חברות דירוג האשראי מידרוג ומעלות מפרסמות הבוקר את החלטות הדירוג שלהן לחוב שחברת הנדל"ן המניב אדגר מתכננת לגייס, כוונה עליה דווח אתמול בלעדית ב-TheMarker.
חברת מידרוג הודיעה כי היא מעניקה דירוג A2 לאג"ח מסדרה ד', אשר אדגר מתכננת להנפיק בהיקף של כ-120 מיליון שקל. האג"ח יהיו צמודות למדד וייפרעו ב-6 תשלומים שווים בשנים 2005-2010. במעלות כותבים כי החברה החליטה להעניק דירוג A להנפקת אג"ח בהיקף של 120-150 מיליון שקל.
אדגר, שבשליטת חברת צור שמיר של משפחת שניידמן, פועלת בתחום הנדל"ן המניב ועיקר פעילותה הינה החזקת נכסים מניבים, בעיקר משרדים, בארץ ובמספר מדינות בחו"ל: אנגליה, בלגיה, פולין וקנדה.
האנליסטית אביטל איגנר ממידרוג כותבת כי אדגר פועלת לכך שהכנסותיה מדמי שכירות בכל מדינה לא יעלו על 40% מסך ההכנסות שלה, וכי הסכום שהושקע בכל מדינה לא יהיה גבוה מ-50% מההון העצמי שלה. עוד היא כותבת שהחברה אינה מתכוונת להרחיב את פעילותה למדינות נוספות בשנים הקרובות.
איגנר כותבת שאדגר מעוניינת להציג בשנים הקרובות קצב צמיחה ממוצע של 10% לפחות, וזאת בעת שבשנים 2000-2003 היא הציגה קצב צמיחה ממוצע של 33%. בנוסף החברה מתכוונת לשמור על יחס הון עצמי למאזן של לפחות 20% ולשמור על שיעורי תפוסה גבוהים גם על חשבון הפחתת מחירי דמי השכירות.
במידרוג כותבים כי אדגר חשופה לסיכונים הכרוכים בענף הנדל"ן, ומגזר הנדל"ן המניב בפרט, הכוללים פעילות הנתונה למחזוריות עסקית אשר לא ניתן לצפותה מראש. במידרוג כותבים כי משך חוזי השכירות הממוצע של החברה הוא 3-5 שנים בלבד, וזאת למעט באנגליה שם החוזים הם ארוכים יותר. תקופה זו מעניקה לחברה הגנה חלקית בלבד בפני מחזור שלילי בענף הנדל"ן המניב.
גורם סיכון נוסף שמעלים במידרוג נוגע למדיניות המימון של החברה. לדברי איגנר, אדגר מתממנת באמצעות הלוואות בלון, במסגרתן החברה פורעת את רוב הקרן של ההלוואה בפירעון האחרון. מצב זה מצריך את החברה לבצע מימון מחדש להלוואת שמגיעות לסופן, או לחילופין לפעול למכירת הנכס.
במידרוג מציינים כי בשנים הקרובות תידרש החברה לפרוע הלוואת בעשרות מיליוני שקלים מדי שנה, כאשר בהקשר זה בולטת 2008, בה תגיע לפירעון הלוואת בלון של כ-61 מיליון שקל, בגין נכס באנגליה.
במידרוג מציינים כי לנוכח ביצועי העבר בחברה, יש סיכוי גבוה למימון מחדש של מרבית ההלוואות. יחד עם זאת, תמורות בשווקים עלולות לגרום לקשיים בהשגת המימון בתנאי רווחיות מספקים.
איגנר כותבת עוד כי בעקבות הפיכת אדגר מחברה פרטית לציבורית, היא צפויה לצמצם באופן משמעותי את העסקות עם בעלי השליטה או חברות קשורות שאינן בתחומי עיסוקה העיקרי.
איגנר מציינת שאדגר צפויה לאמץ מדיניות דיווידנד שתהיה תלויה ב-FFO שתשיג. במידרוג מעריכים כי האיתנות הפיננסית של אדגר הינה ממוצעת בהשוואה לחברות בעלות פעילות דומה, וזאת בהתחשב במאפייני המימון הנהוגים במדינות בהן פועלות חברות דומות.
במעלות סבורים לעומת זאת כי אדגר נהנית ממיצוב עסקי גבוה מהממוצע בענף, כאשר הפרישה של הפעילות שלה במגזרים גיאוגרפיים שונים ובעיקר בשווקים מערביים מפותחים, תורמת בצורה חיובית ליכולת החברה להציג ביצועים עודפים מול חברות המתמקדות בשוק המקומי.
גם במעלות מציינים כי החברה אינה מתכוונת להיכנס לשווקים חדשים, והאנליסט יעקב אקילוב אף מציין כי החברה שוקלת להקטין את החשיפה שלה לשוק האנגלי על ידי מכירת נכסים בשוק זה. זאת, לאחר שהחברה הגיעה למסקנה כי מיצתה את תהליכי ההשבחה בשוק זה לנוכח רמות המחירים הגבוהות. מנגד החברה בוחנת ביצוע השקעות חדשות, ובעיקר בקנדה, פולין וישראל.
מידרוג: אדגר צופה צמיחה ממוצעת של לפחות 10% בשנה; תאמץ מדיניות חלוקת דיווידנד
אילן מוסנאים
7.6.2004 / 12:17