מעלות תבחן מחדש את דירוג החברות באי.די.בי

"מעלות תהיה חייבת להביא בחשבון את העברת השליטה בקבוצת אי.די.בי ולבחון מחדש את כל האג"ח המדורגות של החברות בקבוצה", כך אמר אתמול סמנכ"ל מעלות גדי בארי. מעלות מדרגת את האג"ח של אי.די.בי פיתוח, דיסקונט השקעות, כלל תעשיות, אזורים, כלל ביטוח, שופרסל, נכסי הדרים ונייר חדרה. החברה מדרגת גם את האג"ח של נכסי אזורים, חברה פרטית המוחזקת על ידי גנדן. נכסי אזורים כבר נכנסה להליך של בחינה מחדש בשל שינויים שגררה עסקת אי.די.בי.



בשבועיים האחרונים הורידו במעלות את הדירוג לחברת כלל תעשיות ודיסקונט השקעות בדרגה אחת לדירוג AA. ואולם הורדה זו שיקפה עדיין את האי ודאות ששררה בקבוצה בחודשים האחרונים, ולא את השינויים הצפויים בה בעקבות העברת השליטה. הבדיקה במעלות לגבי אי.די.בי תתייחס כנראה למגבלות המוטלות על דנקנר בשל הצורך לפרוע את ההלוואות שנטל לפני הרכישה, והדרך שבה יממש צורך זה. השאלות שישאלו יהיו קשורות לזהות החברות שהוא מתכנן למכור, לאלה שיחלקו דיווידנד, וכן למבנה הפיננסי של הקבוצה. בכוונת בכירי מעלות, בהן המנכ"ל דורית סלינג'ר, להיפגש עם דנקנר ולשמוע ממנו על תוכניותיו.



אתמול הודיעו במעלות על הורדת הדירוג לאזורים, החייבת לבעלי האג"ח 112 מיליון שקל - מדירוג AA מינוס לדירוג A+. ואולם גם הורדה זו אינה קשורה באופן ישיר להעברת השליטה. במעלות עדיין מתייחסים בדו"ח לפגיעה ביכולת החברה לקבל החלטות אסטרטגיות בשל הליכי העברת השליטה הממשוכים.



בדו"ח שפירסמו במעלות היא הזכירה דווקא עסקה אחרת עם בין אי.די.בי לדנקנר, שבה רכשה גנדן שבשליטתו מאזורים את נכסי אזורים. במעלות כתבו כי מכירת פעילות נכסי אזורים ואיטונג, שהיוו את זרוע התעשייה והנדל"ן המניב בחברה, פגעה בפיזור הפעילות של אזורים. כיום עוסקת אזורים בעיקר בתחום ייזום בנייה למגורים, ענף שמעלות מעריכה בסיכון גבוה מהממוצע. עם הורדת הדירוג ציינה במעלות לחיוב גם כמה נקודות. בין היתר ציינו כי המיצוב הפיננסי של אזורים גבוה מהממוצע בענף, והיא בעלת יכולת לייצר מזומנים מפעילות שוטפת לאורך זמן.



אזורים היא אחת החברות המובילות במשק בייזום בנייה למגורים, והפחתת הדירוג שלה מסמלת את מצבו הפיננסי הלא פשוט של הענף כולו. הקשיים הפיננסיים של חברות הנדל"ן, אפילו של הגדולות והמובילות בהן, לאחר שבע שנות מיתון ושנתיים וחצי של אינתיפאדה, מתבטאים בחמשת החודשים האחרונים בכמה הפחתות דירוג.



באחרונה הפחיתה מעלות את הדירוג לחברת מבני תעשייה שבשליטת אליעזר פישמן, לחברת סולל בונה שבשליטת אריסון השקעות, לחברת אלרוב שבשליטת אלפרד אקירוב, לחברת מקח שבשליטת גד זאבי, וכן לחברת פולאר השקעות שבשליטת שרם-פודים-קלנר. פולאר אינה חברת נדל"ן, והורדת הדירוג לאג"ח שלה נבעה מהירידה ביחסי הכיסוי של פולאר, בעיקר בשל אחזקתה בפולאר נדל"ן.



בארי הזכיר כי בתחילת 2001 ביצעה מעלות הורדה גורפת בדירוגן של כל חברות הנדל"ן והמלונאות. אף שבחודשים האחרונים הפחיתו במעלות את הדירוג לכמה חברות נדל"ן בולטות, אמר בארי כי הפעם לא מדובר בהורדה גורפת כפי שהיה אז, אלא בבדיקה פרטנית לגבי כל חברה.



בארי ציין כי חברות הנדל"ן המניב, כמו מבני תעשייה נראו בשנתיים האחרונות יציבות יותר מחברות הנדל"ן הפועלות בתת ענף אחר. ואולם באחרונה היתה גם אצלן ירידה בפרמטרים פיננסיים לא מעטים. לדבריו, השחיקה במחירי השכירות, עודף ההיצע וסיומם של חוזי שכירות רבים פגעו ביחסים הפיננסיים של חברות אלה.



בדו"ח על אזורים מפרטים במעלות בין השאר את מגבלות ענף היזמות למגורים, שמאופיין בסיכונים לא מעטים. במעלות מציינים את התנודתיות הגבוהה המאפיינת את הביקוש לדירות, ההיצע והמחירים בענף. הם מזכירים את הרגישות הגבוהה של רמת המחירים והביקושים לשיעור הריבית, הן על רווחיות היזם הן על ריבית המשכנתא של הרוכש.



בנוסף, ציינו במעלות כי רמת התחרות הגבוהה בענף הביאה לשחיקת מרווחי היזמים. הם גם מזכירים את הביורוקרטיה השלטונית המעכבת תוכניות פיתוח לתקופות ארוכות יחסית, ויוצרת חוסר ודאות לגבי המועד שבו יתקבלו אישורי תוכניות, אם בכלל. הענף מאופיין גם בהשקעות הוניות גבוהות, המשליכות על תלות רבה במימון המערכת הבנקאית ושוק ההון.



מנגד, ציינו במעלות, הייזום למגורים מסוכן פחות מהייזום לבניית נדל"ן מסחרי. זאת, עקב רמת ביקוש מינימלית יציבה וקשיחה, מלאי יחידות דיור נמוך, מלאי קרקעות זמינות נמוך, פיקוח בנקאי הדוק על היקף הבנייה הספקולטיווית, הקטנת החשיפה הפיננסית עקב שיווק מוקדם וקבלת מקדמות.