שכר טרחה לעו"ד בירן ומיסוי גבוה מעכבים עסקת כפר מל"ל

כמה מבין 32 בעלי נחלות בכפר מל"ל, המחזיקים בזכויות במתחם המיועד להקמת שכונת מגורים בהוד השרון, אינם מוכנים לחתום בינתיים על עסקת אחוזים שעליה סוכם באופן עקרוני עם חברת אפריקה ישראל .



בעלי הנחלות מעכבים את חתימתם בשל חששם ממיסוי גבוה שיוטל עליהם ויעמיד בספק את כדאיותה הכלכלית של העסקה, וכן עקב סירובם של כמה מהחקלאים לשלם את שכר הטרחה של עו"ד שרגא בירן. בירן מייצג כיום את המושב מול אפריקה ישראל ומול מינהל מקרקעי ישראל בעניין המתחם.



החקלאים, באמצעות ועד המושב, כבר סיכמו עקרונית את העסקה עם אפריקה ישראל. מדובר בעסקת אחוזים שלפיה יקבלו החקלאים 36% תמורת המכירות שיתקבלו בשכונה. החברה וחברי המושב מבקשים להקים במתחם פרויקט של 1,500 דירות. אם תתקבל התוכנית, מוערך היקף המכירות של הפרויקט ב-300 מיליון דולר לפחות, וחלקם של החקלאים מוערך ב-108 מיליון דולר - כ-3.5 מיליון דולר לנחלה.



החקלאים המחזיקים במתחם, ובהם גם ח"כ עמרי שרון, הם רק חלק מ-56 בעלי הנחלות של כפר מל"ל. במושב מבקשים להבהיר כי אין הוא מעורב כלל במו"מ עם אפריקה ישראל ובוויכוח על החתימה.



בעיריית הוד השרון מתנגדים לתוכנית בנייה בצפיפות כזו ומציעים לצמצם את התוכנית ל-600 דירות. ייתכן שבסופו של דבר יתפשרו הצדדים על תוכנית לבניית כ-1,000 דירות. פשרה כזו יכולה להוריד את ההכנסות לנחלה ל-2.5-2 מיליון דולר.



עם זאת, כדי לקבל את הפיצוי צריכים החקלאים להתגבר על שני מכשולים: מינהל מקרקעי ישראל ורשויות מס שבח. בימים אלה מנהל עו"ד בירן מו"מ עם המינהל, בדרישה לאפשר לחקלאים לרכוש את מלוא הזכויות בקרקע תמורת 50% משוויה. דרישתו מסתמכת על חוזים מ-1907 המוכיחים כי החקלאים מחזיקים בחוזה חכירה מיוחד עם הקרן הקיימת לישראל, המעניק להם את הזכויות במקרה של הפשרה. מקורות במינהל אמרו כי ייתכן שהחוזה שמחזיק בו המושב יאלץ את המינהל לקבל את עמדת בעלי הנחלות במושב. התחשיב לפיצוי לחקלאים מבוסס על הערכה כי עמדת המושב תתקבל.



המכשול השני הוא מס שבח. כמה מבעלי הנחלות חוששים כי ייאלצו לשלם מס שבח הקרוב ל-50% משווי הקרקע. לדבריהם, לאחר התשלום למינהל, היטל השבחה ועמלה לעורך הדין, לא יישאר בידיהם כמעט דבר, ובנסיבות הקיימות הם מעדיפים להותיר את הקרקע כחקלאית.



ועד המושב שכר בשבוע שעבר את שירותיו של עו"ד בועז מקלר. מקלר, המתמחה במיסוי במגזר החקלאי, אמור להעריך עבור כל אחד מהחקלאים את גובה התשלום שיידרש לשלם. מקורבים לעסקה טוענים כי לכל חקלאי יישארו בסופו של דבר, נטו, 400 עד 600 אלף דולר.



סוגיה נוספת המעכבת את חתימת העסקה היא העמלה לעו"ד בירן. בירן יקבל לפי ההסכם 8% מחלקם של החקלאים, בתנאי שהמינהל יאשר את העברת הקרקעות במלואן למושב. בנוסף, הוא יהיה אחראי על רישום הדירות בטאבו, ומתוקף כך יקבל עוד 1.5% מהיקף המכירות הכולל. בסך הכל, יחד עם שכר טרחה נוסף מהחברים, לפחות 4.3% מהמכירות, יקבל 13-10 מיליון דולר.



כמה מהחקלאים מתנגדים לכך שבירן יקבל סכום גבוה משמעותית ממה שיקבל כל אחד מהם, וטוענים שהחברים כלל אינם מחויבים לו. בירן חתם על הסכם ייצוג עם חברי המושב ב-92'. כמה מבעלי הנחלות האריכו מאז את הסכם הייצוג שלהם עם בירן, אך כעשרה מהחקלאים סירבו לחתום, וגם כעת הם מתלבטים אם לחתום עמו על הסכם או לפנות לעורך דין אחר שיגבה שכר טרחה נמוך יותר.



מאפריקה ישראל נמסר כי ידוע לחברה שקיים הסכם בין החוכרים ומשרד בירן לגבי שכר הטרחה שנחתם לפני כעשר שנים, והצדדים ינהגו על פי האמור בהסכם. אשר לסוגיית המיסוי, מדובר בחכירות מ-1914 שנרשמו בטאבו ב-1934. מס השבח הוא מס אישי המוטל על כל אחד מהחוכרים, ואלה ינהגו על פי יועץ המס שיבחרו בו.