מעלות: מבני תעשייה תחלק דיווידנד בהיקפים גדולים מבעבר

חברת הדירוג מעלות מותירה את הדירוג שלה לאג"ח של החברה הכלכלית לירושלים ברמה של A מינוס. כלכלית ירושלים נמצאת בשליטת איש העסקים אליעזר פישמן, והיא מחזיקה בכ-62% בחברת מבני תעשייה , חברת הנדל"ן הגדולה בארץ. כלכלית ירושלים מתכוונת לגייס 125 מיליון שקל בהנפקה פרטית של אג"ח להמרה, ובנוסף לגייס 375 מיליון שקל בכתבי אופציה לאג"ח. תמורת הגיוס תשמש את החברה להשקעה בנדל"ן בחו"ל בהיקף של 100 מיליון שקל והיתרה תשמש למחזור חוב.

בספטמבר שעבר הורידה מעלות את הדירוג של כלכלית מ-A לרמתו הנוכחית וזאת על רקע ההרעה בנזילות החברה והשחיקה ביחס כיסוי החוב שלה, לצד המשך ההרעה בפעילות הליבה של החברה: הקמה והשכרת מבנים לתעשייה ומסחר. בינתיים, להערכת מעלות, חל שיפור מסויים בנתוני החברה, על רקע עלייה קלה בשיעורי התפוסה בפעילותה בארץ, מימוש ני"ע שהחזיקה וקבלת דיווידנד ממבני תעשייה.

מבני תעשייה צימצמה בשנה האחרונה את היקף השקעותיה בארץ, לנוכח עודפי ההיצע בתחום הנדל"ן המסחרי, ופנתה למימושי נכסים מאסיווים שתמורתם חולקה כדיווידנד ממנו נהנית בעיקר כלכלית ירושלים. מעלות רואה צעדים אלו בחיוב ואף מעריכה כי מימושי הנכסים ימשיכו וכי היקפי הדיווידנד שתחלק מבני תעשייה אף יהיו גבוהים מבעבר.

בפעילות הליבה של כלכלית חל כאמור שיפור מה. עיקר הנכסים של כלכלית מרוכזים באיזור ירושלים, שם חלה ירידה חדה בתפוסה בשל המצב הבטחוני, בעיקר באיזור התעשייה עטרות. אך במחצית השנייה של 2003, על רקע שיפור מסוים במצב הבטחוני וסלילת כביש חדש לעטרות, עלו שיעורי התפוסה מ-74% ל-76%. בסה"כ ירדו ההכנסות משכירות בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה שעברה בכ-5%.

למרות השיפור הקל פונה כלכלית להשקעות בנדל"ן מניב בחו"ל והיא השקיעה עד עתה כ-480 מיליון שקל בנכסים בקנדה צרפת הולנד ופולין, מזה 300 מיליון שקל מומנו בהלוואות נון ריקורס.

בסה"כ מגיע חובה הפיננסי של כלכלית ל-1.94 מיליארד שקל, ללא הלוואות נון ריקורס, זאת לאחר פירעון של חוב בסך 120 מיליון שקל ברבעון הרביעי. מעלות מעריכה כי שיעור המינןף בחברה גבוה מהממוצע. הונה העצמי של כלכלית נשחק במהלך 2003 ב-28% לכדי 371 מיליון שקל, בעיקר בשל הפרשות חד פעמיות לירידת ערך השקעותיה באי.די.בי ובנק הפועלים ובשל תקן 15.

נזכיר כי את אתמול נחשף ב-TheMarker כי חתמי ההנפקה לא מסרו למוסדיים את כל הפרטים הנחוצים לתמחור הנפקת האג"ח להמרה, בפרט בנושא שינוי יחס ההמרה במקרה של חלוקת דיווידנד. עם או בלי קשר לידיעה זו טורחת מעלות להדגיש כי הדירוג שלה מבוסס על טיוטת התשקיף שהעבירה לה החברה והיא שומרת את הזכות לשנות את הדירוג אם יחולו שינויים במבנה ההנפקה או בתשקיף ולפיכך "אין לראות בדירוג זה דירוג סופי של איגרות החוב על ידנו" לשון מעלות.