וואלה
וואלה
וואלה
וואלה

וואלה האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

"צ'כיה, פולין, הונגריה וסלובקיה מתקרבות למיצוי פוטנציאל הנדל"ן"

ענת ג'ורג'י

1.8.2004 / 13:55

כך אומר בראיון ל"הארץ" קלמן סופרין אחד הבעלים של ב.ס.ר הנדסה; לדבריו, בולגריה ורומניה ואולי גם קרואטיה וסרביה הן היעדים הבאים להשקעה בנדל"ן



מאת ענת ג'ורג'י



"מדינות שונות במזרח אירופה כמו צ'כיה, פולין, הונגריה וסלובקיה מתקרבות למיצוי הפוטנציאל הנדל"ני שלהן. לעומתן, בולגריה ורומניה ואולי קרואטיה וסרביה הן היעדים הבאים להשקעה בנדל"ן" - כך אומר בראיון ל"הארץ" קלמן סופרין אחד הבעלים בקבוצת ב.ס.ר הנדסה ופיתוח. סופרין, שהצטרף לקבוצה כמהנדס צעיר לפני 34 שנה, אומר כי הקבוצה בוחנת כניסה ליעדים חדשים, בין השאר לפרויקטים בתחום המגורים במערב אירופה.



ב.ס.ר הנדסה, שנוסדה לפני כ-40 שנה ועברה שינויים רבים במשך השנים, נמצאת בבעלות סופרין, נחשון קיויתי וחברת גיבור ספורט. החברה שולטת, בין היתר, בב.ס.ר אירופה יחד עם בית ההשקעות לידר, בב.ס.ר הנדסה וניהול המתמחה בניהול פרויקטים ובב.ס.ר פרויקטים המתמחה בבנייה בישראל (ועתה גם בארה"ב). מנכ"ל ב.ס.ר אירופה הוא שחר למקין, ומנכ"ל ב.ס.ר פרויקטים הוא אלברט אזוגי.



לדברי סופרין, בשנים הקרובות חלק הארי של פעילות החברה יהיה במדינות במעבר לים. ב.ס.ר אירופה, למשל, הוא אומר, פועלת זה חמש שנים בשש מדינות במזרח אירופה: צ'כיה, הונגריה, סלובקיה, פולין, רומניה ובולגריה, ומעורבת בפרויקטים בהיקף של 800 מיליון שקל. כך למשל בונה החברה שכונה בקרקוב שבפולין ובה 2,000 יחידות דיור. בשלב זה כבר נבנו כ-500 יחידות דיור. בפראג שבצ'כיה רכשה החברה בניין המשתרע של שטח של כ-40 אלף מ"ר, בשותפות עם חברה זרה. בימים אלה מושלמת השבחת הבניין, שישמש למשרדים ויושכר תמורת 12-11 יורו למ"ר לחודש.



מהם הקשיים בהם נתקלים היזמים בחו"ל?



"מדובר בקשיים של השוק המקומי, שגרמו לכך שפרויקטים מסוימים היו מוצלחים פחות, עם רווח קטן בלבד או אפילו הפסד. לדוגמה, בפעילות הקודמת, לפני ב.ס.ר אירופה, חלק מהרכישות במזרח אירופה התבססו על דמי שכירות מסוימים. ואולם לאחר ששוק המשרדים ירד משמעותית באותן מדינות, נאלצנו למכור כמה פרויקטים גם עם הפסד - אמנם קטן, אבל הפסד. לעומת זאת, אין לנו קשיים מיוחדים עם רישוי או מימון.



"עם זאת, הקפדנו להקים בכל מדינה שאליה נכנסנו משרד מקומי עם צוות מקומי שחלקו נשלח מישראל. מי שלא הקים לעצמו תשתית ניהולית פשוט לא הצליח".



איך מתפתח שוק חדש?







"יש תהליך די דומה בכל מקום. ראשונות מגיעות חברות זרות של נותני שירותים - רואי חשבון או עורכי דין אמריקאים. הן זקוקות למשרדים וכתוצאה מכך הביקוש גדל מאוד והמחירים עולים. כשיש ביקוש היזמים באים ובונים. כמה מהיזמים רוכשים נכסים, משפצים ומשכירים אותם. זהו תהליך מהיר. אחרים בונים מבנים חדשים, שזה תהליך יותר אטי. ואז קורים שני דברים: הצפה בשטחים המוצעים להשכרה וירידת מחירים. במצב זה, הלקוחות מחפשים את הבניינים החדשים, והבניינים המשופצים נותרים ללא ביקוש.



