מה כדאי לבדוק לפני שלוקחים משכנתא

המציאות של זוגות צעירים רבים כוללת בתוכה את המשכנתא. המשכנתא מוגדרת כהלוואה כנגד שעבוד הנכס ומהווה היום אמצעי תשלום בעיקר לצורך רכישת דירה, מגרש, משרד או לצרכי בניה, שיפוץ או הרחבת בית.

המשכנתא היא למעשה "חסכון הפוך". על פי נתוני בנק טפחות רכישת דירה מסתכמת בסכום הכנסה ממוצעת של עשר שנות עבודה. האופציה הנוספת היא מגורים בשכירות. מעצם היות המשכנתא הלוואה הניתנת לזמן ארוך, לעיתים ההחזר החודשי יכול להיות דומה לגובה שכר דירה, לדירה זהה. נתון זה מביא זוגות רבים לשקול את כדאיות רכישת הדירה, כאשר בתום תקופת תשלום ההלוואה, יהיו הם בעלי הדירה. לעומת תשלום שכר דירה, תשלום שאינו מסתיים אף פעם ואינו הופך את המשלם לעולם לבעל הדירה.

משכנתא לזכאים-הלוואה לזכאי משרד השיכון הניתנת על פי קריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר.

משרד הבינוי והשיכון באמצעות הבנקים למשכנתאות נותן סיוע לזכאים לרכישת דירה חדשה או יד שניה. גובה הסיוע נקבע על פי ניקוד הזכאות הניתן ללווים ועל פי מיקום הדירה. בישובים מסויימים בהם המדינה מעוניינת לעודד רכישה, ניתן סיוע מוגדל כולל מענקים.

תנאי הכרחי למימוש הלוואת זכאים הינה הנפקת תעודת זכאות, המונפקת באמצעות הבנקים למשכנתאות. גובה הניקוד נקבע, בין היתר, על פי הוותק בנישואין, מספר אחים ואחיות של בני הזוג, מספר הילדים והשרות הצבאי. לעולים חדשים ואוכלוסיות מיוחדות אחרות קיימות טבלאות ניקוד שונות.

את הבקשה לתעודת זכאות אפשר להגיש כבר שלושה חודשים לפני החתונה והיא מונפקת תוך מספר ימים. המשכנתא לזכאים ניתנת בתנאים מועדפים הנקבעים על ידי המדינה.

מי שאינו זכאי או לאלו הנדרשים לתוספת מימון מעבר להלוואת הזכאות, מאפשרים הבנקים מתן הלוואות מכספי הבנק ועל אחריותם, במגוון מסלולים המתחלקים לשניים:

במגזר הצמוד- הלוואות צמודות למדד. בהלוואות אלו ההחזר החודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, ומשתנה בהתאם לשינויים באינפלציה.

במגזר הלא צמוד- הלוואות שקליות על בסיס ריבית פריים או הלוואות דולריות במיגוון מסלולים.

כיום, בפועל, רבים משלבים בהלוואתם מספר מסלולי הצמדה במטרה להקטין את הסיכונים מחד ולהינות משיעורי ריבית אטרקטיביים ומיתרונות נוספים מאידך.

כיום קיים פתרון לכל רוכש דירה, המאפשר תכנון פיננסי מוקדם והתאמת מסגרת אשראי לכל לווה. הפרמטר העיקרי בעת מתן אישור הלוואה הינו טיב הלקוח ויכולת ההחזר שלו. בנוסף נבחנת מהות ההלוואה וטיב הבטוחה.

בעת התכנון הפיננסי נלקחים בחשבון גם פרמטרים נוספים כגון צפי הכנסות נוספות בעתיד כתוצאה מקידום במקום עבודה, או כתוצאה ממכירת דירה קיימת או שחרור תכנית חסכון או קרן השתלמות וכדומה.

מגוון המסלולים הקיימים היום מאפשרים, במרבית המקרים, התאמת גובה ההחזר החודשי, ליכולת ההחזר של הלקוח. למשל: מסלולים בהם מתאפשרת דחיית תשלומים, באופן חלקי או מלא, למקרים בהם עדיין הלווים לא מכרו את דירתם הישנה או למקרים בהם, הם עדיין משלמים שכר דירה.

באמצעות גלישה לאתר הבנק למשכנתאות אפשר לקבל שירותי מידע ותוכן על הגשת בקשה לקבלת הלוואה, מילון מונחים בנושא הלוואות ומשכנתאות, מדריך לקבלת משכנתא, שאלות ותשובות נפוצות, כולל הסבר על מצב חשבון ההלוואה, מידע אודות הבנק וכן סידרה של כלים המקלים על תהליך עיבוד המידע בטרם לקיחת הלוואה.

* בדוק את המוניטין של הקבלן בהתאחדות הקבלנים, רשם הקבלנים ודיירים בפרוייקטים קודמים שבנה.
* בדוק אם יש ליווי פיננסי לפרוייקט ואם כן באיזה בנק.
* וודא שכל תשלומיך מבוצעים על ידך באופן ישיר לחשבון הפרוייקט, כפי שהוגדר בהסכם הרכישה.
* דרוש לראות נסח רישום מקרקעין של הדירה/פרוייקט ולוודא שאינם תחת שיעבוד או עיקול.
* ברר, במו עיניך, את מצב הבנייה בפועל והתעדכן על קצב התקדמות הפרוייקט והמכירות.
* דאג לבצע את ההתקשרות עם הקבלן באמצעות הסכם ועורך דין המייצג אותך בלבד ולא את שני הצדדים.
* דרוש לקבל ערבות בנקאית לכספך ולהבטחת קבלת הדירה בגין כל תשלום.
* דרוש לבצע תשלומים מדורגים לפי קצב התקדמות הבניה ומועד מסירת הדירה. התשלום האחרון, לפחות 10% מהמחיר, יהיה רק לאחר קבלת המפתח ובדיקת הדירה לשביעות רצונך.