י.ח. דמרי תנסה לגייס עד סוף מאי 100 מיליון שקל בהנפקת מניות, אג"ח להמרה וכתבי אופציה

י.ח. דמרי בנייה ופיתוח, חברת הבנייה החמישית בגודלה בישראל, תבצע עד סוף מאי גיוס של 100 מיליון שקל בהנפקת מניות אג"ח להמרה וכתבי אופציה. מחצית מהגיוס תהיה בהנפקת מניות, והשאר בהנפקת האג"ח להמרה.



על כוונת החברה, שבשליטת יגאל וחזקיה דמרי, לבצע את הגיוס דווח לפני כחודש באופן בלעדי ב-TheMarker. את הגיוס יובילו פועלים אי.בי.אי, תמיר פישמן והמזרחי שוקי הון.



החברה מייעדת את תמורת ההנפקה לפירעון חלק מההלוואות והאשראי שנטלה. בטיוטת התשקיף שהגישה החברה לרשות ניירות ערך נכתב כי בעל השליטה בחברה ערב לחובות החברה, ובכוונת החברה לשחרר אותו מהערבות אחרי ההנפקה.



י.ח. דמרי נוסדה ב-1989 על ידי חזקיה דמרי ובנו יגאל דמרי, אשר מחזיקים היום במלוא הבעלות על החברה. בשנים 1989-1991 עסקה החברה בבנייה בעיקר כקבלן יוזם של יחידות דיור בנתיבות במסגרת חוזי פרוגרמה של משרד הבינוי והשיכון, ובבנייה כקבלן מבצע עבור גופים ציבוריים ורשויות מקומיות.



מתחילת 1992 החלה החברה ברכישת זכויות במקרקעין, פיתוחם, בנייה עליהם ומכירתם בשוק החופשי. במקביל היא חדלה לשמש כקבלן עבור אחרים, ופעילותה הקבלנית מתבצעת רק בפרויקטים שהיא היזם שלהם. החברה התרכזה בתחילת שנות ה-90 באזור דרום הארץ ובעיקר באשדוד, בנתיבות ובאשקלון.



במהלך השנים האחרונות היא החלה להרחיב את אזורי הפעילות שלה לחלקים אחרים בארץ, ונכון להיום היא מתכננת ומבצעת פרויקטים ב-14 יישובים שונים ברחבי הארץ. בין היתר היא פועלת בערים נתניה, ירושלים, מודיעין, תל אביב, ראשון לציון, גן יבנה, אשדוד, אשקלון, ניסנית, שדרות, נתיבות, אופקים, באר שבע ואילת. בנוסף לפעילות המגורים של החברה, היא עוסקת גם בייזום פרויקטים למסחר, מלונאות ותעשייה. כמו כן, החברה היא הבעלים של מספר נכסי מקרקעין מניבים.



בסך הכל מכרה החברה ב-2003 כ-524 דירות, מספר הגבוה מסך הדירות שמכרה בשנה שעברה חברות אזורים ואפריקה ישראל שנחשבות לחברות הבנייה הגדולות בישראל. אזורים מכרה בשנה שעברה כ-520 דירות, ואפריקה ישראל כ-387 דירות.



כל הפעילויות האלה הניבו לחברה, שמעסיקה היום כ-140 עובדים, הכנסות של כ-274.4 מיליון שקל בשנת 2003, גבוה בכ-32% בהשוואה להכנסות ב-2002, שהסתכמו בכ-207.2 מיליון שקל. ב-2001 הסתכמו הכנסות החברה בכ-246.4 מיליון שקל.



במקביל לצמיחת ההכנסות הציגה החברה ב-2003 גידול חד של כ-85% ברווח הגולמי שלה לרמה של כ-88.3 מיליון שקל וצמיחה דומה ברווחיות התפעולית לרמה של כ-62.1 מיליון שקל. שיעור הרווח הגולמי של החברה עמד בשנה שעברה על כ-32%, וזאת לעומת שיעור רווח של כ-20%-28% בקרב חברות הבנייה הגדולות האחרות.



