל משרד האדריכלים האמריקאי הבינלאומי גנזלר (Gensler), ממשרדי האדריכלות והתכנון הגדולים והבולטים בעולם, המעסיק כ-6,500 עובדים שמרכזו בסן פרנסיסקו בפוייקטים ביותר ממאה מדינות, עם התמחות במגדלים, מתחמי ענק, משרדים, מלונאות ומסחר, היא מבחינתו הבעת אמון בכלכלה הגאורגית ובמעמדה של המדינה כגשר עסקי בין אירופה לאסיה.

שרת הכלכלה והפיתוח בר-הקיימא של גאורגיה, מרים קבריבישווילי, הגדירה את הפרויקט "כרטיס ביקור חדש של טביליסי". לדבריה, מדובר ביותר ממיזם נדל"ן: "זהו ביטוי לאמון בכלכלה הגאורגית, ביציבותה ובסיכויי הצמיחה ארוכי הטווח שלה".

קבריבישווילי הציגה גם את נתוני המאקרו של המדינה בת בסה"כ כ-3.9 מיליון בני אדם (שליש מהם, כ-1.3 מיליון, בבירה טיבליסי) המעוררים קנאה: לדבריה, בשנים 2021-2025 צמחה כלכלת גאורגיה בקצב שנתי ממוצע של 9.7%, ובמחצית הראשונה של 2026 נרשמה צמיחה של 7.9%. היקף הכלכלה הגיע ב-2025 לכ-38 מיליארד דולר, התוצר לנפש לכ-10,300 דולר, וההשקעות הזרות הישירות מאז 2021 הסתכמו בכמעט 10 מיליארד דולר. לדבריה, ענפי הנדל"ן והבנייה אחראים ליותר מ-15% מכלכלת המדינה.

איליה צולאיה, שותף מייסד בארכי ויו"ר מועצת הפיקוח שלה, הגדיר את טראמפ טאוור טביליסי "גשר בין המציאות של היום לשוק של מחר" וקפיצת מדרגה עבור שוק הנדל"ן הגאורגי.

לדבריו, במשך שנים נאמר ליזמים כי פרויקט בינלאומי בקנה מידה כזה יתאים אולי לגאורגיה בעוד חמש או עשר שנים. "יכולנו להמתין עוד חמש או עשר שנים, אבל החלטנו שהזמן של גאורגיה ושל טביליסי הוא עכשיו", אמר.

צולאיה קשר את ההחלטה לצאת לפרויקט גם לביצועי הכלכלה המקומית ולעליית מחירי הנדל"ן. לדבריו, הצמיחה של הכלכלה הגאורגית והתחזקות שוק הנדל"ן נתנו לשותפים ביטחון לצאת לפרויקט בסדר גודל כזה.

הוא הודה במיוחד לשותף הישראלי בניש, וכן לאריק טראמפ. לדבריו, ההתלהבות והאמון שהביע טראמפ בגאורגיה כבר בפגישתם הראשונה היו בין הגורמים שסייעו לדחוף את השותפים להחלטה ולחתימה על העסקה.

צולאיה אמר כי השאיפה היא להציב את טביליסי לצד ערים שבהן השם טראמפ כבר הפך לחלק מקו הרקיע, ובהן ניו יורק, שיקגו, לאס וגאס ומיאמי. מותג טראמפ פועל זה עשרות שנים בשוק נדל"ן היוקרה ומופיע בפרויקטי מגורים, מלונאות וגולף בארה"ב ובמדינות נוספות. טביליסי היא הכניסה הראשונה של המותג לקווקז.

אריק טראמפ, סגן נשיא בכיר בארגון טראמפ ובנו של נשיא ארה"ב דונלד טראמפ, היה אמור להגיע לטביליסי, אך לא הגיע לבסוף. נאמר שמשיקולי ביטחון. במקום זאת הוא השתתף באירוע בשידור וידאו, והשיב לשאלות שהוכנו מראש.

