מערכת הבנקאות עוסקת באחרונה בתביעות שכר במענקים למנהליה הבכירים, וכן במאבק קשה של עובדי בנק לאומי לקבלת אופציות בשווי מאות מיליוני שקלים. האווירה הנוכחית היא שינוי מהותי לעומת העבר הלא רחוק, כשהבנקים ביצעו הפרשות גדולות לחובות מסופקים תחת עינו הפקוחה של בנק ישראל.
כמעט כתמיד הגורם המרכזי לשיפור במצבם של הבנקים הוא הציבור. התהליך הרצוף של ירידת ריבית בנק ישראל והריבית הריאלית איפשרו לחברות שלוו מהבנקים להנפיק איגרות חוב, ולבנקים שלקחו על עצמם את הסיכון להעביר אותו לציבור - שרוכש את איגרות החוב באמצעות קופות הגמל, חברות הביטוח, קרנות הפנסיה וקרנות הנאמנות.
הנפקתה של חברת אספן נדל"ן מקבוצת אליעזר פישמן היא דוגמה לתהליך זה. אספן תנסה ביום ראשון הקרוב לגייס 60 מיליון שקל בהנפקה של סדרות איגרות חוב צמודות למדד ואופציות שניתנות למימוש עד סוף מאי 2005 לאיגרות חוב מסדרה זו, וכן סדרת איגרות חוב צמודות לדולר וסדרת אופציות שניתנות למימוש עד סוף מאי 2005 לאיגרות חוב אלו. מימוש האופציות עשוי להזרים לחברה 40 מיליון שקל.
אספן תשתמש בכסף שתגייס מיידית לפירעון אשראי בנקאי לזמן קצר, ובתמורה שתתקבל ממימוש האופציות להשקעות בנדל"ן מניב בחו"ל בהיקף של עד 50 מיליון שקל וחלוקת דיווידנד של עד 10 מיליון שקל.
הנפקת איגרות החוב של אספן תשפר את מצבו של בנק הפועלים, שהוא גם אחד מבעלי השליטה בחברת החיתום פועלים אי.בי.אי, שהיא אחת המנהלים הראשיים של ההנפקה.
הבנק נתן לאספן אשראי לזמן קצר בסכום של 35 מיליון שקל מבלי שאספן נדרשה לעמוד באמות מידה פיננסיות, כך שפירעון האשראי באמצעות כספי ההנפקה יקטין את יתרת ההלוואות שהבנק מעמיד לרשות קבוצת פישמן.
ההנפקה תשפר גם את מצבה של אספן עצמה, שכן ב-3 השנים האחרונות הסתכם תזרים המזומנים מפעילותה השוטפת של החברה ב-50 אלף שקל בלבד, ועל כן החברה לא הצליחה לעמוד בפירעון השוטף של הלוואות שלקחה לזמן ארוך בסכום של 41 מיליון שקל.
אספן נזקקה להגדיל את האשראי לזמן קצר ב-20 מיליון שקל ולמכור קרקעות ב-24 מיליון שקל. ההנפקה תשפר את מבנה ההון של החברה, שמממנת את עסקיה באשראי לזמן קצר בסכום של 117 מיליון שקל וחשופה לעלייה בריבית.
הציבור שמוזמן להשתתף בהנפקה ישאל את עצמו אם גם מצבו ישתפר לאחר שיחליף את בנק הפועלים וילווה לקבוצת פישמן 60 מיליון שקל, מבלי שיקבל ביטחונות לפירעון ההלוואה.
חלק מנכסיה של החברה סובלים מתפוסה ותשואה נמוכה, כגון חצור (תפוסה של 52% ותשואה של 3.7%), אילת (תפוסה של 100% תשואה של 4%) או קניון מעלות, שמניב לקבוצת פישמן תשואה של 5.4% בתפוסה של 81%.
אספן בדקה את הצורך בביצוע הפרשות לירידת ערך השקעותיה בנכסיה המניבים, והגיעה למסקנה כי יש לרשום הפסד של 4.6 מיליון שקל על השקעה כוללת של נכסים מניבים בשווי 288 מיליון שקל. הבדיקה התבססה על היוון תזרימי המזומנים הצפויים לנבוע מהנכסים בשיעורי היוון של 9%-8%, בתוספת הכנסות בשיעור של 90% מדמי השכירות הממוצעים בגין השטחים הפנויים שמהוונות כנראה בשיעור דומה.
שיעור היוון זה, שגבוה ב-3.7 נקודות אחוז בלבד מהתשואה על איגרות החוב הממשלתיות לטווח דומה, מעיד על ביטחון רב של קבוצת פישמן באיכות נכסיה ובאיכות השוכרים שלה. זאת, בהתחשב בשוכרים של החברה בפריפריה, כגון חברת לומניס ובמצבו של שוק הנדל"ן המניב. נראה שבקבוצת פישמן שומרים על אופטימיות רבה ואף הצליחו להדביק את רשות ני"ע באופטימיות זו.
התשואה הנמוכה על הנכסים היא רק אחת הבעיות של אספן נדל"ן. גורם אחר שעשוי להעסיק את הציבור השוקל להשתתף בהנפקה הוא 168 חוזים על 48.5% מהשטחים הניתנים להשכרה יפקעו עד סוף 2005. חוזים אלו מייצרים 57% מהכנסותיה של אספן ב-2003.
הטבלה שמרכזת את נתוני מועדי הפקיעה הצפויים של חוזי השכירות מגלה גם כי עד סוף 2006 יפקעו 202 חוזים שמניבים לאספן 85% מנכסיה, כך שדמי השכירות שאספן תקבל בעתיד עלולים להיות שונים מדמי השכירות שהיא מקבלת בהווה.
אספן משתלבת במגמה בקבוצת פישמן למכור נכסים בישראל ולהשקיע בחו"ל. הקבוצה מנהלת מו"מ למכור את יתרת זכויותיה בעסקת קומבינציה בנס ציונה תמורת 16 מיליון שקל, ובמקביל קיבלה הנהלת החברה החלטה להשקיע עד 50 מיליון שקל בנכסים מניבים בחו"ל (לא כולל הלוואות שיתקבלו ללא זכות חזרה של המלווה לאספן).
חברת הדירוג מעלות העניקה לאיגרות החוב שתנפיק אספן דירוג A. הדירוג הותנה בכך שהיחס בין החוב הפיננסי של החברה לבין סך הנכסים הפיננסיים המממנים את החברה (התחייבויות פיננסיות בתוספת ההון העצמי) לא יהיה יותר מ-66%. מעלות מציינת כי היחס יגיע לאחר ההנפקה ל-62.7%.
אספן עומדת בקושי גם בתנאי השני שהציבה מעלות: החוב הפיננסי יהיה גדול פי 10 לכל היותר מהתזרים התפעולי השנתי. חובה הפיננסי של החברה אחרי ההנפקה יהיה גדול פי 9.85 מהתזרים התפעולי השנתי של החברה.
אספן - החוזים עומדים לפקוע, זה הזמן לבקש הלוואה מהציבור
יורם גביזון
28.5.2004 / 8:46