נגמרה החגיגה ביוון. המדינה שהפכה בשנים האחרונות ליעד מועדף על ישראלים שחיפשו השקעת נדל"ן במחיר סביר ותשואה נאה, עומדת להפוך להרבה פחות אטרקטיבית.
בתחילת ספטמבר הודיע ראש ממשלת יוון, קיריאקוס מיצוטאקיס, על כוונתו להעלות את מס הרכישה לאזרחים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי מ-3% ל-15%, פי חמישה. בנאום שבו הכריז על המהלך, הזכיר במפורש את המשקיעים הישראלים, לצד הסינים והטורקים, כמי שתרמו לעליית מחירי הדירות במדינה והקשו על היוונים לרכוש דירה משלהם.
ישראלי שירכוש דירה באתונה ב-150 אלף אירו, ישלם היום מס רכישה של 4,500 אירו, ואחרי השינוי 22,500 אירו. על דירה ב-300 אלף אירו יזנק המס מ-9,000 ל-45 אלף אירו, תוספת של 36 אלף אירו. מי שירכוש נכס למגורים ב-800 אלף אירו, ישלם 120 אלף אירו מס, במקום 24 אלף אירו היום.
מדובר בסכומים משמעותיים, שעלולים להפוך עסקאות שנחשבו לכדאיות להרבה פחות משתלמות. החישובים לא כוללים את התוספת העירונית למס ואת יתר הוצאות הרכישה.
השינוי צפו להיכנס לתוקף ביולי 2027
בעבר אפשר היה לקנות נכס ביוון ב-250 אלף אירו ולקבל באמצעותו ויזת זהב, שמעניקה אישור שהייה במדינה עם אפשרות לחידוש. אלא שהמשקיעים הזרים התנפלו על השוק, מחירי הדירות עלו ואיתם גם שכר הדירה. היוונים, שהתקשו יותר ויותר למצוא דירה במחיר שיוכלו לעמוד בו, הפעילו לחץ על הממשלה לעשות משהו.
בתגובה החלה יוון להגביל השקעות בנדל"ן. רף ההשקעה לקבלת ויזת זהב באתונה ובאזורים מבוקשים נוספים הועלה ל-800 אלף אירו. במקביל הוטלו הגבלות על רישום דירות חדשות להשכרה לטווח קצר באזורים באתונה ובסלוניקי.
ב-5 בספטמבר, במהלך הפורום הכלכלי בסלוניקי, הציג מיצוטאקיס את התוכנית להעלאת מס הרכישה. המהלך נועד לצנן את הביקוש לדירות מצד משקיעים זרים, ובמקביל להגדיל את הכנסות המדינה מהעסקאות שימשיכו להתבצע.
לפי התוכנית, המס החדש ייכנס לתוקף ב-1 ביולי 2027, בעוד כתשעה חודשים. ביוון כבר מדווחים על משקיעים שממהרים לסגור עסקאות לפני המועד הזה, כדי להספיק לשלם את המס הנמוך. על פי נתוני משרד ההגירה היווני לחודש אוגוסט, במסגרת תוכנית ויזת הזהב הוענקו לסינים 12,664 אישורי שהייה, לטורקים 5,104, ללבנונים 1,169, לאיראנים 1,010 ולישראלים 849 אישורים.
"מי שיכול להשלים רכישה ולסגור אותה מהר, עדיף"
"הסימנים לשינוי כבר היו באוויר תקופה", אומר ירון בלום, מבעלי חברת "ימאס" המתמחה ביזמות נדל"ן בצפון יוון. "זה התחיל עם השינויים בגודלן ויזה, ובפער שהלך והתרחב בין עליית מחירי הנדל"ן לעליה מתונה יותר במחירי השכירות.
"אני מעריך שבסופו של דבר המספר של מס הרכישה יהיה נמוך יותר, אבל הוא ישנה את האסטרטגיה של מי שמחזיק נכסים ביוון, כי כשתרצה למכור את הנכס ולקנות חדש, הוא ייתקל בבעיה. זאת אחת הסיבות שהפסקתי להתעסק בנכסים בודדים, ועברנו לקניית מיזמים והכנסת שותפים עסקיים לפרוייקטים שלנו . בגלל נקודת השובע בענף הדירות להשקעה, אין לנו אינטרס למכור אלא להיות תמיד הרוכשים".
"בשבועות האחרונים יש לחץ גדול ביוון סביב ההחלטה הזו", אומר עו"ד אילן ליבוביץ', מומחה לנדל"ן, ח"כ לשעבר וחבר ועדת הכספים לשעבר. "עדיין אין הצעת חוק קונקרטית. בהתחלה דיברו על היעד של תחילת השנה ליישום ההחלטה ודחו את זה לתחילת יולי.