טראמפ הסביר כי מבחינת ארגון טראמפ, החיבור לפרויקט בטביליסי נשען על שלושה תנאים מרכזיים: המיקום הטוב ביותר, השותפים הנכונים והעיתוי הנכון. לדבריו, העיתוי קשור ישירות למצבה של גאורגיה, לקצב הצמיחה שלה ולהתפתחותה של טביליסי.

הוא סיפר כי המהלך החל בפגישה במאר-א-לאגו שבפלורידה, שם נפגש עם היזמים והחל הדיון בפרויקט. טראמפ ערך הקבלה לטראמפ טאוור בשדרה החמישית בניו יורק, אחד הנכסים המזוהים ביותר עם המותג המשפחתי, ואמר כי השאיפה היא ליצור גם בטביליסי בניין אייקוני שיהפוך מזוהה עם העיר. הוא ציין כי באופן סמלי גם שם גם כאן מדובר במגדל מגורים של 65 קומות על סנטרל פארק של העיר.

טראמפ התייחס גם לאביו וסיפר כי שוחח איתו באותו בוקר על גאורגיה. לדבריו, הנשיא אוהב את גאורגיה ואת העם הגאורגי ומייחס חשיבות ליחסים בין שתי המדינות. אריק טראמפ אמר כי בעולם קיימים כבר כ-30 פרויקטים הנושאים את מותג טראמפ - נתון שאותו הציג בדבריו באירוע, אבל חזר והדגיש מחויבות מיוחדת לפרויקט החדש שיהיה מבחינת החברה הטוב ביותר לא רק לגאורגיה, אלא במונחים עולמיים.

אריק הוא בנם של דונלד טראמפ ואשתו הראשונה, איוונה טראמפ, ואחיהם של דונלד טראמפ ג'וניור ואיוונקה טראמפ. לנשיא שני ילדים נוספים: טיפאני טראמפ, בתו מנישואיו למרלה מייפלס, ובארון טראמפ, בנו מהגברת הראשונה מלניה טראמפ. אריק ודונלד ג'וניור ממלאים כיום את התפקידים מרכזיים בניהול עסקי הנדל"ן והפיתוח של ארגון טראמפ.

לצד אריק טראמפ השתתף מטעם הארגון גם לורנס גליק, סגן נשיא בכיר לפיתוח. באירוע השתתפו גם ראש עיריית טביליסי קאחה קלאדזה, לבאן פחאדזה, מייסד ומנהל Invia, ורוברט ג'אקל ממשרד האדריכלים גנזלר.

"חיפשנו הרבה זמן מותג וזכינו במותג הכי נחשב במגורים. זה הישג מטורף עבור החברה ועבורי אישית, שנולדתי פה ועכשיו יכול להביא את השותפות הזו, שהיא הישג חשוב עבור גאורגיה", סיפר אמש לוואלה כסף מני בניש.

לדבריו, גם הבחירה במשרד האדריכלים גנזלר מניו יורק נעשתה על ידי השותפים האמריקאים בפרויקט. מבחינתם, האדריכלות והתכנון הם חלק בלתי נפרד מהסטנדרט של המותג ומהניסיון להציב את המגדל בשורה אחת עם פרויקטי יוקרה בינלאומיים.

בניש מציג את טביליסי כשוק שכבר מושך משקיעים בינלאומיים ומותגים גלובליים, אך עדיין מציע לדבריו מחירי כניסה נמוכים משמעותית משווקי יוקרה כמו דובאי.

לדבריו, המחיר לרוכשים בפרויקט טראמפ נע סביב 7,000 דולר למ"ר. דירה בשטח של כ-50 מ"ר תעלה לפי החישוב הזה כ-350 אלף דולר, ולהערכתו ניתן יהיה להשכיר אותה בכ-2,000-2,500 דולר בחודש. לאחר דמי ניהול, תחזוקה והוצאות נוספות, הוא מעריך כי המשקיע עשוי להישאר עם כ-2,000 דולר נטו בחודש - תשואה שנתית של סביב 7%. מדובר כמובן בהערכת היזם ולא בתשואה מובטחת.

