בשביל רוב האנשים משכנתא היא ההתחייבות הכספית הגדולה ביותר, ובכל זאת נדמה שנהוג להשקיע זמן רב יותר בסקר שוק לקניית מקרר או תנור חשמלי מאשר בסקר בין בנקים לפני לקיחת ההלוואה. "אני לא מתמקח דגול בדרך כלל", מספר רונן שלקח משכנתא עם אשתו לפני כשבועיים, "אבל בבחירת המשכנתא השקעתי הרבה זמן ומאמץ וזה השתלם בצורה בלתי רגילה. הפקידים שאתם הייתי בקשר אמרו לי שכמעט אף לקוח לא עושה השוואות כאלה".
רונן לא עשה הרבה. הוא פשוט התעקש, התאזר בסבלנות ונופף מול כל בנק בהצעות של הבנקים האחרים. "הצלחתי להשיג הנחות גדולות בריביות, ויתור על דמי פתיחת תיק והנחות נוספות", הוא אומר.
"בדומה לכל תחום אחר, גם במשכנתא צריך לקבל ייעוץ מקצועי", אומר רם אמית יו"ר הדירקטוריון של חברת MCP - ייעוץ משכנתאות בע"מ. "אם אינך משפטן אל תכתוב את חוזה השכירות לבד, ואם אינך יועץ משכנתא אל תקבל החלטות פיננסיות כאלה לבדך". למרות העבודה המאומצת של רונן, טוען אמית, לקוח מתקשה להרכיב לבדו את המשכנתא הטובה ביותר שתהלום את צרכיו לטווח ארוך. הייעוץ המקצועי מביא בחשבון תסריטים אפשריים ולפיהם קובע את אפיקי המשכנתא הטובים ביותר, ומבצע מעקב אחר המשכנתא לאורך השנים. לדבריו, החיסכון של לקוחות שנעזרים בייעוץ משכנתאות נע בין 50 אלף ל-200 אלף שקל. ייעוץ של חברת MCP לקבלת משכנתא חדשה עולה 3,750 שקל; מחירו של ייעוץ למיחזור משכנתא הוא זהה כשהחיסכון עד 50 אלף, עולה ל-4,500 שקל כשהחיסכון עד 90 אלף, ול-5,500 שקל כשהחיסכון הוא עד 150 אלף שקל. בדיקה ללא ביצוע עולה 150 שקל.
פתרון נוסף למי שאינו מעוניין לכתת רגליו בין הבנקים, אך גם לא רוצה לשלם כסף ליועץ משכנתאות, הוא אתר האינטרנט www.finehome.co.il, שהחל לפעול לפני שנה. באתר יכולים הגולשים למלא טופסי בקשה להלוואת משכנתא. הטפסים הללו מועברים לבנקים למשכנתאות וביום שלמחרת כבר מתקבלות הצעות מכל הבנקים: "אלו הצעות תחרותיות מאוד", אומר רוני בן יהודה, יזם הפרויקט, "גם משום שהן ניתנות בתנאי מכרז וגם משום שהמציעים הם בכירים מדרג ההנהלה". בנוסף לשירות הזה, האתר גם מסייע בקביעת מועד הפגישה הראשונית עם הבנק שהצעתו היתה הטובה ביותר בעבור הלקוח. הלקוחות מקבלים את השירות ללא תשלום; מי שישלם עמלות לאתר המתווך יהיו הבנקים, ברגע שיינתן לכך אישור סופי מן הפיקוח על הבנקים. בן יהודה מבטיח כי תשלומי העמלות של הבנקים לא יפגעו בהצעות התחרותיות שמקבלים הגולשים.
כללים למשכנתאי המתחיל
גם אם לא נעזרים בייעוץ מקצועי, כדאי לפעול לפי כמה כללים לפני שמחליטים על משכנתא:
* להתמקח על הריביות, תנאי ההלוואה וההוצאות הנלוות, ולהשתמש בהצעות של הבנקים כדי לקבל הצעות טובות יותר מבנקים אחרים. כדאי לברר גם בחברות הביטוח, שנכנסו לאחרונה לענף המשכנתאות.
* לברר את עמלת הפירעון המוקדם של כל מסלול.
* להקפיד שההחזר החודשי לא יעבור שליש מההכנסה המשפחתית נטו - ברוב המקרים הבנק ממילא לא מאפשר יותר מכך.
