נכסים ובניין ייצרה לבעליה 1.7 מיליארד שקל בעשור האחרון

שנה אחת בלבד לאחר שרכש את השליטה בקבוצת אי.די.בי אחזקות , ניכרת טביעת האצבע של נוחי דנקנר כמעט בכל פינה בקבוצה הרדומה. אי.די.בי אחזקות הנפיקה איגרות חוב ומכרה מניות בסכום מצטבר של 6.5 מיליארד שקל, והיא בוחנת השקעות חדשות.



דווקא בתחום הנדל"ן שבו התמחה דנקנר לא חל כל שינוי בקבוצה: אי.די.בי אחזקות מוסיפה לנהל את עסקי הנדל"ן שלה בשתי זרועות: אזורים ונכסים ובניין , כאשר הנדל"ן המניב של קבוצת גנדן, בעלת השליטה בקבוצת אי.די.בי, מתנהל במקביל לעסקי הנדל"ן המניב של החברות הבנות של נכסים ובניין - גב ים וישפרו . הכפילות המבנית קשורה במיסוי, אבל מעבר לכך קל להבין מדוע איש לא נחפז עד עתה להפריע למהלכה השקט והשמרני של נכסים ובניין.



קבוצת אי.די.בי מחזיקה בנכסים טובים רבים, אבל מעטים מהם יכולים להשתוות לנכסים ובניין ביכולת ייצור הרווחים: 834 מיליון שקל בין 93' ל-2003 ותזרימי מזומנים של 1.7 מיליארד שקל בשנים אלה. החברה מחזיקה באמצעות גב ים וישפרו ב-900 אלף מ"ר של נכסים שיניבו 308 מיליון שקל ב-2004.



מבט בהתפלגות הנכסים המניבים מסייע להבין כיצד שמרה הקבוצה על שיעורי תפוסה של 91% בתום המיתון הקשה ביותר בתולדות המדינה, ועל אף שהיקף נכסיה צמח ב-90% מאז החל המיתון ב-97'.



נכסים ובניין התמקדה בפיתוח נדל"ן מניב במרכז, והתרחקה מבנייה למשרדים (9% מנכסיה) ולמסחר (10%). שתי נקודות התורפה של נכסים ובניין בכל הקשור לתפוסה הן בבאר שבע (8%) ובמפרץ חיפה - כלומר במקרים בהם התפתתה להשקיע בפריפריה.



לדברי מנכ"ל נכסים ובניין, אבי אטיאס, הקבוצה השקיעה החל ב-97' בבנייה להיי-טק, לאחר שהגיעה למסקנה כי גב ים ממוקדת בתעשייה הבסיסית. הקבוצה הקימה מבנים להשכרה לחברות היי-טק באתרים כמו הר חוצבים, הרצליה פיתוח ומכון ויצמן ברחובות - כך שהשטחים המושכרים להיי-טק ולתעשיות נקיות מהווים כיום 26% מנכסיה המניבים.



המאפיינים הבולטים של נכסים ובניין ב-43 שנות קיומה היו צבירה אטית של נכסים והון ושימוש מינימלי בהלוואות בנקאיות. עובדה זו סייעה לחברה להתמודד עם תקופות של שפל ולנצלן להתחזקות. "אני פשוט לא בונה במשבר. זה תענוג שרק חברות איתנות יכולות להרשות לעצמן", אומר אטיאס.



השימוש המועט בהלוואות בנקאיות ובאיגרות חוב כדי לממן את הפעילות איפשר לחברה לרכוש קרקעות במחירים נמוכים ולהשלים את הליכי התכנון וקבלת אישורי הרשויות תוך המתנה לגידול בביקושים.



"החברה מחזיקה בזכויות בנייה על 500 אלף מ"ר, כלומר 55% מהיקף הנכסים המניבים של החברה. השלמנו את התשלום עבורן, ועל כולן יש תוכניות בניין עיר (תב"ע) תקפות. זהו נכס", אומר אטיאס.



הצד הפחות חיובי של השמרנות בלט דווקא בשבוע שעבר, כאשר אפריקה ישראל מדווחת על השקעות של 450 מיליון דולר בחו"ל, ונתן חץ בעל השליטה בחברת אלוני חץ, מדווח על רווח של 350 מיליון שקל ממכירת שמונה נכסים מניבים בבריטניה.