בניש משווה את המחיר לכ-22-23 אלף דולר למ"ר בפרויקטי יוקרה ממותגים בדובאי. בתל אביב הם יכולים להגיע ל-50 אלף דולר למ"ר ואף יותר מזה, ועדיין אין מותג דומה בישראל. מבחינתו, הפער הזה הוא חלק מרכזי מפוטנציאל ההשבחה של טביליסי.

קהל היעד של המגדל צפוי להיות בינלאומי במובהק. בניש מעריך כי רק חלק קטן מהרוכשים יהיו מקומיים, בעוד שחלק משמעותי מהביקוש יגיע ממשקיעים מאיחוד האמירויות, מפולין, מארה"ב ומישראל.

לדבריו, הישראלים עשויים להוות כ-10%-15% מהרוכשים בפרויקט. ארכי כבר מכירה היטב את הקהל הזה, כאמור.

בניש מעריך כי משקיעים מאיחוד האמירויות יהיו אחת מקבוצות הרוכשים הגדולות ביותר. הוא סיפר כי אחד הרוכשים הראשונים בפרויקט, יהודי מצרפת, כבר רכש שתי דירות בעסקה בהיקף של כ-1.8 מיליון דולר.

לשם טראמפ יש משקל מרכזי בשיווק הפרויקט, ארגון טראמפ מעניק את השם, המותג והסטנדרטים, בעוד שהפיתוח מתבצע בידי היזמים והשותפים בפרויקט. אנשי טראמפ מעורבים בתכנון, במיתוג ובקביעת הסטנדרטים, ובני משפחת טראמפ עצמם מקדמים את פעילות הנדל"ן הבינלאומית של הקבוצה.

השותפה ארכי אינה פועלת רק בשוק היוקרה ובפרויקטים ממותגים. החברה פועלת בגאורגיה זה שני עשורים ומפתחת פרויקטים למגורים, מסחר ולייפסטייל ברחבי המדינה.

בשכונת דידי דיגומי שבטביליסי, לדוגמה, בונה החברה פרויקטים רחבי היקף למגורים, ובהם מתחם של ארבעה בניינים וכאלף דירות. הדירות מתחילות בשטח של כ-55 מ"ר, ולדברי בניש המחירים בפרויקטים מהסוג הזה נעים סביב 1,300-1,400 דולר למ"ר - פחות מחמישית מהמחיר בפרויקט טראמפ.

חלק מהדירות במתחמים האלה נשכרות בידי זרים שהגיעו לטביליסי במסגרת רילוקיישן. הפער בין 1,300-1,400 דולר למ"ר בדידי דיגומי לבין כ-7,000 דולר במגדל טראמפ ממחיש את שני הקצוות שבהם פועלת ארכי: מצד אחד בנייה רחבת היקף לשוק המגורים, ומצד שני מוצרי יוקרה ממותגים המכוונים להון בינלאומי.

לבניש עצמו יש סיפור שמחבר בין ישראל לגאורגיה. הוא נולד בגאורגיה ועלה לישראל בגיל 10. הוא ממשיך לשקוד על קשרי גאורגיה ישראל ולמנף את הרקע הדו-לאומי, דו לשוני שלו.

"איפה שיש לי יתרון יחסי, איפה שהכסף שלי, הידע שלי והניסיון שלי שווים יותר - שם אני רוצה לפעול", הוא אומר.

בניש מדגיש כי יזמים ישראלים שמגיעים לגאורגיה ומנסים לנהל עסק בדיוק כפי שהם רגילים בישראל עלולים להיתקל בקשיים. לדבריו, התרבות העסקית המקומית שונה, והיכולת לעבוד עם שותפים מקומיים ולהבין את המנטליות היא קריטית.

