קרנות ה-REIT עוד לא נולדו - ומניות הנדל"ן כבר מזנקות

אם לשפוט לפי מספר הכינוסים והאירועים שמתקיימים בשבועות האחרונים בעניין קרנות ההשקעה בנדל"ן מניב (REIT), נראה שרבים מעוניינים לקדם את תקומתו של מכשיר ההשקעה הפיננסי החדש. עם זאת, נראה שלמרות הדחיפה והתמיכה שמקבלות קרנות הריט ממס הכנסה ורשות ניירות ערך, גובר חששם של אנשי מקצוע ובכירים במגזר העסקי מפני ניצול לרעה של ההקלות הניתנות למכשיר הפיננסי החדש. במקביל, גדל העניין של הניזונים והמתפרנסים מענף הנדל"ן - עורכי דין, רואי חשבון, מומחי מיסוי ואחרים - בפלא החדש שעשוי לזעזע את אחד הענפים החשובים והרדומים במשק.



מה שברור הוא שהגישה החיובית מאוד שבה מתייחסים אנשי הנדל"ן למוצר החדש משתקפת כבר בבורסה. מניות הנדל"ן זינקו בתוך חודש וחצי בשיעורים חדים של 50%-20%. למשל, מניות החברה הכלכלית ואספן שבשליטת אליעזר פישמן עלו ב-48% ו-40% בהתאמה. מניית חברת אוסיף עלתה ב-48%, נצבא זינקה ב-60% וסקום ב-32%. גם קרנות הנאמנות



המשקיעות בנדל"ן גייסו סכומים נאים. כך למשל, גייסה קרן הנדל"ן החדשה של רמקו 30 מיליון שקל בתוך חודש לאחר שרשמה תשואה של 25% מתחילת 2004.







קרנות נדל"ן (Real Estate Investment Trust - REIT) יובאו מארה"ב, שם הן משמשות אפיק השקעה ומכשיר לגיוס הון בנדל"ן, בעיקר בתחום הנדל"ן המניב. בשנתיים האחרונות מצליחות קרנות הריט לגייס סכומים גדולים ולזכות לאמון של גופי השקעה ומשקיעים קטנים. הכוונה של הרגולטורים היא שהקלות המיסוי על הקרנות, יחד עם היתרונות שהן מקנות למשקיעים קטנים, יאפשרו את הגדלת מקורות המימון, פיזור הסיכון וייתנו לענף תנופה מחודשת.



הדאגה המרכזית של מרבית המעורבים נוגעת לניצול הביקוש הרב שיש בשוק לסחורה פיננסית חדשה לשם הנפקת קרנות בעלות נכסים נחותים שנרכשו ממקימי אותן קרנות במחירים מנופחים. רבים מהדוברים לאורך יום העיון שערך השבוע העיתון "גלובס" בעניין קרנות הנדל"ן התייחסו לבעיה וניסו למצוא לכך תשובות. הטענה העיקרית היא שאין בנמצא "פתרון בית ספר", מכיוון שרוב הידע, המומחיות הניהולית והנכסים המתאימים לקרנות אלה מצויים בידי חברות הנדל"ן הגדולות. הדוברים בכנס מסכימים כי עובדה זו אינה צריכה לטרפד את הכנסת קרנות הנדל"ן לישראל, מכיוון שמדובר במכשיר פיננסי חיובי שעשוי לסייע לא מעט בהוצאת הענף מהמשבר.



הבעיה במלוא חריפותה עלתה גם בדבריהם של שני יושבי הראש של הוועדה לקרנות נדל"ן, איריס ציבולסקי-חביליו מרשות ני"ע ומשה אשר מנציבות מס הכנסה, שמשמשים בזמן האחרון "צמד נודד" בכינוסים מסוג זה. "החשש הגדול ביותר שלנו היה שחברות הנדל"ן הגדולות ינכסו לעצמן את מרבית הרווחים שמגיעים למשקיעים", אמר אשר. לדבריו, אם מחירי הנכסים שיימכרו לקרנות ינופחו, הניהול לא יהיה הוגן ודמי הניהול יהיו גבוהים המכשיר לא ימריא. על אף זאת הוא אמר, כי יש הכרח שקרנות הנדל"ן יזכו לשיתוף פעולה של חברות הנדל"ן הגדולות. "עלינו לדאוג שחברות אלה לפחות לא יפסידו", הוסיף.