"אחרי המשרדים בא גל מרכזים מסחריים או מרכזים לוגיסטיים, ולאחר מכן - בנייני מגורים. במגורים, בהתחלה, היקפי הבנייה הם קטנים, ואז הם גדלים בהדרגה. בשלב הזה השוק מוצף ונמצא לקראת מיצוי הפוטנציאל שלו".



כמה ישראלים פועלים במזרח אירופה?



"בפעמים הראשונות שנסעתי לרומניה ופגשתי ישראלים חשבתי שהם מהווים 30% ואחרים 70%. אחר כך התברר שהם מהווים כ-80% בכל מקום במזרח אירופה. היזמים האחרים מגיעים ממדינות כמו איטליה, טורקיה וצרפת. הישראלים הם יזמים טובים מטבעם. הם חרוצים, יצירתיים ונועזים יותר, ולכן מגיעים לכל מקום ומנסים לתקוע יתד ולפתח".



בכמה פרויקטים בישראל אתם מעורבים?



"ב.ס.ר פרויקטים פועלת בייזום פרויקטים בישראל זה 18 שנה, בעיקר בדרך של גיבוש קבוצות משקיעים ובנייה ושותפות בשיטת ב.ס.ר. זו שיטה שהמצאנו לפיה ארגון המשקיעים או המשתמשים הסופיים בפרויקט נעשה עוד בשלב היזמות, כך שאלה נהפכים למעשה ליזמים של הפרויקט, המתקשרים ישירות עם בעלי הקרקע, הקבלנים וכל נותני השירותים. תפקידה של ב.ס.ר הוא באיתור הפרויקט, ארגון המשקיעים או המשתמשים הסופיים ומתן שירותי התכנון, הפיקוח, הניהול והטיפול בליווי בנקאי עד שלב האכלוס. עד היום ביצענו בשיטה זו פרויקטים בהיקף של 300 אלף מ"ר, משרדים ומגורים.







"בעבר יזמנו בישראל פרויקטים בקצב של שני פרויקטים בשנה. בשלוש השנים האחרונות יזמנו פרויקט מגורים אחד באזורי חן בתל אביב; זה היה הדבר היחיד שנראה לנו רווחי. לא מצאנו שום פרויקט אחר שבלב שלם יכולנו להציע לחברים להיכנס אליו.



"מאחר שהפעילות בישראל ירדה פלאים, התחלנו, באמצעות החברה, לפעול בארה"ב, בפרויקט גדול בפילדלפיה לבניית 900 יחידות דיור על נהר הדלואואר. גייסנו ממשקיעים 11 מיליון דולר ורכשנו 50% מזכויות הפרויקט. התחלנו את השלב הראשון שכלל שני מגדלים מתוך חמישה וכן חניונים וקאנטרי. יצאנו לשיווק מוקדם ושיווקנו 50% מהדירות בפרויקט. סך ההשקעה - 300 מיליון דולר.



"היינו מאוד שבעי רצון בפילדלפיה. החלטנו להרחיב את הפעילות למקומות אחרים בארה"ב, גייסנו עוד 20 מיליון דולר ונכנסנו לשני פרויקטים גדולים בלאס וגאס יחד עם שותף מקומי, להקמת כ-1,100 יחידות דיור. הפרויקט השני בפלורידה בפורט מאיר כולל 500 יחידות דיור. הואיל והפעילות בישראל קטנה, החלטנו שכל הפעילות הזו והעתידית תיעשה באמצעות ב.ס.ר פרויקטים".



מה לגבי העתיד?



"חלק הארי של הפעילות שלנו יהיה בחו"ל: אנחנו נמצאים לקראת תחילת כמה פרויקטים למגורים באירופה, ונרחיב את הפעילות גם בארה"ב. בישראל נבחן כל פרויקט שיוצע לגופו של עניין ולפי זה נחליט".


טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    0
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully