מעלות: "לשיכון עובדים איתנות פיננסית גבוהה בשל רזרבות קרקע משמעותיות"; העניקה לגיוס אג"ח דירוג AA-

לקראת גיוס האג"ח בהנפקה פרטית שמתכננת מחר שיכון עובדים הודיעה חברת הדירוג מעלות על דירוג AA מינוס לאג"ח. במעלות מציינים כי "איתנותה הפיננסית של שיכון עובדים הינה גבוהה מהממוצע. לחברה רזרבה הונית משמעותית הנובעת מהחזקתה בקרקעות היסטוריות, ולפיכך המנוף הפיננסי שלה בהתחשב ברזרבות אלה נמוך".



עוד מציינים במעלות כי מיצובה העסקי של שיכון עובדים הינו גבוה ונגזר ממספר גורמים: החברה הינה השחקן הגדול ביותר בשוק המקומי במגזר היזמות למגורים; הוותק, הניסיון ושם המותג של שיכון עובדים מהווים יתרון תחרותי על חברות קטנות ובפרט בתקופה של מיתון; לחברה צבר פרויקטים בביצוע המפוזר ברחבי הארץ, ובעיקר באזורי ביקוש במרכז הארץ, הכולל תמהיל מגוון יחסית של דירות, בעיקר לפלח הבינוני.



להערכת מעלות, פלח זה נפגע פחות בגין המיתון אותו חווה הענף. כמו כן, לחברה צבר קרקעות ברחבי הארץ, אשר יאפשר לה לשמר את היקפי פעילותה גם בשנים הבאות (כ-10,000 יח"ד, בקצב שנתי של כ-1,000 יח"ד). בנוסף, שיכון עובדים משתייכת לקבוצת שיכון ובינוי, קבוצת הנדל"ן הגדולה במדינת ישראל.



הדירוג של מעלות המתייחס להנפקה בהיקף של 150-200 מיליון שקל מציין עוד כי במחצית הראשונה של השנה מכרה החברה כ-390 יחידות דיור וכי לחברה מלאי פעיל של כ-1,300 דירות. החברה מכרה במרץ השנה את חלקה ב-2 מרכזי BIG (בבאר שבע וחיפה) תמורת 149 מיליון שקל וברווח של כ-29 מיליון שקל. בהקשר זה מצוין כי החברה נמצאת כיום במשא ומתן במספר עסקות למכירת נכסים נוספים, אשר צפויות להניב לה רווחי הון משמעותיים.



איגרות החוב שתנפיק שיכון עובדים למשקיעים המוסדיים ייפרעו בששה תשלומים שנתיים שווים החל משנת 2005. הדירוג של החברה ע"י מעלות קובע כי היקף הדיווידנד השנתי לא יעלה על 50% מגובה הרווח החשבונאי וכי החברה תשמור על יחס חוב ל-CAP שלא יעלה על 71%. להערכת מעלות, יחס זה יגיע ל-69.5% ולכ-50.3%, בהתחשב בתוספת של 50% מעודף השווי של קרקעות החברה להון העצמי, אם החברה תגייס 200 מיליון שקל.