נכסים ובניין לא השקיעה ולו שקל בחו"ל, ולכן היא תלויה לחלוטין בביצועי שוק הנדל"ן המקומי. אטיאס מודה שתיק הנכסים של החברה אינו מגוון מספיק ומסביר זאת בהיערכות לקראת מכירת השליטה באי.די.בי. נראה שעתידה של נכסים ובניין יהיה שונה בעיקר משום שנוחי דנקנר, כמי שרשם השקעה מוצלחת בחברת הנדל"ן הפולנית GTC, ירצה לחקות באיחור את הצלחתן של החברות הישראליות בשוקי הנדל"ן הזרים.



נכסים ובניין פעילה בבנייה למגורים באמצעות החברות הבנות נוה גד (100%) וגב ים (73%), והחברה המוחזקת קי.בי.עי (23%). הקבוצה עוסקת בימים אלה בבניית 800 יחידות דיור ב-10 יישובים, ופוטנציאל הבנייה למגורים על פי תוכניות בניין עיר תקפות ומאושרות מגיע ל-3,600 יחידות דיור, ובנוסף לכך 2,200 יחידות דיור בעסקות קומבינציה חתומות.



עתודות קרקע לטווח ארוך יותר גלומות בהחזקתה של החברה הבת נכסי הדרים (84%), ובחברת מהדרין (37%) שעוסקת בעיבוד פרדסים בשותפות עם חברת תנופורט ומחזיקה ב-15 אלף דונם של פרדסים שיופשרו כנראה בעתיד.



נכסים ובניין מתמקדת בתחום הבנייה למגורים בייזום שכונות מגורים ברמה גבוהה למעמד הבינוני-גבוה, כמו מרום נוה ברמת גן, נוה אמירים בהרצליה ונוה אביבים - בעבר, גנים בגני תקוה שם תנסה לחזור על ההצלחה של נוה אביבים, גבעת נוה בגבעת שמואל ונוה עוז בפתח תקוה - בהווה.



המיתון במשק ניכר במכירת הדירות של קבוצת נכסים ובניין רק ב-2003, כאשר חלה ירידה של 47% בהשוואה ל-2002 - לרמה של 187 מיליון שקל.



אטיאס מציין שבשלושת הרבעונים האחרונים ניכרת התאוששות, אך מוסיף כי בשלב זה ההתאוששות ניכרת ברמת המכירות - בעוד שהמחירים עדיין לא עולים.



נכסים ובניין מכרה 83 דירות ברבעון הראשון של 2004 בהשוואה ל-64 ברבעון הרביעי של 2003 ו-52 דירות ברבעון המקביל ב-2003. קצב המכירות עלה באפריל-מאי 2004 ל-71 דירות.



השקעה אחת בבנייה למגורים שלא הבשילה היא במרינה בהרצליה, שבה נכסים ובניין השקיעה 100 מיליון שקל בהקמת פרויקט של 176 דירות נופש. הפרויקט הוקפא בשלב גמר השלד בעקבות פסק הדין של השופט אורי גורן בבית המשפט המחוזי ב-99', לפיו הייעוד של הפרויקט הוא תיירותי.



פסק הדין הביא לירידה של 50%-40% במחירי הדירות. אטיאס מציין שבמתחם זה נעשו עסקות למכירת מ"ר למגורים ב-3,000-2,500 דולר, וכיום נכסים ובניין מנהלת מגעים למכירת חלקה בפרויקט זה במחיר דומה.



נכסים ובניין מעורבת גם בהשקעות בתשתית באמצעות אחזקתה (20%) בחברת כרמלטון, שאמורה לבנות את פרויקט מנהרת הכרמל שיכלול 4.7 ק"מ של שתי מנהרות מקבילות ושלושה מחלפים. כרמלטון תפעיל את המנהרה ככביש אגרה ותשלם למדינה תמלוגים של 270 מיליון שקל. הפרויקט התעכב בשל סירובו של בנק דיסקונט לממש את הסכם המימון שנחתם באוגוסט 2002. הבנק חויב על ידי בית המשפט לקיים את הסכם המימון במארס 2004, ולאחרונה הסכימה המדינה לתת ערבות לנפח התנועה במנהרות כך שסיכויי הפרויקט להתממש שופרו.



החברה ניצלה את תקופת השפל הממושכת שהחלה ב-97' לרכישת 50% מחברת מת"מ ב-99' תמו