הסכנות הטמונות בחיזוי בועות פיננסיות

מחירי הדיור עשויים לצנוח. עכשיו. זוהי המסקנה של קבוצה הולכת וגדלה של כלכלנים, המזהירים כי הזינוק החד במחירי הדיור בשנים האחרונות הביא להיווצרות בועת דיור, שעלולה להתפוצץ בכל רגע ולהוביל לירידה דרמטית במחירים ולצניחה של טריליוני דולרים בעושרו של הציבור.



"בסופו של התהליך תהיה ירידה של 3-2 טריליון דולר בשווי נכסיהם של בעלי הבתים, ותתחיל תקופה של שפל בעסקות דיור, שעשוי להיות חמור אף יותר מהשפל ששרר בשוק ההון לאחר קריסת הבורסות", כתב במאמרו דין בייקר, מנהל המרכז הליברלי למחקר מדיניות כלכלית.



ואולי לא.



גם לאחר אינספור ההתראות שכוונו לעבר שוק הדיור, כלכלנים רבים עדיין שוללים את התחזיות שמחירי הדיור יצנחו בקול תרועה רמה. הם מסכימים על כך שרמת המחירים כיום גבוהה ועשויה להתאים את עצמה לרמה סבירה, אחרי עלייה בשערי הריבית. ואולם כל זה לא מחייב צלילת מחירים.



הוויכוח בעניין צפוי ככל הנראה להימשך, מבלי להתחשב בשינויים המתרחשים בפועל במחירי הדיור, מאחר שהטענות הבסיסיות לא קשורות כלל במחירי הדיור. בבסיס הטענות הללו עומדת השקפה על פעילות של שווקים באופן כללי.



ללא ספק, מחירי הדיור זינקו בשיעור חד. בגיבוי שערי הריבית, מהנמוכים שנרשמו אי פעם, עלו מחירי הבתים בלוס אנג'לס ב-18% בשנה האחרונה. במיאמי נרשמה עלייה של 14%. אך האם ניתן להכריז על שיעורי עלייה כגון אלה כעל בועה?



רוברט שילר, הכלכלן המפורסם של אוניברסיטת ייל וחוקר בועות, שחזה את סוף עידן בועת הדוט-קום בספרו 'עושר לא רציונלי', טוען שכן. הוא מסביר כי בועות נוצרות כאשר מחירי הנכסים מונעים על ידי פסיכולוגיה ולא על ידי שיקולים כלכליים.



מהדירות בניו יורק ועד פרחי הצבעונים בהולנד במאה ה-17, היווצרות הבועות נובעת מכך שאנשים אינם תופסים את הערך האמיתי של הנכס ומוכנים לשלם כמה שיידרשו, מכיוון שהם רואים שהמחירים עולים באופן מסחרר ומאמינים שמגמה זו תימשך לעד.



"אנשים מתרגשים מעליות מחירים ומתחילים להתנהג באופן שונה מהרגיל", אמר שילר.



אחרי הכל, לדבריו, סופן של בועות הוא שתמיד הן פוקעות. כמו כל שיטה הגורסת כי ניתן להרוויח הרבה כסף מהר ובקלות, בועה תשרוד כל עוד העדר מאמין שהמחירים יעלו עד אין קץ. כאשר המשקיעים מאבדים את אמונם בהערכה זו - כאשר המשקיע הבא מסרב לשלם מחיר גבוה יותר - העדר יברח והבועה תפקע.



קחו, לדוגמה, את שוק המניות. מ-1996 עד 1999, מחירי מניות הטכנולוגיה במדד סטנדרד אנד פור'ס עלו כמעט פי שבעה. בראשן היו מניות הדוט-קום, שבעליהן טענו כי כלכלה חדשה, בעלת תכונות משופרות, מצדיקה מחירים שאף אחד לפני כן לא האמין שיירשמו אי פעם.



ואז ביצע העדר תפנית של 180 מעלות. באמצע 2001 היה שיעור נפילת המחירים של מניות הטכנולוגיה 70%.