"ייווצר מצב אבסורדי שבו לישראלי שיש אזרחות אירופאית נוספת ישלם מס רכישה של שלושה אחוזים, בעוד אזרח ישראלי נטול אזרחות כזו ישלם על אותה דירה בדיוק 15 אחוזים".
החוק עצמו עדיין לא אושר, וייתכנו שינויים בנוסח הסופי שלו. גורמים בענף הנדל"ן היווני מעריכים שייתכן שאזורים שמחוץ למרכזי הערים הגדולות, שבהם אין מצוקת דיור משמעותית, יוחרגו ממנו.
מה עושים?
"מי שיכול להשלים רכישה ולסגור אותה מהר, עדיף. הפתרון המתבקש הוא להקים חברה יוונית, שתקנה את הדירה. אבל אני לא ממליץ על זה בינתיים, כי אי אפשר לדעת מה ייכנס להצעת החוק, והאם ייקבע שאם הבעלים אינו שייך לאיחוד האירופי, מס הרכישה המירבי יחול גם על חברה כזו. מכיוון שיהולי זה עוד תשעה חודשים והליך רכישה של נכס ביוון עומד על שלושה חודשים פחות או יותר, יש עוד מספיק זמן לבצע עסקאות למי שיש לו ממון וכוונה לרכוש נדלן ביוון. רוב הסיכויים שהצעת החוק הזאת תעבור, כי כרגע אני לא מזהה התנגדות בתקשורת היוונית לתוכנית הזו".
מה הסיכוי שממשלת ישראל תיכנס לתמונה?
"יש בין ישראל ליוון אמנת מס שבה אם שילמת מס שבח ביוון, אתה לא צריך לשלם מס בארץ. מה שאומר שיש שיח בין המדינות ברמה הכלכלית, אבל אני בספק למדינת ישראל יש אינטרס להמריץ אנשים להשקיע בחול. מצד שני, לבן שלי בן ה-31, אין מה לעשות פה עם חצי מיליון שקל. זה אפילו לא ההון העצמי לדירה במרכז. ביוון אפשר לרכוש דירה בת חדר וחצי באתונה ב-150 אלף אירו. יש שם עליית ערך וגם הכנסה נוספת שמממנת את שכר הדירה פה והגדלת הון. אם אכן החוק ייכנס לתוקף, חלק מהרוכשים יצטרכו למצוא יד השקעות אחר"
פלג יריב, מנכ"ל חברת ההשקעות ויזמות הנדל"ן פאלמו אמר כי "הכוונה להעלות את מס הרכישה ביוון מ-3% ל-15% מעוררת באופן טבעי שאלות בקרב המשקיעים הישראלים, אך חשוב להבחין בין התייקרות אפשרית של רכישת נכס לבין שינוי במגמת שוק הנדל"ן כולו. בשלב זה מדובר בהכרזה ממשלתית שטרם הושלם הליך החקיקה בעניינה, כאשר ברקע גם הבחירות הצפויות ביוון באביב 2027, ולכן מוקדם לקבוע אם ובאיזו מתכונת ייכנס המהלך לתוקף.
האטרקטיביות של שוק הנדל"ן היווני אינה נשענת על שיעור מס כזה או אחר, אלא על נתוני היסוד של השוק. מחירי הנכסים במדינה עדיין נמוכים יחסית לשווקים מקבילים באירופה, בעוד שהמחסור המשמעותי בהיצע הדירות ממשיך לתמוך בביקושים ובמחירים. בנוסף, שוק הנדל"ן היווני נשען במידה רבה על ביקושים מקומיים, והמשקיעים הישראלים מהווים חלק קטן יחסית מכלל הפעילות. לכן, להערכתי, גם אם העלאת המס תאושר, היא אינה צפויה כשלעצמה להוביל לשינוי מהותי במגמת המחירים או לפגיעה רוחבית בשוק.
מבחינת המשקיע הישראלי, חשוב לזכור שכל עוד לא השתנתה החקיקה, תנאי המיסוי הקיימים ממשיכים לחול, וכי גם במקרה של העלאת המס יש לבחון את השלכותיו על כל עסקה לגופה. עם זאת, קיימים מבנים שונים לביצוע עסקאות נדל"ן, והחשיפה למס עשויה להשתנות בהתאם לזהות הרוכש, לאופי העסקה ולמבנה הרכישה".