המיתון המתמשך בענף הנדל"ן גבה קורבנות רבים; מאות חברות בנייה פשטו את הרגל או הפסיקו את פעילותן מאז 96'. גם מחלקות האשראי בבנקים גילו כי תיק האשראי בענף שנתפש עד אמצע שנות ה-90 כסולידי, יכול להסב הפסדים כבדים של מאות מיליוני דולרים.
גם בבנק הפועלים נאלצו להפריש מיליארדי שקלים לחובות מסופקים ואבודים, בין השאר לפרויקטים בתחום הבנייה להיי-טק שהבנק ליווה בסוף שנות ה-90. אבל בבנקים אחרים - בעיקר בבנק דיסקונט שנפגע יותר מאחרים עקב ליווי אומלל של פרויקטים לא נכונים - היו מתחלפים מן הסתם עם מחלקת האשראי של בנק הפועלים. נתוני הבנק בתחום בולטים לטובה, במיוחד על רקע העובדה שמדובר במחלקה הגדולה ביותר בישראל.
ארנון רבינוביץ עמד בראש המחלקה במשך יותר מ-10 שנים, ובימים אלה הוא מסיים את תפקידו ועובר לתפקיד אחר בקבוצת הפועלים. עזיבתו היא בפירוש גם סיום תקופה בענף הנדל"ן. כמי שעמד בראש מחלקת האשראי הגדולה והחשובה בישראל במשך זמן ממושך כל כך זכה רבינוביץ עם השנים לכינוי מר נדל"ן - האיש שעל פיו יישק דבר בתחום.
רבינוביץ, כיו"ר מועצת המנהלים של בנק משכן קודם לאיחוד הבנק בתוך בנק הפועלים, וכמנהל האגף העסקי של הנדל"ן בקבוצת בנק הפועלים, היה אחראי על אשראי בהיקף של 60 מיליארד שקל לענף הבנייה. בנוסף, הוא היה חבר בשתי ועדות חשובות שפעלו בשבע השנים האחרונות: הראשונה, ועדת רונן מ-97', שאף שלא כל המלצותיה התקבלו, הצליחה להביא לשינויים לא מבוטלים במינהל מקרקעי ישראל. הוועדה השנייה היא ועדת רבינוביץ, בראשות יאיר רבינוביץ, שדנה ברפורמה במיסוי המקרקעין בישראל והביאה, בין השאר, לצמצום מס השבח.
עם זאת עיקר פעילותו היתה כמובן דרך מחלקת האשראי של הפועלים. בשנים האחרונות שונתה שיטת הליווי הפיננסי, והבנקים אינם מסתפקים עוד במתן אשראי, אלא נהפכו ליזמי נדל"ן של ממש. רבינוביץ הוא במידה רבה ממציאה של שיטת הליווי החדשה.
הבנקים נכנסו לנעלי הקבלנים והתערבו גם בפרטים הקטנים ביותר של הפרויקט: היכן לבנות, לאילו מטרות, ואפילו מה יהיה קצב הבנייה. קבלנים קטנים ובינוניים, ולעתים קרובות גם חברות בנייה גדולות, מצאו עצמם כפופים למרות הבנקים. כמו כן, מאז 96' צימצמו הבנקים את ההיקף הכספי של הליווי לענף הנדל"ן, והעלו את דרישות ההון העצמי. קבלנים שהתבססו בעבר על מימון בנקאי כמעט מלא, נדרשים כיום להגיע עם הרבה יותר כסף מהבית.
כך, מחלקות האשראי לבנייה בבנקים, בעיקר זו של הפועלים, נהפכו לחורצות גורלות של עשרות חברות בנייה. ב-2000 ו-2001 למשל, החליטו בבנק להתרחק מליווי פרויקטים של נדל"ן מניב, הנתפש כמסוכן, וגם מדירות יוקרה בשווי של חצי מיליון דולר ויותר. הדבר פגע בקבלנים שהתמחו במגזרים אלה, אך מצד שני חיזק את אלה הבונים דירות ברמות מחירים של 300-200 אלף דולר.
על רקע ההרפתקנות של בנקאים אחרים - רבינוביץ גילה זהירות. מה שבאמצע שנות ה-90' נתפש אפילו כזהירות יתר, שעלולה למנוע מהבנק השתתפות בפרויקטים רווחיים, חסך בסופו של דבר לבנק הרבה כאבי ראש.
