בדרך ל-REIT ראשונה בישראל: אזורים החלה לבחון מכירת פרויקטים נדל"ניים לקרן ריט

מאת ניצן כהן ומירי ריילי



חברת אזורים מקבוצת אי.די.בי בוחנת הקמת קרן נדל"ן, REIT, שתורכב מנכסים מניבים ובהם חלקה של החברה בקניון רמת אביב ובקניון בקרית אונו. הקרן תכלול גם פרויקטים למגורים, שיושכרו לשם הפיכתם למניבים. עוד נמסר כי החלטה סופית לגבי שילוב נכסים למגורים בקרן תתקבל בחברה בתוך כמה שבועות. יו"ר דירקטוריון אזורים, רוני מילוא, ומנכ"ל החברה איתן סורוקה אישרו כי החברה בודקת אפשרות להקים ריט.



אם תתקבל ההחלטה לשלב נכסים למגורים בתיק הנכסים המניבים שיוכנסו לקרן, יהיה מדובר בשינוי מהותי במדיניות של אזורים, שלא היתה מעורבת בעבר בפרויקטים הכוללים דירות להשכרה. לדברי מילוא, עדיין לא ברור איזה פרויקט מגורים יוכנס לקרן. לדבריו, ייתכן שיוכנסו לקרן חלקים מכמה פרויקטים.



הקמת קרן נדל"ן שאליה יועברו פרויקטים הכוללים דירות למגורים עשויה לגרור את הקרן לתשלום מס רכישה המוטל על דירות אלה. נודע כי לשם קידום העניין נפגשו ראשי אזורים עם בכירים במס הכנסה, ובפגישה הועלתה האפשרות שמס הכנסה יעניק לקרן הריט של אזורים את ההטבות שעליהן המליצה הוועדה בעניין הקמת קרנות נדל"ן בישראל, אף כי המלצות אלה עדיין לא עברו את הליכי החקיקה הדרושים.



בכירים בנציבות מס הכנסה אמרו באחרונה כי הם אכן שוקלים ברצינות להעניק לאזורים את ההטבות, אך החלטה כזו דורשת פנייה רשמית והליכי בדיקה משפטיים. המטרה העיקרית של ראשי אזורים בפגישה היתה להביא לתשלום מס רכישה של 0.5% בלבד על ידי קרן הריט עבור פרויקטים נדל"ניים שיועברו אליה.



החיסכון במס במקרה זה הוא משמעותי, משום שבאחרונה עודכנו מדרגות מס הרכישה והן מגיעות עד ל-4.5% ממחיר הפרויקט שיימכר.



מילוא אמר בתגובה כי אזורים עדיין לא הגישה בקשה רשמית לנציבות מס הכנסה לגבי פטור ממס הרכישה.



מקורבים לאזורים אמרו כי החברה חוששת משחיקת רווחי קרן הריט בשל מס הרכישה הגבוה. אחת ההצעות שהועלו בפני בכירי אזורים היתה שהחברה תעניק לקרן הריט הנחה של כמה אחוזים בעת רכישת הפרויקטים, כך שבפועל החברה עצמה תספוג את מס הרכישה, והאטרקטיוויות של הקרן תגדל.



אזורים מעוניינת בהקמת קרן נדל"ן משולבת, כשחלקן היחסי של הדירות למגורים בה יהיה קטן מחלקם של הנכסים המניבים האחרים. באזורים רואים בהקמת קרן נדל"ן רעיון חיובי, מאחר שהדבר יאפשר להכניס לקרן שותפים רבים, כשהמיסוי על הקרן יהיה נמוך יחסית, וכמו כן יאפשר חלוקת 90% מהרווחים בסוף כל שנה.



חברות הבנייה בישראל ובהן אזורים סבורות כי הקמת קרנות ריט תעודד השקעה בנדל"ן ותהווה תמריץ לענף, הנתון במשבר קשה. שטחים המושכרים למשרדים נחשבים כיום לאטרקטיוויים להשקעה, בשל הצפי לעליית מחירי השכירות, שצנחו בשנתיים האחרונות בכ-30% בממוצע ואף יותר מכך באזורים מסוימים בישראל.



מקורות בשוק ההון אמרו השבוע על היוזמה של אזורים כי מדובר למעשה ביציאה של החברה מפרויקטים נדל"ניים, כך שהיא תיהנה מהמזומנים שתניב לה מכירת הפרויקטים לקרן הריט. זאת בתוספת למכירה של דירות שנמצאות אצל החברה במלאי ושלא נמכרו לציבור.



המשמעות של היוזמה היא שאזורים תגדיל את האטרקטיוויות שלה למשקיעים, משום שהיא מצמצמת את חשיפתה לפרויקטים ומגדילה את הנזילות שלה.



אזורים סיימה את שלושת הרבעונים הראשונים של 2003 עם הכנסות של 314.3 מיליון שקל, ירידה של כ-8% לעומת ההכנסות בתקופה המקבילה ב-2002. הרווח התפעולי הסתכם ב-13.3 מיליון שקל והרווח הנקי היה 17.1 מיליון שקל.



בעלי המניות העיקריים בחברה הם אי.די.בי פיתוח, שמחזיקה בכ-64% ממניות אזורים, קופות הגמל של בנק הפועלים ובנק לאומי, שמחזיקות ב-4.5% מהמניות כל אחת, וכלל ביטוח, שמחזיקה באמצעות פוליסות הביטוח המשתתפות ברווחים בכ-2.1% ממניות החברה.



מניית אזורים עלתה בשנה האחרונה בכ-90%, אך מאז רמת השיא השנתי שרשמה באמצע ינואר היא איבדה יותר מ-12% והיא נסחרת כיום במחיר של 34.8 שקל, שמשקף לחברה שווי של כ-1.2 מיליארד שקל.