שנה לא קלה עברה על הבנקים למשכנתאות. הביקוש היורד לדיור הביא לירידה חדה בהיקף המשכנתאות שנטל הציבור, כאשר תהליך הירידה בריבית זו שהחל באפריל והביא אותה לרמה של כ-5.2% היום, טרם החל לתת אותותיו באמצעות גידול בביקוש.
סכומי הביצוע של משכנתאות לבודדים ירדו מרמה ממוצעת של כ-23 מיליארד בשנים 2000-2002, לכ-18 מיליארד שקל השנה.
הסיוע הממשלתי לזכאים, שהיה בעבר מרכיב מרכזי בביקוש לדיור, כמעט ונעלם. כיום מתמקד משרד השיכון בסיוע נקודתי לאיזורי פיתוח באמצעות מענקי מקום במסגרת תוכניות מיוחדות שיוזם שר השיכון מפעם לפעם.
הריבית המיוחדת לזכאים, שהייתה ההטבה היחידה לזוגות צעירים - לא עודכנה זמן רב והפכה למעשה לאבסורד בשל היותה גבוהה יותר מריבית השוק שמציעים בלאו הכי הבנקים.
בנק טפחות , בנק המשכנתאות הגדול בארץ שמחזיק בנתח שוק של כ-30% ולו כ-300 אלף לקוחות משכנתא פרטיים וכ-100 אלף לקוחות עסקיים - רשם ברבעון השלישי צניחה של 25% ברווח הנקי ל-49 מיליון שקל וירידה של 17% בהכנסות מימון ל-100 מיליון שקל, כתוצאה מהמשך המיתון בענף.
יחד עם זאת, בבחינת ביצועי טפחות בתשעת החודשים הראשונים של 2003, עולה כי הבנק רשם גידול של 12% בהכנסות ל-330 מיליון שקל ושל 8% ברווח הנקי ל-159 מיליון שקל.
מנכ"ל טפחות, חיים פרייליכמן, אמר ל-TheMarker כי שנת 2004 תהיה לדעתו טובה יותר. "אני צופה גידול של כ-5%-10% בביצועי משכנתאות בשנה הבאה כתוצאה משלושה גורמים עיקריים: רמות השפל של מחירי הדירות, הריבית הנמוכה יחסית על משכנתאות שצפויה להגיע לכ-5% ושער הדולר הנמוך", אמר פרייליכמן.
בהתייחסו לנתונים המאכזבים של הרבעון האחרון, אמר מנכ"ל טפחות כי בחינת בנק למשכנתאות, שעוסק בפעילות מימון ארוכת טווח לפי חתך רבעוני, נותנת תמונה מטעה על מצבו.
הוא הוסיף כי כמנכ"ל הוא מתמקד יותר בשיפור הרווחיות לטווח ארוך, בייחוד כיוון שביצועי הבנק בתשעת החודשים הראשונים של השנה השתפרו.
"המרווח הפיננסי שלנו היום, כלומר הפער בין הריבית שאנחנו משלמים למפקידים ולחוסכים אצלנו לריבית לפיה אנו מחייבים את נוטלי המשכנתאות - עומד על כ-0.8% לעומת ירידה ברוב הבנקים האחרים", אמר פרייליכמן.
מקורות ההון של טפחות נשענים על כ-20 מיליארד שקל בפקדונות ותוכניות חיסכון שגויסו מהציבור, לצד 8 מיליארד שקל פקדונות בנקאיים. האשראי לציבור הגיע מאידך לכ-32 מיליארד שקל.
הבנקים למשכנתאות נאלצו השנה להתמודד לא רק עם השוק הקשה, אלא גם עם מעורבות עמוקה של הרגולטרים בעסקיהם. המפקח על הביטוח, אייל בן שלוש, החל לפעול להורדת פרמיות הביטוח המנופחות שגובים הבנקים למשכנתאות במסגרת ביטוחי החיים הנמכרים יחד עם ההלוואה.
פרייליכמן מעריך את אובדן ההכנסה לטפחות כתוצאה מהגבלות אלו ב-3 מיליון שקל במהלך 2004, נזק שיצמח עם השנים עד שב-2008 צפוי הדבר להוריד את ההכנסות בכ-30 מיליון שקל. למרות זאת, פרייליכמן אינו רואה באובדן ההכנסה הזה גורם משמעותי.
"במשך שנים גבו כל הבנקים פרמייה גבוהה יותר על ביטוח החיים הצמוד למשכנתא, אם כי לא על ביטוח המבנה", מודה פרייליכמן, "אך הפרמיה הגבוהה הייתה בעצם פיצוי על מרווח הריבית הנמוך שגבינו על ההלוואה עצמה".
לדברי מנכ"ל טפחות, התוצאה הוודאית של החלטת המפקח היא העלאת המרווח, שסובסד בעבר דרך הפרמיות הגבוהות, באמצעות ייקור של הריבית על המשכנתא. "אם החלק של הפרמיות תרם לנו בממוצע 0.2% נוספים של רווח, ריבית המשכנתא פשוט תתייקר בשיעור זהה", מסביר פרייליכמן.
לגבי הרגולציה ככלל טען פרייליכמן, שטפחות, כבנק המוביל במערכת, מקדם בברכה תחרות מלאה בכל מה שקשור לתחרות בשוק הפיננסי.
"למה חברות ביטוח (הכוונה לכלל) יכולות למכור משכנתאות, ולי אסור למכור ביטוח"? תמה מנכ"ל טפחות, "אמרנו למפקח: תנו לנו להתחרות בשוק חופשי ופתוח, אין לאנשים בטפחות תחרות בחשיבה ובפיתוח מוצרים חדשים בתחום המשכנתאות ואנחנו נוביל בכל תחום פיננסי שבו נתחרה", טוען פרייליכמן.
פרייליכמן התייחס בביטול לאפשרות שבנק מזרחי, החברה האם שלו, ימזג את טפחות לתוכו, דוגמת הפעולה שעשה בנק הפועלים עם בנק משכן. "זה בכלל לא עומד על הפרק. אין שום ערך מוסף במיזוג בנק כמו טפחות עם 30% נתח שוק ומותג מוכר, בבנק שנתח השוק שלו הוא 8% כמו המזרחי. החיסכון בעלויות התפעול יגיע לכל היותר ל-30 מיליון שקל וגם זה בספק רב, והוא לא ישתווה להפסד ההכנסות" אמר פרייליכמן שהקפיד לציין כי יפעל לקידום כל החלטה של בעלי בנק המזרחי, גם אם יחליטו הללו על מיזוג.
חיים פרייליכמן: "גידול של 5%-10% צפוי בביצועי משכנתאות ב-2004; מיזוג בין טפחות להמזרחי לא עומד על הפרק"
הרצל לקס
30.12.2003 / 15:00