"לקהל היעד שלנו אין ברירה אלא לקנות דירה בגלל התרחבות המשפחה או מסיבות אחרות"

"המיתון בענף הנדל"ן בשנים האחרונות עשה לנו רק טוב. ניצלנו את המצב והתרחבנו ב-300%. הסיבה לכך היא שחלק לא קטן מהמתחרים העתיקו את פעילותם לחו"ל או הפסיקו אותה לחלוטין, דבר שהביא להוזלת הקרקעות במקומות רבים ואיפשר לנו להיכנס לפרויקטים נוספים" - כך אומר מנכ"ל חברת הבנייה חפציבה, בועז יונה, בראיון ל"הארץ". לדבריו, בשנים האחרונות פחת מספר הקבלנים הפועלים בענף ב-50% לעומת התקופה שלפני המיתון.



יונה אומר כי אמנם באופן כללי ההון העצמי של הקבלנים נשחק בשנות המיתון, אך מי שסבל בעיקר היו אותם קבלנים שרכשו קרקעות בשנות ה-90 המוקדמות במחירי שיא, ואחר כך נאלצו להתמודד עם הירידה החדה במחיריהן. "ברמת רחל בירושלים למשל", הוא אומר, "היו קבלנים שרכשו קרקעות במחיר של 180-200 דולר ליחידה ב-1991-1992. כיום אפשר לרכוש את אותה קרקע ב-100 אלף דולר; את ההפרש ספגו הקבלנים".



יונה אומר עם זאת כי מאחר שחפציבה פועלת בעיקר מול המעמד הבינוני ופחות בשוק דירות היוקרה, השחיקה מורגשת פחות שכן הנפילה בפלח שוק זה היתה מתונה יותר. "קהל היעד שלנו הוא משפרי דיור מ-3 חדרים ל-5-4 חדרים. זהו המעמד הבינוני ומטה, שאין לו ברירה אלא לקנות דירה, בגלל התרחבות המשפחה או מסיבות אחרות".



קבוצת הבנייה חפציבה, שהוקמה בתחילת שנות ה-60, נמצאת בבעלות מרדכי יונה. היא מנוהלת על ידו, ועל ידי שני בניו בועז ואייל. אייל אחראי על מרל"ז, חברת התחנה המרכזית וגמול. בועז מתמקד בחברת חפציבה למגורים. מרדכי מעורב בכל חלקי החברה ואחראי על חברת צמרות בוני הארץ (לשעבר רובננקו). על חלוקת הרווחים ביניהם מסרב יונה לדבר, כמו גם על שווי החברה.



יונה אומר כי חפציבה היא חברה יציבה שהיקף הפעילות השנתי שלה מסתכם ב-350 מיליון שקל. לדבריו, הפעילות מתמקדת בבנייה למגורים בישראל, בעיקר למעמד הביניים; הפריסה של החברה היא ארצית, בכ-35 אתרים מבאר שבע בדרום ועד עכו בצפון. "סך הכל יש לנו 2,500 יחידות דיור בבנייה", הוא אומר.



חלק לא מבוטל מפעילות החברה היא במגזר החרדי. מה היקף הפעילות שלכם שם?



בועז יונה: "כחברה שצמחה בירושלים, היינו יותר חשופים לציבור הזה. בשנים האחרונות, הגברנו את הפעילות מתוך הבנה שמדובר בשוק יציב. כיום אנחנו החברה מספר אחת של הציבור החרדי. אנו בונים קרוב ל-8 שנים עבור הציבור הזה. היקף הפעילות במגזר החרדי מסתכם ב-2,500 יחידות דיור, מהן 1,000 יחידות דיור נמצאות בביצוע - כ-40% מכלל הפעילות. ברמת בית שמש אנחנו מקימים 700 יחידות דיור, באלעד 500 יחידות דיור, ובקרית ספר (מודיעין עלית) 1,000 יחידות דיור (סולל בונה מבצע). אנחנו מוכרים 40-35 דירות בחודש בפרויקטים לחרדים".







אתה מדבר על היקפים גדולים מאוד של מכירת דירות מדי חודש, שאינם עולים בקנה אחד עם המיתון השורר בענף. מכירת הדירות במגזר החרדי הושפעה מהמיתון?