* הלוואה דולרית כדאית בעיקר למי שהכנסתו בדולרים.
* לקבוע את מסלולי המשכנתא לפי יכולת ההחזר החודשי ולא רק לפי הריביות. ריבית מצוינת להלוואה של 10 שנים, כרוכה בהחזר חודשי גבוה יותר מריבית פחות טובה להלוואה של 20 שנים.
* אם צפויה עלייה בהכנסות, כדאי לשקול לקחת הלוואה עם החזרים נמוכים בהתחלה, שגדלים עם הזמן.
* כדאי להשתמש בהון עצמי ולקחת הלוואה כמה שיותר קטנה - הריבית שמשלמים לבנק על ההלוואה תמיד יותר יקרה מהריבית שמקבלים על חיסכון.
* מומלץ להיעזר באתרי האינטרנט של הבנקים למשכנתאות, שבהם מידע על המסלולים וגם מחשבונים לחישוב ההחזרים החודשיים.
* יש להצטייד במסמכים הדרושים (חוזה, נוסח טאבו, תלושי משכורת, דפי עו"ש ותעודת זהות) בפגישה בנושא משכנתא. בלעדיהם כושר המיקוח של הלקוח נמוך.
משה סלמן מחברת MIM לייעוץ משכנתאות ממליץ לקחת משכנתא בריבית של עד 5% - את רוב הסכום בריבית קבועה. אפשר גם לחלק את ההלוואה לריבית קבועה, אך לכמה תקופות. אם עתיד להגיע סכום כסף גדול בעוד כמה שנים, עדיף לקחת חלק מההלוואה בריבית משתנה ולהחזיר אותה לפני הזמן.
על המשמר
גם לאחר שלוקחים משכנתא אסור לנוח על זרי הדפנה. "זאת עסקה ארוכת טווח, ולכן היא חייבת להיבחן לפחות פעם בשנה, כדי לראות אם יש חלון הזדמנויות להוזיל אותה", אומר אמית.
צריך לעמוד על המשמר גם בכל הקשור לריביות הנגבות על ידי הבנק. אמית ממליץ לפנות אחת לכמה שנים ליועצי ריביות, שיבדקו שהכל מתנהל בחשבון כשורה. אלי לוינגר, מומחה לריביות מחברת תשואות, טוען שגביית יתר אינה מקרית, ומתבצעת דווקא דרך תשלומים נלווים. "בבנקים המסחריים מצאו ליקויים כבר לפני עשרות שנים ורבים מהם תוקנו", הוא אומר. "הבנקים למשכנתאות נמצאים בעניין הזה הרחק מאחור - ישנם חיובי יתר על ביטוחי החיים והנכס, עיקוב בביצוע הוראת קבע, תשלום במזומן וכו', שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים". אם הלווה מפגר בתשלומים והקנסות הולכים ותופחים, עלול להיווצר מצב אבסורדי שבו "הבנק חייב ללווה עשרות אלפי שקלים, אבל תובע מהלווה להחזיר לו סכומים גדולים בהרבה", אומר לוינגר. הבדיקה כרוכה בהוצאות רבות, אך לנוכח פניות רבות ללוינגר, הוא החליט להוזיל את העלויות ולעזור ללווים להגיש תביעות קבוצתיות נגד הבנקים.
כיצד נעשתה הבדיקה
בדיקת "הארץ" ומכון שריד, שתוצאותיה מופיעות בטבלה, נערכה במתכונת של "לקוח סמוי". סוקר מטעם מכון שריד ביקר בשבעה סניפי בנק בתל אביב וביקש לברר מה התנאים שניתנים לזוג צעיר הרוכש דירת יד שנייה בעלות של 220 אלף דולר באזור גוש דן. גובה ההלוואה המבוקשת היה 132 אלף דולר - כ-60% מעלות הנכס, והסוקר דיווח כי המשכורת המשותפת שלו ושל אשתו היא 14 אלף שקל בחודש.
בכל בנק ביקר הסוקר פעמיים, במרווח של כשבועיים, כדי לוודא שהנתונים שהתקבלו בביקור הראשון מדויקים. הסוקר התבקש להתמקח כמיטב יכולתו על הריביות שהציעו הבנקים. ברוב הבנקים נמסר לסוקר מידע ראשונ
"גם במשכנתא צריך לקבל ייעוץ מקצועי"
דפנה לוצקי
19.7.2004 / 10:58