למרות זאת, החברה סבלה מהוצאות מימון חריגות של כ-30.6 מיליון שקל, בהשוואה להוצאות מימון של כ-50 אלף שקל ב-2002 ושל כ-18.3 מיליון שקל ב-2001. הוצאות אלה שחקו את הרווח הנקי שלה בשנה שחלפה לרמה של כ-19.2 מיליון שקל, וזאת בהשוואה לרווח נקי של כ-22.7 מיליון שקל ב-2002 ושל כ-20.6 מיליון שקל ב-2001.



החברה מציינת כי הגידול בהוצאות המימון שלה ב-2003 נבע משתי סיבות עיקריות. הראשונה היא המדד השלילי, שהגדיל את הוצאות המימון הריאליות שלה; השנייה היא הפסדים של כ-5.8 מיליון שקל, שנגרמו לחברה כתוצאה מעסקות פורוורד על שער הדולר.



ההון העצמי של החברה מסתכם בסוף 2003 בכ-51.1 מיליון שקל, והוא מהווה כ-9.5% מהמאזן שלה שהסתכם בתקופה בכ-539.8 מיליון שקל. לחברה אשראי בנקאי שוטף בהיקף של כ-103 מיליון שקל ואשראי בנקאי ארוך טווח בהיקף של כ-224.2 מיליון שקל.



מטיוטת התשקיף של החברה עולה כי בחודש אפריל 2004 היא תפרע את חובה לחברה האם, בסך של 46.6 מיליון שקל, וכן תחלק לה דיווידנד בשיעור של כ-50 מיליון שקל. במקביל תשקיע חברה בבעלות מלאה של משפחת דמרי 96.6 מיליון שקל בחברה, כך שההון העצמי שלה יעמוד על 96.6 מיליון שקל. החברה מציינת כי ב-2001 היא חילקה לבעלי המניות שלה דיווידנד בסכום של כ-110 מיליון שקל.



משפחת דמרי נהנתה עד כה מהיותה חברה פרטית, והדבר בא לידי ביטוי במשכורות שהיא חילקה לבני המשפחה. השכר הבולט הוא של מנכ"ל ויו"ר החברה, יגאל דמרי, אשר קיבל בשנה שעברה שכר של 9.4 מיליון שקל. שכר זה גבוה משמעותית מהשכר שקיבל יגאל דמרי ב-2002 - כ-767 אלף שקל. הפער נובע מהסכם בין החברה ליגאל דמרי מ-2003, ואשר הוסיף לשכרו של האחרון 10% מהרווח לפני מס ולפני דמי ניהול של החברה בגין השנים 2001-2003.



בסוף 2003 נחתם בין יגאל דמרי והחברה הסכם לפיו תופסק העסקתו של דמרי, והוא יתחיל להעניק לה שירותי ניהול. בתמורה לשירותי הניהול לעיל יקבל דמרי, שיכהן כמנכ"ל ויו"ר החברה, דמי ניהול חודשיים בהיקף של כ-100 אלף שקל לחודש בתוספת מע"מ. בנוסף לדמי הניהול לעיל יהיה זכאי דמרי גם לבונוס מיוחד בהיקף של 10% מסכום הרווח לפני מס של החברה, העולה על סך של 32 מיליון שקל בשנה. בנוסף תחזיר החברה ליגאל דמרי את מלוא סכום ההוצאות שיוצאו על ידו במסגרת תפקידיו בחברה. היא תעמיד לשימושו מכשיר סלולר וכן רכב מקבוצת שווי 7, שיוחלף כל שנתיים ממועד רכישתו. בנוסף ליגאל קיבלו עוד 6 מבני המשפחה המורחבת משכורות שנעו בין 54 ל-403 אלף שקל בשנה שעברה.



יגאל דמרי ייצר ב-2002 כותרות, לא מתחום הנדל"ן, אלא מתחום הבנקאות דווקא, וזאת בעת שאסף בשוק מניות של בנק הספנות, בזמן שבנק הפועלים ניסה למחוק את הספנות מהבורסה. בשוק ההון העריכו כי הצעת הרכש לבנק הספנות הניבה לדמרי רווח של כ-250 אלף שקל. ב-2001 הוא "הפסיד" לאלי אלעזרא במכרז שערכה המדינה למכירת השליטה בחברת הבנייה אפרידר.