רבינוביץ הוא גיסו של רענן כץ, מבעלי קבוצות הכדורסל של מכבי תל אביב ומיאמי היט מליגת האנ.בי.איי. רבינוביץ נחשב גם למקורב לבעלי השליטה בבנק - משפחות אריסון ודנקנר. בבנק נשמעו בעבר טענות כי הוא נהנה לנפנף בקשריו, שהפכו אותו לחסין גם כאשר היו"ר לשעבר, עמירם סיון, התנגד למינויו ליו"ר בנק משכן.
היכרותו של רבינוביץ עם בני משפחת דנקנר נובעת, בין היתר, מליווי שנתן בעבר לכמה פרויקטים לבנייה שיזמה המשפחה. כיום הבנק אינו רשאי ללוות פרויקטים של משפחת דנקנר, עקב שליטתה בו, וגם לא של חברת שיכון ובינוי, הנמצאת בשליטת משפחת אריסון.
רבינוביץ סירב להתייחס לסיום עבודתו בבנק. ברעיון שהעניק ל"הארץ" ב-2000, טען כי ההצלחה היחסית של הבנק בליווי פרויקטים נובעת מבחינה מדוקדקת של כל פרויקט וזיהוי נקודות התורפה שלו כבר בשלבים מוקדמים. בניית תיק אשראי מוצלח, הוא אמר אז, תלויה בכמה גורמים. העיקרי שבהם הוא זיהוי לקוחות טובים. בבנק הפועלים מוכנים לתת אשראי למי שנחשב כלקוח טוב ושהפרויקט שהוא מציע נראה כדאי. המחלקה מבצעת ניתוח כדאיות כלכלית ומחליטה אם להשקיע בפרויקט.
סיבה נוספת להצלחת תיק האשראי, אמר רבינוביץ, היא מעורבותו הגדולה של הבנק בפרויקט. בנק הפועלים, מעורב בעקיפין אפילו בשלב אישור התוכניות, כולל קביעת אחוזי הבנייה, ואחר כך גם בהחלטות כמו השכרת נכסים מניבים שנבנו במימונו. התערבות זו פוגעת אמנם בעצמאות הקבלנים וחברות הבנייה, אך הבנק נוטה להציגה כשירות נוסף ללקוח.
ההפרשות הכספיות הנמוכות יחסית של הבנק בתחום נובעות גם מזיהוי מוקדם של פרויקט הנתון בקשיים. יש קבלנים שטענו כי מדובר בזיהוי מוקדם מדי, שלא מאפשר להם להתיישר עצמאית. ברגע שהבנק מגלה פרויקט כזה, כפי שאמר רבינוביץ עצמו, הוא פועל לקשר את הקבלן עם חברות חזקות ועמידות יותר, במטרה ליצור ביניהם שותפות מסוימת. לעתים הקבלן שנקרא "לסייע לפרויקט" קונה את כולו, והקבלן מוותר על חלקו.
תוכנית השידוכים של הבנק היא חלק מהמדיניות שהוביל רבינוביץ לפתור בעיות ללא כונס נכסים או התערבות חיצונית אחרת. לא אחת כשפרויקט שליוו בנק הפועלים ובנק נוסף נקלע לקשיים, העדיף הפועלים לרכוש את חלקו של הבנק הנוסף, כדי לפתור את הבעיה לבד, בשקט ובמהירות.
מקור בבנק מאשר כי רבינוביץ אמור לעמוד בראש קרן נדל"ן, שתהיה כפופה לפועלים שוקי הון, מקבוצת הפועלים. לא ברור אם לקרן יהיו שותפים נוספים מהמגזר הפרטי או שתפעל עצמאית.
קרנות שמתמחות בנדל"ן (קרנות ריט), נפוצות מאוד בארצות הברית, וכיום הם מתחילות להופיע גם בשוק הישראלי. לאחר שסוגיות פרוצדורליות שונות הוסדרו, מבקשות לא מעט חברות להשתתף בקרנות כאלה; ויותר מכך - ישנם קבלנים וחברות בנייה שמבקשים להכליל פרויקטים שלהם בתוך הקרנות.
הסיכון של קרנות אלה הוא שהציבור יתפתה להיכנס לקרנות שירכשו פרויקטים לא טובים מספיק - וייפגע מכך. כמובן שלניסיון בבחירת פרוי
מנהל סקטור הנדל"ן בבנק הפועלים עוזב את תפקידו לאחר 10 שנים
זיו מאור
17.5.2004 / 9:30