"הוועדה חששה שהמכשיר ינוצל לרעה כדי להנפיק נכסים גרועים ולפגוע בציבור. אמרה ציבולסקי-חביליו. "משום כך התקנות יחייבו שימוש בשמאי מקרקעין שימנעו ניפוח שווי הנכסים".



עו"ד אייבי נאמן סבור שהפתרון יגיע דרך מנגנון שיבטיח כי מנהלי קרנות הנדל"ן לא יהיו קשורים עם חברות הנדל"ן. "עברנו כבר חברות בועה שהתמוטטו והערכות שווי מטורפות שקרסו - אפילו של כלכלנים מכובדים. איני מאמין בזה. מו"מ על נדל"ן הוא עניין מדעי שנמשך חודשים ארוכים. השמאי לא יוכל להתחרות באנשי נדל"ן שרבים על כל סעיף בהסכם המכר. איננו רוצים גם שבעלי השליטה בחברות יבלו בחדרי החקירות של רשות ני"ע ובבתי המשפט בעוד שנה-שנתיים".



לדברי נאמן, מנהלי קרן נדל"ן חייבים להיות מנותקים ממוכרי הנכסים, כי אחרת העניין של הקרן לרכוש נכסים במחיר הכי טוב שניתן לא יהיה טהור.



על כך אמרה ציבולסקי-חביליו: "צריכים להיות ריאליים. לא ינחת כאן פתאום מישהו ממאדים שיודע לנהל נדל"ן ושיש לו יכולת לרכוש נכסים".



נאמן הוסיף: "לקרנות נדל"ן אין פריווילגיה להפסיד כסף כמו חברות פרטיות. מוטי זיסר, שרכש את בית אי.בי.אם והפסיד עשרות מיליונים, גם עבד עם שמאי. זיסר אולי יכול להרשות לעצמו להמר ולהפסיד, אבל אסור שדבר כזה יתרחש בקרנות". נאמן התייחס גם להנחיה ולפיה הקרנות חייבות לרכוש את הנכסים עד תום שנה מיום ההנפקה. לדבריו, צריך להאריך את התקופה לשלוש שנים, מכיוון שאחרת ייווצר מירוץ אחר נכסים, דבר שיעלה את המחירים. "בדרך זו נוליד בועה".



נאמן אמר כי בסך הכל מדובר במכשיר טוב מאוד, שעשוי להפוך את כל מה שקשור לנדל"ן לסחיר הרבה יותר ולשנות את הענף באופן מוחלט. "למעשה המכשיר טוב כל כך עד שאני חושש שהחברות הגדולות ינסו להרוג אותו כדי שלא יפריע להן. ראיתי את העליות החדות של 50%-30% במניות הנדל"ן מאז תחילת 2004. איך הגענו לעלייה המטורפת הזו, הרי לא התרחש דבר משמעותי בענף. הכל בנוי על הערכות של ספקולנטים שחברות הנדל"ן ירוויחו מזומנים מכך שימכרו את הנכסים שלהן לקרנות".



עו"ד אבי אלתר החמיא לנציבת מס הכנסה: "התחום הפיסקלי עבר בתוך שנתיים מהפכה. טלי ירון-אלדר הספיקה הרבה יותר מהנציבים הקודמים". עם זאת, הוא הזהיר מקידום מהיר מדי של קרנות הנדל"ן. "אל תטעו לחשוב שההשקעה בקרנות הנדל"ן היא בטוחה. בתקופות גרועות גם הקרנות ייפלו. הציבור יחליף את הבנקים במימון נדל"ן, שהוא נכס רגיש. צריך לוודא שלא נצטרך להקים בעוד שנתיים ועדה שתבדוק כיצד הממשלה יחד עם העיתונות עודדו את הציבור להפסיד את כספו בהשקעות נדל"ן", אמר אלתר.



חיים כצמן, בעל השליטה בחברת גזית גלוב, המשקיעה בקרנות נדל"ן, היה אחד היועצים לוועדה. הוא אמר כי תשואתן ההיסטורית של מניות קרנות הנדל"ן גבוהה מאשר של מניות אחרות, ורמת הסיכון בהן נמוכה יותר. בנוסף, הוא ציין כי בעבור גופי השקעות רבים ההשקעה בקרנות נדל"ן מגוונת את התיק. כצמן הסביר את ההצלחה של הקרנות בארה"ב בשלוש השנים האחרונות בכך שהנדל"ן לא השתתף בחגיגת ההיי-