ואולם גם אחרי כל המהפכים הדרמטיים הללו, לא כל הכלכלנים מאמינים בקיומן של בועות. פיטר גרבר, אסטרטג גלובלי בדויטשה בנק, מאמין כי הסברים פסיכולוגים, כמו התנהגות העדר, הינם המצאה של כלכלנים שאינם מבינים כראוי את הכוחות המניעים את השוק.



גרבר טוען כי מאז שיגעון הצבעונים בהולנד ועד בועת מניות הטכנולוגיה, עליות מחירים חדות נבעו מסיבות כלכליות - בין אם פוטנציאל רווחים של צבעונים נדירים בין אם של מניות.



ספקן בועות נוסף הוא קווין האסט, מנהל לימודי מדיניות כלכליות במכון אמריקן אנטרפרייז ומחבר הספר "דאו 36,000", שיצא לאור ב-1999, כאשר מדד דאו ג'ונס נסחר ברמה של 11 אלף נקודות. האסט טוען כי ישנו מרכיב אידיאולוגי באמונה בבועות. ליברלים, הנוטים להאמין כי ממשלות צריכות להיחלץ להגנתם של משקיעים כאשר ישנם ליקויים בשוק, עשויים להכיר בתופעות כלכליות רבות כבועות. שמרנים, שאוהבים את השווקים שלהם ללא התערבות ממשלתית, יבחינו בפחות בועות.



בכל מקרה, קשה לחזות מתי בועה תתפוצץ. נגיד הפדרל ריזרב, אלן גרינספאן, אמר כי המניות מתומחרות באופן לא הגיוני כבר ב-1996, שלוש שנים לפני תחילת הנפילה. על פי לורנס ה' מייר, בכיר בבנק המרכזי של ארה"ב בזמן התנפחותה והתפוצצותה של בועת הדוט-קום, גרינספאן הביא מניסיונו חוק לאיתור תמחור מוגזם של נכסים: אם מחיר הנכס מתרסק ב-40% ויותר, זה אומר שזו בועה שהתפוצצה.



"אתה יודע על כך רק כשזה נגמר", אמר מייר, "או לפחות עד שזה מאוחר מדי מכדי להתערב ולמנוע זאת".



האסט, מאמריקן אנטרפרייז השמרני, חושב כי מחירי הדיור ימשיכו לשמור על רמתם הקיימת, פחות או יותר. הוא מודה כי קיימת דינמיקה של יצירת בועות בכמה אזורים בארה"ב, אך הוא טוען כי ברוב המקרים, אנשים משלמים יותר עבור בתיהם, מכיוון שהשכר שלהם עלה והריביות ירדו, דבר שמוריד את עלות רכישת הדירה.



האסט צופה כי עלייה בשערי הריבית תעלה את מחיר רכישת הדירה ומחירי הבתים ירדו באופן פרופורציונלי. אולם האסט לא רואה שום הגיון בתחזית לירידת מחירים קטסטרופלית. "אני לא חושב שקטסטרופה ממשמשת ובאה", אמר האסט.



לעומתו, טוען בייקר כי מחירי הבתים עלו בשיעורים גבוהים יותר משיעורי האינפלציה מאז 1995, זו הפעם הראשונה מאז מלה"ע השנייה; ואילו מחירי השכרת הדירות יורדים במונחיםק ריאליים, דבר המצביע על ביקוש נמוך לדיור. בתוך כך, חברות הבנייה ממהרות להוסיף יחידות דיור חדשות, המאיימות להציף את השוק.



בייקר חושב שגרינספאן תמך במידה רבה מדי בנסיקת מחירי הדיור, והיה יכול זה זמן רב להכריז כי שוק זה מתנהל באופן לא רציונלי.



בייקר משוכנע עד כדי כך בפקיעתה הקרבה של בועת הדיור, עד שמכר את דירתו בוושינגטון. "יהיה זה טיפשי מבחינתי להישאר במקום שבו תתרחש ההתפוצצות הבאה", אמר בייקר.