ניו יורק. מלון פלאזה, אחד הבניינים המוכרים ביותר במנהטן, נמכר במחיר של 675 מיליון דולר לחברת אלעד פרופרטיז - חברה פרטית בבעלותו של יצחק תשובה. החברה מתכוונת לבצע שינויים משמעותיים במלון - חלק מהמבנה יישאר מלון יוקרתי, וחלק ניכר ממנו יוסב לדירות יוקרה.
לתשובה עסקי נדל"ן בהיקף אדיר בארה"ב (בעיקר בניו יורק) ובקנדה. בין השאר, הוא מחזיק בנייני משרדים ובתי דירות בשווי של מיליארדי דולרים. באחרונה מינה תשובה את עו"ד פיני רובין ליו"ר חברת אלעד גרופ, המתמקדת בהשקעות בקנדה, ובעלת נכסים בשווי של כ-3 מיליארד דולר. ההערכות היו כי המינוי הוא חלק מהיערכות של תשובה להנפקת החברה.
הפלאזה נרכש במחיר גבוה יחסית למקובל עבור מלונות - 840 אלף דולר לחדר. ואולם מקור המצוי בעסקה אמר כי תשובה וקבוצתו לא מתייחסים לנכס כאל מלון אלא כאל נדל"ן יוקרתי למגורים. המחיר ששולם עבור המבנה הוא 760 דולר לרגל רבועה. דירות יוקרה מהסוג שמתכננים במלון, מעריכים אנשיו של תשובה, ניתן יהיה למכור בעד 3,000 דולר לרגל רבועה. על פי התוכנית הזו, קבוצתו של תשובה, הכוללת משקיעים נוספים שזהותם לא ידועה, עשויה להרוויח סכומי עתק.
שוק הדירות בעיר פורח, והמחיר הממוצע לדירה בעיר כיום הוא כמיליון דולר. לעומת זאת, שוק התיירות - למרות התאוששות שחלה מאז ה-11 בספטמבר 2001 - עדיין אינו בשיאו.
מלון פלאזה אמנם נהנה מתפוסה טובה בתקופות שיא, אך בשאר ימות השנה חדרים רבים בו נותרים פנויים. במלון נפתחה לפני כמה שנים מסעדה - שנחלה כישלון. מבקרי המסעדה היו תיירים, ברובם - ולא ידוענים אמריקאים כפי שקיוו היזמים. בנוסף לכך, מלון פלאזה זקוק לשיפוץ יסודי.
בשטח המלון, הממוקם בשדרה החמישית פינת רחוב 59, צולמו כמה סרטים, והתארחו בו בעבר דמויות מוכרות רבות. עם זאת, מעמדו של המלון נשחק במידה רבה במשך השנים, ובתי מלון אחרים, כמו מלון ארבע העונות, התחילו למשוך את האורחים העשירים והמפורסמים. אורחי הפלאזה מגיעים כיום יותר מקרב קהל התיירים הסטנדרטי. ב-2003 הפסיד המלון כשני מיליון דולר.
יזמים רבים השקיעו במלון במשך השנים. טראמפ החזיק את המלון בתחילת שנות ה-90. הוא מכר אותו ב-95' תמורת 325 מיליון דולר לקבוצה בראשות הנסיך הסעודי טלאל בין עבדול עזיז אל סעוד ממשפחת המלוכה הסעודית וחברת מילניום. הקבוצה שיפצה את המלון בעלות של 40 מיליון דולר, ומכרה אותו כעת לחברת אלעד. בסך הכל הצליחו המוכרים של המלון להכפיל את ערך השקעתם במלון - למרות ההפסדים שבתפעולו.
אם חברת אלעד תחליט לבצע שינויים במלון, ותבקש להפוך אותו לבניין מגורים יוקרתי, היא תצטרך להתמודד עם אתגרים לא פשוטים. הבניין מוגן במסגרת חוק שימור הסביבה של ניו יורק, ואם היזמים ירצו להסב את ייעודו, יהיה עליהם לשמר אלמנטים ארכיטקטוניים שלו - מה שעשוי להפוך את הפרויקט ליקר מאוד. עם זאת, מעריכים אנשי מקצוע, אם שוק הדירות של ניו יורק ימשיך לצבור תאוצה, כפי שקורה בעשר השנים הקרובות, יש לבעלים סיכוי טוב להצליח.
עסקות ההשקעה בהם רוכש יזם נכס מניב מסוג זה מתבצעות במימון בנק גדול - בשיעור של כ-90% מההשקעה. הרווח השוטף על העסקה נוצר מהפער בין התשואה שמניב הנכס לבין הריבית על ההלוואה מהבנק. לאחר מכירת הנכס עשוי היזם גם לרשום רווח הון, אם מחיר המכירה גבוה ממחיר הרכישה.
תשובה קנה את מלון פלאזה בשדרה החמישית ב-675 מיליון דולר; המוכר - הנסיך הסעודי עבדול עזיז אל סעוד
חיים הנדוורקר
15.8.2004 / 7:15