"במלה אחת ניתן לתאר את שוק המשרדים בחיפה 'נורא', ובשתי מלים - 'איום ונורא'", כך מגדיר איש נדל"ן חיפאי את הנעשה במבני המשרדים בעיר. בנייה בלתי מבוקרת של עשרות אלפי מ"ר משרדים בשנות ה-90, ומעבר של משרדי הממשלה וחברת חשמל לאתרים חדשים בעיר - הביאו לעודפי היצע של 200 אלף מ"ר, ולצניחת מחירים בתחום המשרדים להשכרה.
"כשבניין משרדים בחיפה נעזב כיום מיושביו, הוא משול לפגר. אי אפשר ליישב אותו מחדש", מספר מנהל השיווק של חברת השתתפויות בנכסים, אלון וקסמן. לדבריו, בנייני המשרדים המועדים להתרוקנות ממוקמים באזורים הצפוניים של העיר, ובמיוחד בצ'ק פוסט ובחוף שמן (בין העיר התחתית לצ'ק פוסט).
לדעת אנשי נדל"ן, ההידרדרות בשוק המשרדים בחיפה נובעת בראש ובראשונה מאי הבנה של יזמים בשנות ה-90 את התהליכים האורבניים העוברים על העיר וסביבתה. מה שנחשב עד לפני שנים ספורות מרכז העסקים העירוני, אזור הצ'ק פוסט, נמצא כיום בגסיסה וננטש לטובת המרכז העסקי החדש - דרום חיפה, שגם בו עסקי ההשכרה לא ממש משגשגים.
אין כיום דורשים רבים לאזור הצ'ק פוסט, ששימש בעבר גם מרכז עסקי של הקריות. בקריות הוקמו בינתיים מרכזי מסחר ומשרדים, והחיפאים, כאמור, מדירים רגליהם מהמקום. למרות זאת, הוקמו בשנות ה-90 עשרות אלפי מ"ר משרדים באזור. תמיר בן שחר מחברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר ושות' מעריך כי מתוך 70 אלף מ"ר משרדים בצ'ק פוסט, פחות ממחצית מאוכלסים. מחירי השכירות לאורך שדרות ההסתדרות, המוליכות לקריות ולעכו, שהיו לפני כחמש שנים 12-10 דולרים למ"ר בחודש בממוצע, ירדו ל-8-6 דולרים; המחירים ברחובות הנמצאים בעורף שדרות ההסתדרות ירדו מ-9-7 דולרים למ"ר לחודש - ל-5-3 דולרים.
בעיר נשר הסמוכה, שאף היא מקזזת מקהל היעד של הצ'ק פוסט, ניתן למצוא משרדים במגוון גדול של מחירי שכירות - 10-6 דולרים למ"ר לחודש - בהתאם לגיל המבנה, רמת הגימור שלו והמיקום. ירידת המחירים בנשר היתה פחות חדה מאשר בחיפה, כשתעריפי הארנונה הנמוכים יחסית מסייעים ביצירת ביקושים.
עד כדי כך המצב גרוע בחיפה, שמנהל מחוז צפון בהשתתפויות בנכסים, מוטי ניסנבאום, מספר על מבנה שבבעלות החברה באזור עורפי בצ'ק פוסט, שהיא הגיעה למסקנה כי לא ניתן יהיה לאיישו אם תשכיר חלקים ממנו. כתוצאה מכך, הוחלט לשפץ את הנכס ולשווק את כולו לחברה אחת במחיר נמוך במיוחד. אזור הצ'ק פוסט אינו בודד. "רמת האכלוס הממוצעת של משרדים בחיפה מגיעה לכ-60%, ובמקומות מסוימים אף לפחות מזה. רמת המחירים ירדה בעשרות אחוזים, וישנם מקומות, במיוחד באזור הצ'ק פוסט, בהם ניתן לשכור שטחים בתמורה לתשלום ארנונה", מוסיף בן שחר.
כאמור, ה"אשם" העיקרי בנפילת הצ'ק פוסט הוא מבואותיה הדרומיים של חיפה, שנהפכו למרכז העסקים העירוני. באחרונה השלימה חברת החשמל את מעבר עובדיה ממבנים שונים בעיר, לבניין המשרדים שהקימה בדרום חיפה. התוצאה, כ-50 אלף מ"ר משרדים התרוקנו בבת אחת ולא נראה כי יאוישו בקרוב.
רמת המחירים באזור מת"ם (מרכז תעשייה מדע) בדרום חיפה נחשבת אחת הגבוהות והיציבות בחיפה - 13-10 דולר למ"ר - והמשרדים באזור, שחברות היי-טק רבות קבעו בו את מושבן, זוכים לביקושים מהגבוהים בעיר. עם זאת, בפארק גובל הנמצא בשטח המוניציפלי של טירת הכרמל, מגיעים מחירי השכירות למשרדים ל-8-6 דולרים למ"ר, ותעריפי הארנונה שם נמוכים בהרבה. התוצאה, גם באזור מת"ם המחירים אינם נוסקים.
לא רק מרכז העסקים העירוני עבר מהפכה, אלא גם מרכז השירותים. אם עד לפני שנים ספורות נחשב הדר הכרמל למרכז השירותים העירוני, הרי שעם השלמת בנייתה של קרית הממשלה בעיר התחתית ומעבר בתי המשפט מהדר לעיר התחתית השתנתה התמונה. שוכרי משרדים המעוניינים להיות סמוכים למשרדי הממשלה ולבתי המשפט, כמו רואי חשבון ועורכי דין, "יורדים" מהדר הכרמל ומתיישבים במשרדים בעיר התחתית. הבעיה היא שגם שם היזמים לקו בעודף אופטימיות, בנו הרבה מעבר לביקוש ולכן לא מצליחים למלא את עשרות אלפי המ"ר שהוקמו באזור קרית הממשלה. יזמים אחרים, שבבעלותם מגרשים באזור, ראו מה קורה והחליטו לא לממש את זכויות הבנייה שלהם להקמת רבי קומות. התוצאה - גם במה שאמור היה להיות הסיטי של חיפה נרשמים עודפי היצע גבוהים הגורמים למחירים נמוכים, 8-6 דולרים למ"ר בממוצע לחודש, ולתחרות קשה על קיזוז דמי הניהול.
תוצאה נוספת כאמור היא ההידרדרות במצב הדר הכרמל: נטושה ובמיקום חסר משמעות בחיפה. המחירים הממוצעים צנחו לרמה דומה לזו של העיר התחתית. מבני מגורים רבים ששימשו משרדים ננטשו על ידי עורכי הדין ורואי החשבון ששכרו אותם, ועתה אין להם ביקוש כמשרדים.
על הכרמל, בעיקר בשדרות הנשיא ומוריה, המוליכות ממרכז הכרמל למרכז אחוזה, התפתח ציר משרדים קטן המשרת בעיקר את תושבי הכרמל. לאורך ציר זה ניתן להשיג מחירים גבוהים יחסית לעיר, שעשויים להגיע אף ל-15 דולר למ"ר במרכזי הכרמל ואחוזה.