המינהל יעניק הטבה של 250 מיליון דולר לחוות הזרע שבבעלות פולאר

הסכם שעליו חתומים חברת הזרע ומינהל מקרקעי ישראל, מעניק לחברת הזרע ולחברת פולאר השותפה בה הטבה ישירה בשווי של 250 מיליון דולר; זו צפויה להניב רווח עתידי של 200 מיליון דולר נוספים לאחר בנייה בחווה.



חברת הזרע בתמיכת המינהל מבקשת לקדם בשטחה - באזור חירייה בסמוך לצומת מסובים - תוכנית להקמת 10,000 דירות וכן אזור תעסוקה בהיקף של 400 אלף מ"ר. מדובר בבנייה שתהיה על פי תוכנית המתאר המחוזית חלק מפרויקט פארק אילון - אשר ישתרע מכביש גהה במזרח עד בית הספר מקווה ישראל במערב. תוכנית זו עומדת בסתירה לתוכנית פארק אילון שמקדם כיום משרד הפנים. באחרונה הגישה חברת הזרע התנגדות לתוכנית של המשרד.



החווה ששטחה 1,140 דונם, משמשת לגידול זרעים. חברת הזרע, בעלת החווה, מוחזקת בידי חברת פולאר מקבוצת שרם-פודים-קלנר ובידי כמה יישובים וגופים חקלאיים.



על פי תנאי ההסכם שהגיעו ל"הארץ", לאחר שינוי ייעוד הקרקע תוכל חברת הזרע לרכוש מחצית משטח החווה במחצית משוויו. מדובר בהנחה של כ-350 אלף דולר לדונם שתינתן לשטח של 570 דונם. על המחצית השנייה, 570 דונם, תקבל החברה פיצוי חקלאי בסך כ-70 אלף שקל לדונם.



ההסכם נחתם באמצע שנות ה-90 על פי החלטת מינהל מקרקעי ישראל 611; זו היתה תקפה כשנחתם ההסכם, אבל בוטלה לפני שמונה שנים. הפיצוי



החקלאי למחצית השנייה של הקרקע יינתן על פי הנהלים שיהיו תקפים במועד מימוש העסקה. ההסכם עשוי שלא לעלות בקנה אחד עם בג"ץ החקלאים, שבו נקבע כי יש להסתפק במתן פיצוי לפי שווי הקרקע החקלאית בלבד. אישור עסקה על פי החלטה 611 טעון עמידה של הפרויקט בהוראות המעבר שנקבעו במינהל בעקבות בג"ץ החקלאים - בנוגע לאישור עסקות על פי החלטות שכבר בוטלו. יש להניח כי אם יתעורר ספק, חוקיות העסקה תיבחן בבג"ץ.



בהזרע ובפולאר מעריכים כי הפרויקט שייבנה יהיה איכותי, במפרט דומה לזה של שכונת רמת אביב. המחיר הממוצע הצפוי לדירה יגיע ל-300- 250 אלף דולר ושווי הקרקע ליחידת דיור יהיה 80 אלף דולר לפחות.



כך, תוכל החברה לקבל זכויות לבניית 5,000 דירות ולשלם על פי ההסכם תמורת הזכויות בקרקע 200 מיליון דולר בלבד במקום 400 מיליון; כלומר, הטבה של 200 מיליון דולר. ההטבה מרכישת מחצית מאזור התעסוקה היא 50 מיליון דולר. באשר ליתרת השטח - 570 דונם מתוך שטח החווה - כיום ניתן להגיע לפיצוי חקלאי של 70 אלף שקל לדונם שיסתכם בכ-40 מיליון שקל - 9 מיליון דולר. אם מוסיפים רווח יזמי סביר של 15%, מדובר בעוד כ-200 מיליון דולר שיתחלקו בין פולאר לחברת הזרע.



ההיקף הכספי העצום מסביר את הלחץ שמפעילים נציגי הזרע, פולאר וגם משרד האוצר ומינהל מקרקעי ישראל על משרד הפנים. במקרה שתאושר התוכנית של חברת הזרע תקבל המדינה תשלום של 250 מיליון דולר מהחברה - סכום מופחת לאחר ההטבה - וכן תוכל לשווק את יתרת הקרקע בסכום כפול, של 500 מיליון דולר נוספים.



כל צמצום בתוכנית יפגע ברווחים של כל הצדדים. כך, תוכנית המתאר של מחוז תל אביב, שמקדם משרד הפנים וזוכה לתמיכה של מרבית הרשויות המקומיות במחוז, מאפשרת בניית 2,000 יחידות דיור בלבד בשטח החווה. לכן היא מקטינה את הרווחים לחמישית: חברת הזרע ופולאר יסתפקו בהטבה של 60 מיליון דולר, כולל הפיצוי החקלאי ולפני היזמות; המינהל ישווק במכרז רק 1,000 דירות ויקבל תמורתן 100-80 מיליון דולר.



מהמינהל נמסר כי ההסכם עם החברה עדיין בתוקף, למרות הפסיקה בבג"ץ החקלאים, שקבעה כי באופן עקרוני יש לשנות את מרבית ההסכמים כך שההטבות יפחתו.