למרות זאת, הוא ממליץ לישראלים לבחון פעילות עסקית במדינה, ובמיוחד בתחום הנדל"ן. מבחינתו, השילוב בין צמיחה כלכלית, מחירי נדל"ן שעדיין נמוכים ביחס לשווקים בינלאומיים והמשך כניסתם של מותגים גלובליים הוא ההזדמנות. "אני מזמין כל ישראלי לבוא להתייעץ איתי ולשמוע מההיכרות והנסיון שצברתי, אני עושה זאת ללא תמורה שנים".

עבור כל המעורבים, גם עבור בניש, צולאיה וארכי, מגדל טראמפ הוא לא עוד פרויקט. הוא מבחן לשאלה אם ניתן לתמחר את טביליסי מחדש בעיני משקיעים זרים - ולהעלות אותה ממעמד של שוק נדל"ן מתפתח לליגה של ערי היוקרה הבינלאומיות. הם נחושים לעבור גם את המבחן הזה - בהצטיינות.

למרות זאת, הוא ממליץ לישראלים לבחון פעילות עסקית במדינה, ובמיוחד בתחום הנדל"ן. מבחינתו, השילוב בין צמיחה כלכלית, מחירי נדל"ן שעדיין נמוכים ביחס לשווקים בינלאומיים והמשך כניסתם של מותגים גלובליים הוא ההזדמנות. "אני מזמין כל ישראלי לבוא להתייעץ איתי ולשמוע מההיכרות והנסיון שצברתי, אני עושה זאת ללא תמורה שנים".

עבור כל המעורבים, גם עבור בניש, צולאיה וארכי, מגדל טראמפ הוא לא עוד פרויקט. הוא מבחן לשאלה אם ניתן לתמחר את טביליסי מחדש בעיני משקיעים זרים - ולהעלות אותה ממעמד של שוק נדל"ן מתפתח לליגה של ערי היוקרה הבינלאומיות. הם נחושים לעבור גם את המבחן הזה - בהצטיינות.

למרות השם, מגדל טראמפ בטביליסי אינו בבעלות דונלד טראמפ או ארגון טראמפ. לפי ההצהרה המשפטית באתר הרשמי, הנכס נמצא בבעלות ובפיתוח של Central Park Icon LLC, והשם TRUMP ניתן לפרויקט ברישיון מחברת DT Marks Tbilisi LLC. ארכי ו-Invia הן המפתחות המרכזיות של מתחם Downtown Tbilisi, ומגדל טראמפ מוקם במסגרת שיתוף פעולה עם ארגון טראמפ.

עבור ארגון טראמפ זהו המשך למודל שבו הוא מרחיב את פעילותו הבינלאומית בעיקר באמצעות רישוי המותג לפרויקטים מקומיים. מבחינת היזמים בגאורגיה, הערך של השם טראמפ הוא ברור: למשוך קונים זרים ולהכניס את טביליסי למגרש של פרויקטי היוקרה הבינלאומיים. הפרויקט מוצע לרוכשים ב-20% מזומן ועוד 60 תשלומים ללא ריבית וללא הצמדה. הכל בערבות בנקאית מלאה.

בגאורגיה התקבלה השקת מגדל טראמפ בטביליסי בהתלהבות רבה מצד כלי תקשורת המזוהים עם הממשלה, שהציגו את הפרויקט כהבעת אמון בינלאומית בכלכלה המקומית וכסמל חדש לשאיפותיה של הבירה. לעומת זאת, בתקשורת העצמאית והביקורתית הודגש גם הממד הפוליטי של העסקה והקשר שהיא יוצרת בין הנהגת גאורגיה למשפחת טראמפ, לצד שאלות באשר לזהות הנהנים ממנה. יש שהבליטו את דבריו של מני בניש שלפיהם רק מיעוט מרוכשי הדירות צפויים להיות גאורגים וכי הפרויקט מכוון בעיקר לקהל בינלאומי - נקודה שהציבה מול החגיגיות הרשמית שאלה עד כמה מגדל היוקרה מיועד למעשה לציבור המקומי.

יואב איתיאל היה אורח של חברת ארכי באירוע