"במגזר החרדי המיתון השפיע בשוליים. ההוצאות למותרות במגזר הזה הן בדרך כלל מינימליות. את הכסף משקיעים בלימודים ובדיור, והדבר נמשך גם בעתות מיתון. לרכישת דירה משמעות מהמעלה הראשונה לציבור זה. המימון שלה נעשה באמצעות גמילות חסדים, הלוואות בתוך המסגרת הקבוצתית ומשכנתאות. במרבית הפרויקטים המחירים שמרו על יציבות, בעיקר באזור אלעד כי מלאי הקרקעות אזל. באחרונה אף העלנו מחירים בשיעור של 5%-3.5%. מחיר הדירות שם נאמד ב-1,200 דולר למ"ר בממוצע כולל מע"מ.



"עם זאת, נתח הרווחים במקומות אלה אינו גדול. אם בדירה רגילה הרווח הוא 15% כיום, אצל החרדים מדובר ב-9%-10%, כי המחירים נמוכים. לכן חייבים לעבוד בהיקפים גדולים כדי להרוויח".



ההתמקדות בבנייה לחרדים מחייבת התמחות מיוחדת?



"בשונה מהבנייה למגזר החילוני, הבנייה לחרדים היא בהיקפים יותר גדולים, הליך המכירה מהיר יותר, והמחיר מותאם לדרישת הציבור. בבנייה למגזר זה יש חשיבות לכמה דברים, וקודם כל למיקום הקרקע. היישובים אלעד וקרית ספר נחשבים לעורף של בני ברק והמחירים בהם נמוכים בשיעור ניכר.



"דירה בבני ברק שעולה 200 אלף דולר תימכר בקרית ספר ב-110 אלף דולר.



"הדבר השני הוא חשיבות התאמת התכנון לצרכים המיוחדים של הציבור החרדי: הבנייה בדרך כלל נמוכה, עד 6 קומות (אם זה יותר גבוה, נחוצה מעלית שבת); המטבח גדול יותר וכן הסלון. מאפיין נוסף של הבנייה לחרדים הוא הוצאות שיווק נמוכות. אין צורך להתאמץ לשווק את הדירות כפי שמתחייב בציבור החילוני. כך למשל, כדי למכור דירה בסכום של 110 אלף דולר לציבור החילוני יש צורך להשקיע 2,500 דולר לשיווק ופרסום. ההשקעה לציבור החרדי באותה דירה מסתכמת ב-500 דולר בלבד, כי עובדים דרך חצרות.



"ישנם רבנים שמתקשרים אתם והם מביאים את החמולות. האוכלוסייה אמנם הולכת אחרי הרבנים, אבל לא בעיניים עצומות. הם מבררים מחירים, בודקים את המפרט ואחר כל מחליטים. עוד דבר שמייחד את הבנייה למגזר החרדי הוא שכאשר יש מחלוקת עם הקבלן הדבר לא מגיע לבית משפט, כמו במגזר החילוני, אלא יש דין תורה שמיישב את המחלוקת".







מה לגבי התרחבות למדינות מעבר לים?



"כיום אנחנו מעורבים במספר לא רב של פרויקטים בחו"ל: השלמנו פרויקט בהונגריה, וכיום (דרך צמרות) אנחנו מקימים בוורשה פרויקט של כ-800 יחידות דיור, בהיקף של 50 מיליון דולר; ובניין מגורים בשדרה התשיעית בניו יורק של 12 יחידות דיור (יחידה בכל קומה), בהשקעה של 12 מיליון דולר.



"כמו כן התחלנו - במסגרת שותפות - בהקמת פרויקט בן 300 יחידות דיור בבודפשט, בהיקף של 35 מיליון דולר.



"עיקר תשומת הלב שלנו מופנית כיום לרומניה. שאר המדינות במזרח אירופה מיצו את עצמן, ואילו רומניה רק מתחילה. כיום אנחנו מנהלים מגעים ראשונים להקמת 1,000 יחידות דיור ברומניה. עלות כל יחידה מוערכת ב-80 אלף דולר.



"כל אחת ממדינות מזרח אירופה היתה צריכה קצת זמן כדי להתאים את המערכות הביורוקרטיות לקראת בניית פרויקטים, כולל למשל מערכת התמיכה הבנקאית. ברומניה לא הבינו לפני שנתיים כיצד אמורה לפעול מערכת הבנקאות. עד לאחרונה היית ר