חברת הבנייה אריה את עופר, שנוהגת לקרוא לפרויקטים שלה "אופרה", נקלעה לחובות של 450 מיליון שקל. על אף שבענף הנדל"ן ובמערכת הבנקאות חושבים כי מדובר בפרויקטים מוצלחים, נראה כי ניהולם הבעייתי תרם למשבר אליו נקלעה אריה את עופר - אחת מחברות הבנייה הפרטיות הגדולות במדינה, שנאלצה להפסיק בשבוע שעבר את הקמתם של כמה מהפרויקטים שלה. בשבוע שעבר מינה בית המשפט המחוזי בבאר שבע את עו"ד שלמה נס למנהל זמני בחברה, שגם הגישה בקשה לצו הקפאת הליכים.
במבט ראשון, החברה, שבבעלות בני הדודים אריה ועופר גרשון מהיישוב עומר, היא עוד קורבן של המיתון המתמשך בענף הנדל"ן. קדמו לה החברות רובננקו, ברנוביץ', חירם גת ובולוס גד שנקלעו למשבר ב-2003. עם זאת תהליך נפילתה של החברה, שבענף הנדל"ן ובבנקים עקבו אחריו בדאגה, מציג דווקא תמונה אחרת. לחברה, למרות המיתון, יש פרויקטים במקומות מבוקשים שהצלחת כמה מהם מתבטאת גם במכירות - כך שעל אף הקשיים האובייקטיוויים של התקופה, מדובר כאן בנפילה שניתן היה למנוע באמצעות ניהול מוצלח יותר.
אריה את עופר, שהחלה את פעילותה בתחילת שנות ה-90 בבבאר שבע, נחשבת לאחת מחברות הבנייה הפרטיות הגדולות במדינה. בשנים האחרונות היא הקימה מאות יחידות דיור, בעיקר באזור הדרום ובבאר שבע בפרט. בשנתיים האחרונות התחילה הפריצה הגדולה שלה לשאר חלקי המדינה, בעיקר לאזור המרכז. ייתכן שההתרחבות המהירה היא בין הגורמים לנפילה. משפחותיהם של השותפים - הוריהם מתגוררים במיתר - הן מהעשירות בנגב ובבעלותן חברת אחזקות שלה נכסים מניבים בכל אזור הדרום.
בשבוע שעבר הגישה החברה בקשה להקפאת הליכים באמצעות משרד עוה"ד אביקם וקנין, שאליהם הצטרף משרד עוה"ד ד"ר ליפא מאיר. חובות החברה נאמדים ב-450 מיליון שקל, מהם 422 מיליון לבנקים והיתרה לספקים ולרשויות המס; היקף ערבויות חוק המכר מתוך החוב לבנקים הוא כ-143 מיליון שקל. מדובר בערבויות שהבנק המלווה חייב להפריש, המשמשות בטוחה לתשלומים ששילמו רוכשי דירות. הערבויות מוחזרות כשהדירה נמסרת לרוכשים.
במערכת הבנקאות אומרים כי הפרויקטים של אריה את עופר נבנים במקומות הנכונים מבחינת ביקוש כגון מודיעין, נתניה ורעננה - דבר שניכר גם במכירות. אבל כל זה לא עזר לחברה לפסוח בהצלחה מעל משבר תזרים המזומנים שפקד אותה, לאחר שהבנקים חסמו את האשראי לחברה וסירבו לחדשו בלא פיקוח מסודר של גורם שימונה על ידי בית המשפט. כאמור, בשבוע שעבר מינה בית המשפט את עו"ד נס למנהל זמני לחברה.
הסיבות שהביאו למשבר אליו נקלעה החברה הן רבות ומוכרות. באריה את עופר, כפי שטענו נציגיה בכתב הבקשה להקפאת הליכים, תולים את המשבר בתקופה הקשה הפוקדת את ענף הנדל"ן, שניכרת בירידות בביקוש לדירות, בהתחלות הבנייה ובמחירי הדירות.
עם זאת גם להנהלת החברה יש חלק במשבר. בבקשה להקפאת ההליכים נכתב כי אריה את עופר לא השכילה לזהות את מצוקת המזומנים בזמן ונכנסה לפרויקטים חדשים בלא יכולת למנף את נכסיה, כדי לממן את ההשקעות שביצעה או להשתמש בעודפים למימון רכישה של נכסים.
