חברת ב.ס.ר אירופה החליטה להגדיל את היקף הגיוס שלה מ-50 מיליון שקל ל-60 מיליון שקל, בעקבות ביקושים של כ-90 מיליון שקל, שהמוסדיים הזרימו למכרז שהחברה ערכה היום. במכרז המוסדי הבטיחו המוסדיים רכישה של מחצית מהיקף ההנפקה - 30 מיליון שקל.
המכרז המוסדי שביצעה החברה נסגר במחיר של 400 שקל ליחידה, הגבוה בכ-6.3% ממחיר המינימום של 376 שקל בו היתה החברה מוכנה למכור למוסדיים את היחידות, שכללו אג"ח של החברה וכן שני סוגים של כתבי אופציה להמרה לאג"ח ולמניות. התשואה הדולרית שנסגרה במכרז המוסדי עומדת על כ-7.3% והיא נמוכה משמעותית מהתשואה של כ-8.4% שנגזרת ממחיר המינימום בהנפקה. ההנפקה לציבור של ב.ס.ר אירופה, אותה מובילה חברת לידר הנפקות, תתקיים בעוד 10 ימים.
ב.ס.ר אירופה פועלת בהקמת פרויקטים מניבים והשבחתם ובביצוע פרויקטים יזמיים בתחום המשרדים והמגורים. החברה נוסדה בשנת 1999 ומאז השיגה נוכחות משמעותית במרכז ומזרח אירופה עם רשת של נציגויות מקומיות בשש ארצות שונות, ונכסים וזכויות ביותר מ-10 פרויקטי נדל"ן ברחבי האזור.
נזכיר כי בעבר פורסם כי קרן הייטמן האמריקאית, זו שחתמה באחרונה על הסכם עקרונות לרכישת 90% מנכסי פלאזה סנטרס של אלביט הדמיה תמורת 217 מיליון דולר, חתמה על מסמך עקרונות גם עם ב.ס.ר אירופה לרכישת נכסים מניבים בבירת סלובקיה, ברטיסלווה, תמורת כ-460 מיליון שקל.
העסקה לעיל, שצפויה להניב לחברה רווח הון של כ-20 מיליון יורו, היתה אמורה להיסגר בספטמבר 2003, אולם עד היום לא הושלמה. במסגרת ההסכם לעיל, היתה אמורה הקרן האמריקאית לרכוש מב.ס.ר אירופה בנייני משרדים קיימים וחלק מפרויקט משרדים שמצוי בשלבי בנייה.
במכתב הכוונות נקבע שפרויקט המשרדים המניבים, הכולל שטח להשכרה בהיקף של 21 אלף מ"ר, יימכר בתמורה ל-40 מיליון יורו. התמורה תתואם לנכסים ולהתחייבויות של החברה הסלובקית המחזיקה במבנה כפי שיהיו במועד השלמת העסקה.
הפרויקט המצוי בהקמה כולל שטח השכרה בהיקף של 36 אלף מ"ר, ובסר אירופה מחזיקה ב-65% ממנו. יתרת 35% מוחזקים על ידי שותף מקומי, שגם הוא ימכור את חלקו. בניית הפרויקט צפויה להסתיים ברבעון הראשון של 2004. התמורה בגין פרויקט זה תיקבע על פי שיעור תשואה שנתי המתבסס על דמי השכירות שינבעו ממנו והחברה העריכה אז כי התמורה תנוע בין 52 ל-57 מיליון יורו.
בדצמבר 2003 העריך מנכ"ל החברה שחר למקין כי העסקה תיסגר בינואר. "מאחר שהדיו דיליג'נס הסתיים, הסיכון שהעסקה לא תצא לפועל ירד. עכשיו הכל תלוי במהירות שבה ייסגרו הדברים בין עורכי הדין", הוא אמר אז.
היום אומר למקין ל-TheMarker, כי הקרן האמריקאית (והוא אינו מוכן לאשר שמדובר בקרן הייטמן) סיימה לבצע את תהליך בדיקת הנאותות של הנכסים ולכן העסקה קרובה לסיכום. לדבריו העסקה נמצאת היום בשלב של הכנת טיוטות החוזים של העסקה והוא מעריך שהיא תיסגר תוך שלושה שבועות אחרי שעברה שני שינויים מרכזיים.
השינוי הראשון קובע כי הקרן האמריקאית תרכוש רק 85% ממניות הנכס המניב וב.ס.ר אירופה תמשיך להחזיק ב-15% מהזכויות בנכס ותמשיך לנהל אותו. שינוי נוסף נוגע לאופן הרכישה. על פי ההסכם המקורי הייתה העסקה אמורה להיות עסקת מניות, כלומר שהקרן האמריקאית הייתה אמורה לרכוש את החברות שמחזיקות בנכסים.
כעת אומר למקין, שהקרן האמריקאית האמריקאית תרכוש רק את המניות של החברה שבהקמה ואילו לגבי הנכס השני המניב, שב.ס.ר אירופה תיוותר עם 15% ממניותיו, לא תירכש החברה שמחזיקה בו אלא הזכויות בנכס עצמו. למקין מציין כי לשינוי יש השלכות מיסוי על ב.ס.ר אירופה, אולם הוא מציין כי הקרן האמריקאית תפצה אותה, כך שהיא תיוותר עם רווח הון נטו של 13-14 מיליון יורו כפי שהיה אמור להיות בהסכם המקורי.
הגיוס שהחברה מבצעת בימים אלה, מוסיף למקין, אמור לשמש אותה להשקעות חדשות במדינות בהן היא פועלת, ואשר היא מבצעת היום בדיקות נאותות לגביהם.
ב.ס.ר אירופה הגדילה היקף ההנפקה ל-60 מיליון שקל עקב ביקושי יתר של פי 3 במכרז המוסדי
אילן מוסנאים
25.2.2004 / 17:16