המצב בענף הנדל"ן קשה. הקונים לא ממהרים לפתוח את הארנק, מלאי הדירות שלא נמכרו ממשיך להצטבר, והקבלנים צריכים לשלם לעובדים, לספקים ולבנקים שמימנו את הבנייה. ואם כל זה לא מספיק, עכשיו גם ההלוואות מתייקרות.
מסקר שערך בנק ישראל בקרב מנהלי האשראי בבנקים, שאחראים על מדיניות מתן ההלוואות, עולה שהבנקים החמירו את תנאי המימון לחברות הבנייה והנדל"ן, גם לאלה שנחשבות יציבות יותר. במקביל, הביקוש להלוואות בענף ממשיך לרדת, והבנקים מעריכים שהמצב הזה יימשך גם בחודשים הקרובים.
כדי להבין את המשמעות, צריך לדעת איך עובד המימון בענף הבנייה. קבלן שרוצה להקים בניין זקוק לסכומי כסף גדולים עוד לפני שמכר את הדירה הראשונה. הוא צריך לקנות קרקע, לשלם לקבלני משנה, לרכוש חומרי בנייה ולממן את העבודה. את חלק גדול מהכסף הוא מקבל מהבנקים, בתקווה שמכירת הדירות תאפשר לו להחזיר את ההלוואות ולהרוויח. אלא שכשהמכירות מתעכבות, ההוצאות ממשיכות להצטבר, והריבית על הכסף שלקח לא מפסיקה לתפוח.
עכשיו מתברר שהבנקים העלו את מרווחי האשראי שהם גובים מחברות הבנייה והנדל"ן. מרווח אשראי הוא התוספת שהבנק גובה מעבר לריבית הבסיסית על ההלוואה. ככל שהתוספת גבוהה יותר, הקבלן משלם יותר. כשמדובר בהלוואות של עשרות ומאות מיליוני שקלים, גם עלייה קטנה בריבית יכולה להסתכם בסכומים גדולים מאוד.
לפי הסקר, ברבעון השלישי של 2026 הבנקים החמירו את התנאים גם בהלוואות שנחשבות בטוחות יחסית וגם בכאלה שהסיכון בהן גבוה יותר. זאת אומרת שגם קבלן שהבנק מעריך שיוכל להחזיר את הכסף, עלול לשלם עליו יותר מבעבר.
במקביל, נמשכת הירידה בביקוש להלוואות חדשות בענף. אפשר להסביר את הירידה בזהירות של יזמים, שמעדיפים לא להתחייב לפרויקטים חדשים בזמן שהם מתקשים למכור את הדירות שכבר בנו. הבנקים מעריכים שהביקוש למימון בענפי הבנייה והנדל"ן ימשיך לרדת גם ברבעון האחרון של השנה.
הבעיה לא נגמרת בנדל"ן. הבנקים מדווחים על ירידה בביקוש להלוואות מצד עסקים בכלל. מדובר בכסף שחברות לוקחות כדי לממן את הפעילות השוטפת שלהן, לקנות ציוד, לגייס עובדים או להתרחב. כשהביקוש להלוואות יורד, זה יכול להעיד על כך שבעלי העסקים מעדיפים להמתין עם השקעות חדשות ולא לקחת על עצמם התחייבויות נוספות.
גם החברות הגדולות במשק נאלצות להתמודד עם תנאי מימון פחות נוחים. הבנקים החמירו את מרווחי האשראי שלהן, הן בהלוואות שנחשבות מסוכנות והן באלה שהסיכוי להחזרתן גבוה יותר.
דווקא אצל העסקים הזעירים, הקטנים והבינוניים המצב טוב יותר. הבנקים דיווחו על הקלה בתנאי ההלוואות שנחשבות בטוחות יחסית. בעל עסק קטן שמצבו הכלכלי טוב והבנק מעריך שיוכל להחזיר את הכסף, עשוי לקבל הלוואה בתנאים טובים יותר מבעבר.
ומה קורה אצל משקי הבית? גם כאן יש חדשות מעודדות, לפחות לחלק מהלקוחות. הבנקים מדווחים שהמשיכו להקל בתנאי ההלוואות הצרכניות ללקוחות שנחשבים פחות מסוכנים. לטענתם, הסיבה המרכזית היא התחרות בשוק האשראי. כשהבנקים מתחרים על לקוחות, הם מוכנים במקרים מסוימים להרוויח פחות על ההלוואה שהם נותנים.
אבל לפני שרצים לבנק לבקש כסף, חשוב להבין שלא מדובר בהוזלה לכל הלקוחות. מי שמתקשה להחזיר חובות, נמצא במינוס גדול או נחשב לקוח בסיכון גבוה, לא בהכרח ייהנה מהתנאים המשופרים. הסקר גם לא מפרט בכמה השתנתה הריבית שמשלמים הלקוחות בפועל.
למרות ההקלה בתנאים, הביקוש להלוואות צרכניות נשאר ללא שינוי ברבעון השלישי, והבנקים מעריכים שהוא יישאר יציב גם עד סוף השנה.
גם בשוק המשכנתאות לא נרשם שינוי משמעותי. הביקוש להלוואות לרכישת דירה נשאר יציב, וגם מרווחי האשראי לא השתנו. בספטמבר ניתנו משכנתאות בהיקף של כ-10.3 מיליארד שקל, בניכוי השפעות עונתיות, בזמן שמלאי הדירות שלא נמכרו עדיין גבוה. מחירי הדירות ירדו ב-1.8% בחישוב שנתי, ובכל זאת, הבנקים מעריכים שברבעון האחרון של השנה יותר ישראלים יבקשו משכנתאות.
וכך נוצר מצב שבו הבנקים צופים עלייה בביקוש להלוואות מצד רוכשי הדירות, בזמן שהחברות שבונות אותן מבקשות פחות כסף ונדרשות לשלם עליו יותר. ככל שהמצב הזה יימשך, קבלנים שיש להם מספיק כסף משלהם יוכלו להתמודד איתו טוב יותר, בעוד שחברות שתלויות בהלוואות מהבנקים עלולות להיקלע לקשיים, בעיקר אם הדירות ימשיכו לחכות לקונים.