מקור בענף הבנקאות מביא כדוגמה את פרויקט נוה האופרה במודיעין, שם רכשה החברה, בליווי בנק לאומי, קרקע לבניית 170 דירות במכרז של המינהל. כמו בשאר הפרויקטים במודיעין בהם לא ניתנו היתרי בנייה וקבלנים נאלצו לחכות עם התחלת הפרויקטים, גם לאריה את עופר לקח שנתיים לקבל אישורים - דבר שהגדיל מאוד את הוצאות המימון בפרויקט. המחסור בהון עצמי והפסקת המימון של הבנקים גרמו לכך שהחברה לא יכלה להמשיך להעביר את התשלומים לספקים בפרויקט.
בפרויקט במודיעין מכרה החברה 61 יחידות דיור. בפרויקט יש חמישה שלבים, שכל אחד מהם כולל 34 יחידות. עד כה נבנו שלושה שלבים והושלמו כ-53% מעבודות הבנייה.
עלויות המימון הגבוהות של הפרויקטים והחמרת הדרישות מצד מערכת הבנקאות החריפו, כאמור, את המצוקה התזרימית של החברה. כחלק מהמאמץ להצלת החברה אף העבירו באחרונה הוריהם של אריה ועופר גרשון כ-25 מיליון שקל לשני פרויקטים.
עלויות המימון הגבוהות נבעו בעיקר מהפרויקטים הרבים, כנראה רבים מדי, שלקחה על עצמה החברה. עם זאת ההערכה היא כי בעיה מרכזית נוספת היתה הפיזור הגיאוגרפי של הפרויקטים שהקשה מאוד על ניהולם. בתחילת דרכה ביססה החברה את פעילותה באזור הדרום, בעיקר בבאר שבע - האזור בו מתגוררים הבעלים. גם כיום מקימה החברה פרויקטים בעיר.
פרויקט אופרה ח' בבאר שבע כולל 158 יחידות דיור ו-1,000 מ"ר למסחר. עד כה הושלמו 82% מעבודות הבנייה בפרויקט ונמכרו 109 יחידות דיור ושתי חנויות. 70 דירות כבר אוכלסו.
פרויקט רמות ג' בעיר אמור לכלול 72 יחידות דיור בשכונת רמות ועוד 300 מ"ר למסחר. בשלב זה ניתן היתר לבניית 46 דירות, מהן מכרה החברה 23 יחידות דיור. עד כה הושלמו 38% מעבודות הבנייה בפרויקט.
בשנים האחרונות התחילה החברה לבנות באזור המרכז. דוגמה לפרויקט מוצלח באזור המרכז שאריה את עופר נקלעה לקשיים בו הוא 'אופרה על הים' בנתניה, שאותו הקימה החברה בשותפות עם חברת מתד תעשיות. הפרויקט כולל 186 דירות, מהן נמכרו עד כה 81 יחידות דיור ב-700-300 אלף דולר לדירה - מחירים הנחשבים גבוהים באזור נתניה. אבל לפי בנק המזרחי, יצאה אריה את עופר מחלקה בפרויקט בנתניה (50%), והעבירה אותו לקבלן המבצע, חברת דניה סיבוס.
פרויקט נוסף הנחשב מצליח בו נאלצה אריה את עופר להקטין את חלקה מוקם בעיר החרדית מודיעין עילית. מדובר בפרויקט נאות הפסגה הכולל 2,400 יחידות דיור. החברה מקימה את הפרויקט בשותפות עם חברת משכן הארץ, שבבעלות איש העסקים החרדי פנחס זלצמן ושותפו שלמה מאיר. משכן הארץ מבקשת לדלל את אחזקות אריה את עופר בפרויקט מ-50% ל-30%. עד כה נמכרו בנאות הפסגה כ-220 דירות לציבור ליטאי חרדי, מתוך שלב א' הכולל 238 יחידות דיור.
בימים אלה נקבע בין הצדדים מנגנון שיאפשר קבלת החלטות, לנוכח חילוקי הדעות בין שתי החברות השותפות בפרויקט. המנגנון קיבל גם את הסכמתו של בנק ירושלים, המלווה את הפרויקט.
לדברי מק
הבעלים של חברת הבנייה אריה את עופר עושים ככל יכולתם כדי שיהיה לה סוף טוב
מירי ריילי
21.3.2004 / 12:20